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一、自售 vs. 委託仲介：先把這筆帳算清楚
在決定自售之前，先冷靜算一筆帳。台灣房屋仲介費行情，賣方支付1%至2%、買方支付1%至2%，也就是說，一間成交價1,500萬的房子，賣方最高要付出30萬元的仲介費。如果房子更貴，這個數字只會更高。
自售的最大誘因就是省下這筆費用。但省錢不是免費的，你要付出的是時間、精力與風險承擔。下表幫你比較兩者差異：
| 比較項目 | 自售 | 委託仲介 |
|---|---|---|
| 費用支出 | 省下仲介費 | 成交價1%～2% |
| 廣告曝光 | 需自行刊登平台 | 仲介系統廣泛曝光 |
| 法律文件 | 須自行委請代書 | 仲介協助安排 |
| 買方篩選 | 需自行判斷真偽 | 仲介初步過濾 |
| 法律風險 | 屋主自行承擔 | 仲介分擔部分 |
| 適合對象 | 有時間、有意願學習流程者 | 希望省事、重視安全保障者 |
一句話總結：自售能省錢，但「省下的仲介費」必須用來補強你在流程、法律、稅務上的功課。沒做功課就硬賣，省下的仲介費很可能全拿去繳罰款或打官司。接下來，就讓律師帶你從頭學起。
二、房屋自售完整流程：6大步驟一次看懂
許多人以為賣房就是「貼廣告→找到買家→交鑰匙」，但實際上，從定價到完成過戶，中間要走過至少6個關卡，每個環節都有法律眉角。
定價：查詢實價登錄，合理開價
別憑感覺定價！先到內政部不動產交易實價查詢服務網，查詢同社區或同路段近3個月的成交行情。定價過高等於趕走買方，定價過低等於白白損失獲利。建議留10%至15%的議價空間。
刊登廣告，吸引買方看房
自售屋主可在591房屋交易、樂居、好屋等平台刊登，標明「屋主自售」吸引不需付買方仲介費的買家。照片品質直接影響點擊率，建議拍攝時整理乾淨、善用自然光。
議價與收訂金（小訂→大訂）
雙方談妥意向後，買方先付「小訂」表示誠意，此階段尚無法律強制拘束力。確認條件後進入「大訂」（通常為成交價3至5%），此後任一方違約，均依法定條件承擔違約責任。務必索取買方身分證確認真實身分！
簽訂買賣契約書（委請代書處理）
這是最關鍵的一步。買賣契約需包含：標的物詳述、價金分期付款方式、交屋時間、瑕疵保固條款、違約條款等。強烈建議委託地政士（代書）代為草擬並審閱契約，內政部也提供了成屋買賣契約書範本供參考使用。
辦理過戶手續：用印→完稅→登記
流程依序為：雙方用印確認→申報土地增值稅→申報房地合一稅→地政事務所辦理移轉登記。這段流程建議全程委託代書代辦，確保稅務申報正確，避免因程序疏漏導致產權糾紛。
收取尾款、交屋、申報實價登錄
確認尾款已入帳（透過履約保證帳戶撥付）後，再交付鑰匙、點交房屋。交屋後30天內，依規定申報實價登錄，不申報可依法罰款3萬至15萬元。
快速記憶口訣
定價查行情 → 廣告找買家 → 訂金確認意向 → 代書寫契約 → 完稅辦過戶 → 收款交屋登錄
三、陷阱一：瑕疵不告知，賣掉還是被告
「反正房子賣掉就是買方的事了，有什麼問題讓他自己負責。」——這個想法在法律上是完全錯誤的！
根據民法第354條，賣方對買方負有「物之瑕疵擔保責任」：出售的不動產在危險移轉（通常為交屋）時，若存在滅失或減少其價值的瑕疵，賣方必須負責。更重要的是，如果賣方故意不告知瑕疵，依民法第360條，買方可進一步請求「不履行的損害賠償」，而且6個月的短期時效規定不適用，追訴期大幅延長。
常見的「應告知瑕疵」類型
- ▶漏水與壁癌：最高頻的瑕疵糾紛，尤其是老屋、頂樓、或曾修繕過的牆面
- ▶凶宅（非自然死亡）：法院已有多件判決認定凶宅屬瑕疵，賣方有告知義務
- ▶海砂屋、輻射屋：屬重大瑕疵，需主動揭露
- ▶違建或違規使用：陽台外推、頂樓加蓋等，屬重要事實應告知
- ▶淹水記錄：位於低窪地區或曾有淹水紀錄，同樣屬應告知事項
正確做法：簽約前請買方填寫「不動產說明書」（由代書準備），賣方逐項如實填寫並簽名，已知的瑕疵一律誠實告知，並在契約中載明「現況交屋」的具體範圍。這樣不僅保護自己，也能有效降低事後爭議的空間。
