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一、房地合一稅是什麼？繼承的人為何要繳這個稅？
先從基礎說起。房地合一稅，簡單說就是「賣房子賺到錢，要繳所得稅」。2016年（民國105年）1月1日起，台灣實施房地合一稅新制（俗稱「1.0」），2021年7月1日再升級為「房地合一稅2.0」，把稅率拉高、持有期間拉長，讓短期炒房者無法輕易套利出場。
那繼承的人關這個稅什麼事？關係可大了！你從父母或祖父母那裡繼承了一間房子，只要你繼承後打算把房子賣掉，就可能要繳房地合一稅。「可能」的意思是，要看時間點：
繼承後賣房，新舊制如何判斷？
- ▶ 被繼承人（父母等）在105年1月1日前取得房屋，且繼承人在同日前繼承：適用舊制「財產交易所得稅」，按比例計算，稅率較低、較有利。
- ▶ 繼承人在105年1月1日後取得（即辦妥繼承登記）：一律適用房地合一稅新制，以市場成交價計算所得，稅額往往不小。
以現實情況來看，大多數人是在父母過世後才辦理繼承登記，登記日期通常是在105年後，因此大部分繼承後出售的案件，都要適用房地合一稅新制，這也是本文重點。
一個重要觀念先建立
繼承本身不用繳房地合一稅（繼承是無償移轉，不是買賣）。要注意的是，當你繼承後再把房子賣給別人時，才會觸發房地合一稅的課稅義務。
二、稅率到底有多高？從45%到10%差在哪？
很多人聽到「繼承後賣房可能被課45%」都嚇到說不話來。這個數字沒有錯，但其實適不適用，完全取決於一件事：房子持有了多久。
根據財政部房地合一稅制設計，個人出售適用新制的房地，稅率依持有期間如下：
| 持有期間 | 稅率（個人） | 說明 |
|---|---|---|
| 2年以內 | 45% | 短期交易，重稅懲罰 |
| 逾2年，未超過5年 | 35% | 仍屬高稅率 |
| 逾5年，未超過10年 | 20% | 中等稅率 |
| 逾10年 | 15% | 長期持有，稅率最低 |
| 自住房地（持有居住滿6年） | 400萬元以下免稅，超過部分10% | 最優惠稅率 |
重點提示
這裡的「持有期間」，在繼承的情況下，不是只算你自己從繼承到賣出的時間，而是可以加上父母等被繼承人的持有時間——這正是繼承人最重要的節稅關鍵，下一章詳細說明！
三、繼承房子，成本怎麼算？「公告現值」是什麼鬼？
房地合一稅的計算公式其實很直白：賣了多少錢，減掉當初花了多少成本，剩下的才是「課稅所得」，再乘上稅率就是應繳稅額。
房地合一稅計算公式
課稅所得 ＝ 成交價格 － 取得成本 － 相關費用 － 土地漲價總數額
應納稅額 ＝ 課稅所得 × 稅率
問題就出在「取得成本」這裡。一般人買房，成本就是買進的價格，很好計算。但繼承來的房子，你根本沒付錢，那成本怎麼算？
根據財政部規定，繼承取得房地的「取得成本」，是以：
繼承取得成本 ＝
「繼承時的房屋評定現值＋公告土地現值」
再按照交易當時的消費者物價指數（CPI）向上調整
所謂「房屋評定現值」和「公告土地現值」，是政府機關（縣市稅捐單位、地政機關）每年公告的帳面數字，通常只有市場行情的一小部分——有時只有市場價格的30%～60%，甚至更低。
這代表什麼？舉個例子：你繼承到一間台北市的老公寓，繼承當時「評定現值＋公告土地現值」合計只有300萬元。三年後你以1,500萬元賣出，就算扣掉費用，課稅所得至少超過1,100萬元，稅額相當可觀。這就是很多繼承人不了解規則，才說「繼承房子好可怕，一賣稅就超高」的原因。
哪些費用可以扣除？
- 仲介費（成交金額的1%～2%）
- 買賣契約書的印花稅
- 房屋修繕或裝潢費用（需有憑證）
- 代書費、地政規費
- 廣告費等必要支出
四、大利多！繼承持有期間可以「合併計算」！財政部放寬了
這一段是整篇文章最重要的部分，很多繼承人完全不知道這個好消息。
過去有一種說法：「繼承後賣房，持有期間只能從辦好繼承登記那天開始算。」如果你父母買了這間房30年，但你繼承後馬上賣，稅務上等於你只持有幾個月，就要被課最高45%的稅率。這確實很不公平。
