重要警告：很多人以為房子過戶到自己名下就能立刻賣掉，結果發現稅沒繳完，買方無法取得完整產權，交易可能破局！
「律師，我爸爸的房子已經過戶到我名下了，為什麼仲介說還不能賣？」這是我經常收到的緊急求助電話。許多人以為繼承登記完成就等於可以自由處分房產，殊不知還有兩個稅務地雷在等著你！
沒錯，就是遺產稅和土地增值稅！這兩種稅如果沒有妥善處理，不僅會讓你的房屋買賣計畫泡湯，還可能面臨罰款和利息的風險。更糟糕的是，有些情況下甚至會讓買方無法順利取得完整的所有權！
今天我要用最簡單明瞭的方式，教你如何正確處理繼承房屋的稅務問題，包含詳細的計算方法、處理流程，以及如何合法節稅。看完這篇文章，你就能避開這些稅務陷阱，順利完成房屋買賣！
誰要繳？繼承人
什麼時候繳？被繼承人死亡後6個月內
繳多少？依遺產總額計算（有免稅額）
不繳會怎樣？無法完成繼承登記
💡 重點：這是對「死者留下的財產」課的稅
誰要繳？賣方（繼承人）
什麼時候繳？房屋買賣過戶前
繳多少？依土地漲價總數額計算
不繳會怎樣？無法完成買賣過戶
💡 重點：這是對「土地增值」課的稅
| 遺產淨額 | 稅率 | 累進差額 |
|---|---|---|
| 5,000萬元以下 | 10% | 0 |
| 5,000萬~1億元 | 15% | 250萬元 |
| 1億元以上 | 20% | 750萬元 |
遺產稅額 = (遺產總額 - 扣除額 - 債務) × 稅率 - 累進差額
陳先生過世，留下房屋一間（市價3,000萬）、存款500萬、股票200萬，有銀行貸款300萬。妻子和兩個子女為繼承人。
步驟1：計算遺產淨額
遺產淨額 = 3,700萬 - 2,436萬 = 1,264萬元
步驟2：確定適用稅率
1,264萬元 < 5,000萬元，適用10%稅率
步驟3：計算應納稅額
遺產稅 = 1,264萬元 × 10% = 126.4萬元
| 增值倍數 | 一般稅率 | 自用住宅優惠稅率 |
|---|---|---|
| 1倍以下 | 20% | 10% |
| 超過1倍未逾2倍 | 30% | 15% |
| 超過2倍未逾3倍 | 40% | 20% |
| 超過3倍 | 55% | 30% |
增值倍數計算
增值倍數 = (申報現值 - 前次移轉現值) ÷ 前次移轉現值
土地增值稅計算
土地增值稅 = 漲價總數額 × 適用稅率
王太太繼承丈夫的房子，當時（2020年）土地公告現值800萬，現在（2025年）要賣掉，土地公告現值1,200萬。該土地符合自用住宅條件。
步驟1：計算漲價總數額
漲價總數額 = 1,200萬 - 800萬 = 400萬元
步驟2：計算增值倍數
增值倍數 = 400萬 ÷ 800萬 = 0.5倍
步驟3：確定適用稅率
0.5倍 < 1倍，自用住宅優惠稅率10%
步驟4：計算土地增值稅
土地增值稅 = 400萬元 × 10% = 40萬元
💡 省稅秘訣：如果王太太的房子不符合自用住宅條件，稅率就會是20%，土地增值稅變成80萬元，多繳了40萬！
時間：被繼承人死亡後6個月內
地點：被繼承人戶籍所在地國稅局
結果：取得遺產稅繳清證明書或免稅證明書
時間：遺產稅繳清後，且須在死亡後1年內完成
地點：不動產所在地地政事務所
結果：房屋過戶到繼承人名下
時間：繼承登記完成後
注意：簽約前要先試算土地增值稅
建議：在買賣契約中載明稅額負擔方式
時間：買賣過戶前30天內申報
地點：不動產所在地稅捐稽徵處
結果：取得土地增值稅繳清證明
時間：土地增值稅繳清後
地點：不動產所在地地政事務所
結果：房屋正式過戶給買方
符合自用住宅條件的土地，一生可以有一次享受400萬元免稅額的優惠！
條件：出售前持有並設籍滿6年，且出售前一年內沒有出租或營業使用。
A: 是的！沒有遺產稅繳清證明書，地政事務所不會辦理繼承登記，房子就無法過戶到你名下。沒過戶到你名下，當然就不能賣。即使勉強簽了買賣契約，最後也會因為無法過戶而違約。
A: 法律上土地增值稅是賣方的義務，但實務上可以約定由買方代繳，然後從房屋價款中扣除。不過要特別注意：如果買方代繳後反悔，賣方仍須負擔繳稅義務，所以建議在契約中明確約定並做好保障措施。
A: 遺產稅沒有特別優惠，該繳多少就是多少。但土地增值稅有優惠：如果被繼承人已經符合自用住宅條件，繼承人可以繼續享受優惠稅率。另外，取得成本會重新認定為死亡時的公告現值，通常對節稅有利。
A: 可以申請分期繳納（最長18期）或以實物抵繳。分期繳納需要提供擔保，實物抵繳則是直接用不動產等財產抵繳稅款。如果真的有困難，建議及早向國稅局申請，不要拖到最後期限。
A: 遺產稅是全體繼承人連帶負責，任何一人都可以代表申報和繳納。土地增值稅則依各人持分比例計算。實務上建議先協商好稅負分擔方式，避免日後爭議。如果有人不配合，可能需要透過法律途徑解決。
A: 遺產稅以市價為準，但實務上通常以公告現值認定（除非有特殊情況）。土地增值稅則完全以公告現值計算。這就是為什麼有時候房價漲很多，但土地增值稅不一定很高，因為公告現值通常低於市價。
A: 不建議！因為稅額可能影響成交價格或交易意願。正確做法是：先完成繼承登記→試算土地增值稅→考慮稅負後再議價簽約→申報繳納土地增值稅→完成過戶。這樣才能避免稅務問題影響交易。
A: 可以申請復查或訴願。遺產稅自核定通知書送達後30日內可申請復查，不服復查決定可在30日內提起訴願。土地增值稅也有類似程序。建議委託專業人士處理，避免計算錯誤造成多繳稅金或產生爭議。
繼承房屋的稅務處理確實複雜，但只要按部就班、提早準備，就能避免不必要的損失和困擾。記住：專業的事交給專業的人處理，是最明智的選擇！