律師小提醒
「我不知道有這個瑕疵」不一定能免責，但「我知道卻故意不說」絕對是加重責任。誠實申報已知瑕疵後，若後來發現的是賣方不可能知道的潛在問題，通常可主張免責。善意誠實才是最好的法律保護。
四、陷阱二：假買方詐騙，訂金不見人也不見
自售屋主少了仲介做第一道篩選，更容易成為詐騙集團的目標。台北市政府警察局也曾發出警示，提醒民眾提防「假買屋真詐財」手法。
常見的詐騙劇本是：詐騙集團假扮有意購屋的買方，以各種理由要求屋主先交出大量個人資料、土地及建物權狀、印鑑證明等重要文件，再利用這些文件假冒屋主身分，向金融機構辦理高額貸款，甚至直接辦理過戶。等到屋主發現，人財兩失。
自售屋主防詐4原則
核對買方身分：看房時要求出示身分證，可拍照留存，確認是本人而非委託人頭。
切勿提前交付重要文件：土地所有權狀、建物所有權狀、印鑑章、印鑑證明，任何一樣都不能在完成正式簽約、對保前提早交出。
使用履約保證帳戶：買方付款務必匯入「履約保證帳戶」，而非屋主個人帳戶，確保資金受第三方監管，任何一方違約均可依約處理。
申請地籍異動即時通：房產一有登記異動立刻收到簡訊，隨時掌握產權動向，若發現非本人申請，立即向地政事務所提出異議並報警。
謹記：正常的買方不會催促你「趕快把文件全部給我」。急迫性越高的要求，往往是詐騙的前兆。
五、陷阱三：稅務沒算清楚，省仲介費反而多繳稅
賣房的稅務問題比大多數人想的複雜。很多屋主辛苦省下幾十萬仲介費，卻因為沒有提前規劃稅務，多繳了更多的稅。以下是自售屋主必知的兩大稅目：
稅目一：房地合一稅 2.0（所得稅）
房地合一稅2.0自民國110年7月1日起施行，依持有年限課徵不同稅率，針對短期持有課以重稅。根據財政部臺北國稅局的說明，稅率如下：
| 持有年限 | 個人稅率 | 備註 |
|---|---|---|
| 2年以內 | 45% | 短期炒房重稅 |
| 超過2年、5年以內 | 35% | 仍屬重稅區間 |
| 超過5年、10年以內 | 20% | 中期持有 |
| 超過10年 | 15% | 長期持有優惠 |
| 自住優惠（設籍住滿6年） | 獲利400萬內免稅，超過部分10% | 6年限用一次 |
稅目二：土地增值稅
土地增值稅由地方稅務局徵收，依公告土地現值的漲價差額計算，一般稅率為累進制（20%、30%、40%）。若符合自用住宅條件（本人、配偶或未成年子女設籍，且無出租營業使用），可申請自用住宅優惠稅率10%，且此優惠一生限用一次。
稅務規劃的重要性
一間成交價2,000萬、獲利500萬的房子，若持有未滿2年，房地合一稅就要繳225萬元（500萬×45%）；若持有超過10年，只繳75萬元（500萬×15%）。差距高達150萬元！建議出售前先找代書或稅務顧問試算，確認最有利的出售時間點，才不會賣了房子還虧本。
六、陷阱四：沒有履約保證，尾款收不到
房屋買賣通常分多次付款：簽約金、備證款、完稅款、交屋尾款，每一筆金額都很大。如果沒有建立安全的資金保障機制，萬一買方資金出問題，或買方在最後一刻拒不付款，你的房子可能已經辦到一半，要追回尾款還得打官司。
解決方案：使用「價金履約保證」機制。買方將分期款項存入由第三方（建築經理公司或銀行）管理的專款帳戶，賣方完成每階段義務（如完成過戶登記）後，第三方才將款項撥付給賣方。
履約保證的核心優點
- ✓ 買方款項受銀行或建經公司監管，賣方不怕尾款「蒸發」
- ✓ 賣方文件（權狀、印鑑）同樣由第三方保管，防止被詐騙利用
- ✓ 任何一方違約，第三方依契約規定進行退款或代辦程序
- ✓ 費用由買賣雙方分攤，通常為成交價的0.1%至0.3%，遠低於交易損失風險
根據台北市政府地政局的說明，成屋買賣中的「履約保證」是對雙方最有保障的交易方式。自售屋主即使沒有仲介，同樣可以自行要求使用履約保證機制，這不是仲介的專利，任何人都可以用。
七、陷阱五：契約書沒寫好，事後糾紛不斷