好消息是，財政部已於民國112年11月2日發布解釋令（台財稅字第11204619060號），正式放寬：
財政部112年11月放寬規定：連續繼承持有期間可合併計算
個人交易適用房地合一新制的不動產，若係連續繼承或受遺贈取得（例如：爸爸繼承爺爺的房子，兒子再繼承爸爸的房子），可以把「各次被繼承人或遺贈人的持有期間」全部合併計算。
參考資料：KPMG Taiwan - 繼承者們注意，財政部放寬連續繼承取得房地之持有期間計算、PwC資誠 - 房地合一稅連續各次被繼承人持有期間得合併計算
合併計算怎麼運作？
我們用具體情境說明：
情境一：父母持有20年，子女繼承後馬上賣
持有期間合計：父母20年 + 子女幾個月 ＝ 超過10年
適用稅率：15%（而非45%！）
情境二：父母持有3年，子女繼承後再持有1年賣出
持有期間合計：父母3年 + 子女1年 ＝ 共4年
適用稅率：35%（2年以上、5年以下）
情境三：連續三代繼承（爺爺→爸爸→兒子）
持有期間合計：爺爺持有期間 + 爸爸持有期間 + 兒子持有期間，三段全部合併
三段合計若超過10年，稅率：15%
適用的前提條件
以上放寬規定的適用前提是：繼承人係在民國105年1月1日以後辦妥繼承登記（即適用房地合一新制）。此外，如果要同時主張「自住優惠」（下一章說明），還需要各次被繼承人在持有期間也有辦妥戶籍登記並實際居住。
好消息：此令發布後，尚未核課確定的案件，均可適用。
五、自住房地400萬元免稅額！繼承人如何主張？
房地合一稅設計了一個超級大禮包給「真正住在裡面的人」——自住房地優惠稅率。符合條件者，課稅所得中的400萬元可以完全免稅，超過部分也只要課10%，與45%的最高稅率相差天壤之別。
符合自住優惠的三個條件
本人、配偶或未成年子女，在該房屋辦竣戶籍登記並實際居住
光是設籍不夠，還要真的住在裡面。「實際居住」是認定關鍵，稽徵機關可能查核水電費、就診紀錄等。
持有並居住連續滿6年
注意：這個「6年」可以合併計算被繼承人（父母）的居住期間，只要父母生前在該房屋設籍居住，這段時間可以算進去！
出售前6年內，該房屋沒有出租、供營業或執行業務使用
若繼承後把房子拿去出租，即使只是短暫出租，都可能失去自住優惠資格。另外，6年內只能適用一次。
參考官方資訊
自住房地適用條件，可參考財政部全球資訊網 - 個人出售房地適用自住房地免稅額應留意設籍及居住相關規定，以取得最新官方說明。
特別提醒：如果繼承後你原本就住在該房子裡，且父母生前也住在那裡，只要父母設籍加上你設籍的期間合計滿6年，就可以主張自住優惠。這對於繼承「老家」的繼承人，是非常有力的節稅工具。
六、實際試算範例：繼承後賣房，到底要繳多少？
光說概念太乾燥，直接用案例試算給你看：
案例一：繼承老家，父母住了25年，自己也設籍住在裡面
- 成交價格：2,500萬元
- 繼承時公告現值（取得成本）：450萬元（已按CPI調整）
- 相關費用（仲介、代書等）：約50萬元
- 課稅所得：2,500 − 450 − 50 ＝ 2,000萬元
- 持有期間：父母25年 + 本人繼承後設籍居住 ＝ 超過6年，主張自住優惠
- 免稅額：400萬元
- 應稅所得：2,000 − 400 ＝ 1,600萬元
- 稅率：10%（自住優惠稅率）
- 應繳稅額：1,600 × 10% ＝ 160萬元
案例二：繼承後馬上賣，不知道可以合併持有期間
- 成交價格：2,500萬元
- 取得成本：450萬元
- 相關費用：50萬元
- 課稅所得：2,000萬元
- 持有期間（誤以為只算繼承後）：6個月，適用45%
- 應繳稅額（錯誤算法）：2,000 × 45% ＝ 900萬元
一個觀念可以差900萬元！
案例一和案例二是同一間房子、同樣的成交價，只因為知不知道如何主張合法的優惠，稅差了整整740萬元。這就是繼承前一定要諮詢專業律師的原因。
七、繼承後的三大節稅方向
綜合上述，繼承後如果考慮出售房地，有三個合法節稅方向可以善用：
節稅方向一：主張合併持有期間，降低稅率
依照財政部112年11月解釋令，在繼承登記完成後出售前，向稅捐機關主張合併計算各次被繼承人的持有期間。若合計超過10年，稅率從45%降到15%，節稅效果最直接。
申報時需附上繼承人及各次被繼承人的戶籍謄本、繼承登記資料等文件，以利稽徵機關查核。
節稅方向二：符合條件，主張自住房地優惠
若繼承的房屋是「老家」，父母生前就設籍居住，你繼承後也設籍居住，合計滿6年、未出租，可主張400萬元免稅額與10%優惠稅率，是最大的節稅利器。
注意：6年內只能主張一次，配偶、未成年子女的設籍居住也可以計入。
節稅方向三：重購退稅——賣了再買，可退一部分稅
如果你賣掉繼承的自住房地後，在一定時間內（前後2年內）購買另一間自住房地，且新的房地價格高於或等於原售出價格，可以申請「重購退稅」，將已繳的房地合一稅款扣抵或退還，是另一個合法降低稅負的方式。
重購退稅有申請期限和條件，建議出售前就先規劃。
申報時限：絕對不能忘記的30天
依規定，房地合一稅須在「完成所有權移轉登記次日」起算30日內申報並繳稅，無論有無應納稅額，均須申報。逾期會被加徵滯納金（每逾2日加徵1%，最多加徵15%），切勿疏忽。詳見財政部房地合一稅專區。
八、FAQ 快速問答
Q1：繼承的房子馬上賣掉，稅率真的高達45%嗎？
不一定！重點在於「持有期間」怎麼算。繼承的持有期間，可以把被繼承人（例如父母）的持有年數合併計算。若父母持有超過10年，你繼承後馬上賣，稅率可能只有15%，而非45%。財政部已於112年11月2日發布函釋明確放寬，請務必善用這項規定。
Q2：繼承房子賣掉，成本要怎麼計算？
繼承取得房地的「取得成本」，依財政部規定，是以「繼承時的房屋評定現值及公告土地現值」，再按照消費者物價指數（CPI）向上調整後的金額認定。這個數字通常遠低於市場行情，因此課稅所得較高，更凸顯持有期間與自住優惠的重要性。
Q3：繼承的房子可以享有自住400萬元免稅額嗎？
可以，但要同時符合3個條件：①本人或配偶、未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記並實際居住；②持有且連續居住滿6年（可合併被繼承人的居住期間計算）；③出售前6年內無出租、供營業或執行業務使用。符合者可享400萬元免稅，超過部分僅課10%。
Q4：繼承房子的房地合一稅，要在什麼時候申報？
須在完成所有權移轉登記的「次日」起算30日內申報並繳稅，逾期將被加徵滯納金。即使課稅所得為零（虧損或免稅），也要申報，切勿因疏忽而受罰。
Q5：如果繼承後想出租幾年再賣，對稅有什麼影響？
出租對稅有兩個影響：①如果你原本想主張「自住優惠」，出租期間不能計入居住期間，且出售前6年內有出租，就失去400萬元免稅及10%稅率的資格，改依一般稅率課稅（依持有期間從45%到15%）；②但出租期間仍可計入整體持有期間，有助於適用較低的一般稅率。若已確定不會住進去，且不在意失去自住優惠，出租反而可拉長持有期間、降低稅率。
Q6：繼承人有多人，持份要怎麼課稅？
繼承到的房子如果是多名繼承人共有，各繼承人按照各自的應繼分（持份比例）計算個人的課稅所得，再分別申報。每位繼承人的自住資格、持有期間各自計算，可能因情況不同而有差異。若多名繼承人一起出售，仍須每人個別申報，不能合併一張申報單。有疑問建議尋求律師或會計師協助。
結語：繼承房子賣出，關鍵在於「提早規劃」
繼承房屋出售的房地合一稅，看似複雜，但掌握關鍵原則後其實很有脈絡可循：持有期間合併計算、自住優惠400萬元、重購退稅，是三大合法降低稅負的工具。
最大的風險，往往不是稅率本身，而是不知道這些工具的存在。一個「沒申請合併計算持有期間」的決定，可能讓你白白多繳數百萬元。繼承本身已經是一個充滿壓力的過程，不需要再讓自己因稅務知識不足而受傷。
建議在辦理繼承登記後、正式出售前，盡早諮詢不動產律師，制定完整的節稅策略。時間點越早，可操作的空間就越大。
本文法律資訊以所得稅法第4條之4、第4條之5、第14條之4至第14條之8及財政部相關函釋為依據，如後續法規有修正，請以最新公布之條文及主管機關解釋為準。