買賣契約是整個交易的核心文件。很多自售屋主直接上網抄一份格式合約就用，或甚至只用「口頭約定」。這種做法等同在地雷區裸奔。
一份完整的房屋買賣契約，至少要包含以下要素：
基本記載事項
- 標的物詳細資料（地號、建號、面積）
- 買賣價金總額
- 分期付款方式與日期
- 交屋日期與交付條件
- 貸款協助條款（銀行估價不足時的處理）
保護自己的關鍵條款
- 瑕疵說明範圍（現況說明書附件）
- 違約條款（買方違約沒收訂金 / 賣方違約雙倍返還）
- 稅費分擔約定（哪些稅由誰付）
- 點交事項（附屬設備、停車位）
- 糾紛管轄法院約定
常見的契約地雷
- 貸款不足的處理方式沒寫：銀行估價低於買方預期，貸款金額不足，買方若付不出差額，雙方陷入僵局。契約應明訂「貸款不足時，買方仍應自籌款項完成交易」或「不足多少比例時，可解除契約」等條款。
- 設備清單沒附：「全部東西都算在裡面」是最容易造成爭議的說法。冷氣、熱水器、廚具、燈具，最好一一列出，約定清楚哪些隨屋，哪些由賣方帶走。
- 違約金只寫方向沒寫數字：「買方違約沒收訂金」要搭配說明訂金金額，「賣方違約雙倍返還」也要確認訂金數字寫入契約。
內政部提供的成屋買賣契約書範本是不錯的起點，但每筆交易都有其特殊情況，建議讓代書或律師依你的實際狀況調整，不要完全照單全收。
八、FAQ 快速問答
Q1：房屋自售一定要請代書嗎？
法律上不強制，但強烈建議委託地政士（代書）協助。過戶登記、稅務申報（土地增值稅、房地合一稅）、不動產說明書等環節，一旦出錯輕則重繳稅款、重則產權糾紛。代書費用約1至3萬元，相較於後續可能的損失，是非常划算的保險。
Q2：自售房屋要繳哪些稅？
主要是兩種：①土地增值稅（依公告地價漲幅計算，自用住宅優惠稅率10%）；②房地合一稅2.0（依持有年限，稅率15%至45%；自住戶可享400萬免稅額，超過部分10%）。另外還有房屋稅的補繳（按月計算）。建議出售前先請代書試算，確認稅後實際入袋金額。
Q3：房屋有瑕疵不說，賣掉後被告怎麼辦？
依民法第354條，賣方負物之瑕疵擔保責任。若故意隱瞞（如明知漏水、凶宅不說），依民法第360條，買方可請求不履行的損害賠償，且追訴期不受6個月短期時效限制。正確做法是：透過不動產說明書如實告知已知瑕疵，保留書面紀錄，才是對自己最好的法律保護。
Q4：買方要求「先搬進去住、再辦過戶」，可以答應嗎？
非常不建議。過戶完成前，你仍是所有權人，卻失去對房屋的實際控制。若買方遲遲不辦過戶、或拒不搬出，你要啟動法律程序，費時費力。正確順序是：確認尾款入帳→過戶完成→再交付鑰匙。資金安全最好透過履約保證帳戶管理。
Q5：什麼是「小訂」和「大訂」？差在哪？
小訂是看屋後初步表示意願的訂金（通常5至10萬），此階段雙方均可反悔，不構成違約。大訂是正式進入議價後繳付的訂金（通常為成交價3至5%），進入大訂後：買方後悔不退訂，賣方後悔須加倍返還。建議進入大訂前，先確認房屋無查封、貸款可塗銷、產權無糾紛。
Q6：自售房屋的實價登錄誰申報？多久要申報？
買賣雙方均有申報義務，實務上通常委由代書辦理。申報期限為權利移轉登記完成之日起30天內。未申報或申報不實，依法可處3萬至15萬元罰款。記得交屋後立即提醒代書辦理，不要忘記這個最後一步。
結語：自售能省錢，但省不了功課
房屋自售是合法的、也是可行的，一旦做好準備，確實能省下可觀的仲介費。但「省仲介費」不是「省法律責任」，更不是「省稅」的意思。
本文整理的5大陷阱——瑕疵不告知、假買方詐騙、稅務沒算清楚、沒有履約保證、契約書沒寫好——每一個都是律師事務所接到真實糾紛的高頻場景。避開這5大陷阱，你的自售之路才能走得順。
建議每位決定自售的屋主，至少要：①委託代書協助過戶與稅務；②提前試算房地合一稅與土地增值稅；③使用履約保證保障資金安全。若遇到疑難雜症，隨時可諮詢不動產律師，避免小問題拖成大官司。
本文法律資訊以民法、不動產成交案件實際資訊申報登錄辦法、所得稅法及相關子法為依據，如後續法規有修正，請以最新公布之條文為準。稅務試算部分以財政部國稅局公告為依據，個案情況不同，建議事前諮詢稅務專業人員。