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一、先確認：繼承還是不繼承？
開始辦理房屋繼承之前，有一個最基本的問題要先想清楚：這棟房子值不值得繼承？
繼承不是只有財產，被繼承人的債務也一起繼承。如果爸爸除了房子之外還有一堆卡債，繼承了房子是否划算？需要先評估：
- ① 房屋的市場價值，和所有繼承財產加總
- ② 所有已知和可能存在的債務金額
- ③ 財產 > 債務：繼承划算；財產 < 債務：考慮拋棄繼承
3個月期限是拋棄繼承的鐵打期限
如果評估後決定不繼承，必須在「知悉得繼承之時」起3個月內向法院聲請拋棄繼承。超過期限就無法再拋棄了。詳細的評估方法和選擇指南，請參考拋棄vs限定繼承選擇指南。
確定要繼承後，就可以開始以下的6大步驟。
二、步驟1-2：死亡登記、確認繼承人
步驟1：辦理死亡登記（30日內）
被繼承人過世後30日內，持死亡診斷書至戶政事務所辦理死亡登記，取得「除戶戶籍謄本」。這是所有後續手續的起點文件，建議多申請幾份備用。如需線上辦理，可參考死亡登記如何線上辦理的詳細說明。
步驟2：確認繼承人與應繼分
向戶政事務所申請「繼承系統表」，確認所有法定繼承人和各人的應繼分比例。同時要確認是否有遺囑——若有遺囑，遺囑中對房屋的安排優先於法定繼承，但不能侵害其他繼承人的特留分。
繼承順序快速複習
配偶永遠有份，與各順位共同繼承。第一順位是子女，第二順位是父母，第三順位是兄弟姊妹，第四順位是祖父母。有前一順位的人存在，後順位就沒資格繼承。詳細說明請參考遺產繼承完整指南。
三、步驟3：申報遺產稅（6個月內）
房屋繼承最重要的一步：在被繼承人死亡後6個月內，向被繼承人死亡時戶籍所在地的國稅局申報遺產稅。就算預估不用繳稅，也必須申報——申報後才能取得「遺產稅繳清（或免稅）證明書」，這份文件是辦理繼承登記的必備文件。
不動產相關申報文件
- 土地登記謄本（向地政事務所申請）
- 建物登記謄本
- 不動產公告現值（向地政事務所或稅務局查詢）
- 若有房屋貸款：銀行貸款餘額證明（列為扣除債務）
2026年遺產稅免稅額為1,333萬元，加上配偶（553萬）、子女（每人56萬）、喪葬費（138萬）等扣除額，大多數家庭的房屋繼承都在免稅範圍內。計算有疑問，可向財政部台北國稅局或各地國稅局詢問。
逾期申報遺產稅，罰鍰最高2倍！
遺產稅逾期申報，依法處以應補繳稅額2倍以下的罰鍰，情節嚴重者更重罰。即使預估不用繳稅，也一定要在6個月內完成申報。如果確定來不及，可在期限前向國稅局申請延期（最長可延至9個月）。
四、步驟4-5：遺產分割協議與繼承登記
步驟4：遺產分割協議（可選）
如果有多位繼承人，要先決定房屋由誰取得：
選項A：公同共有登記（先登記再說）
所有繼承人按應繼分共同登記為房屋所有人，日後再協議分割。任一繼承人可單獨申請，不需要全體同意。缺點：公同共有狀態下，無法單獨出售或處分房屋。
選項B：分割後個別登記
所有繼承人簽署遺產分割協議書，約定房屋由特定人取得（其他人獲得補償金），直接辦理分割後登記到特定繼承人名下。這是最乾脆的方式，但需要全體繼承人簽名同意。
步驟5：辦理不動產繼承登記（6個月內）
取得遺產稅繳清（或免稅）證明書後，向房屋所在地的地政事務所辦理繼承登記。期限是死亡後6個月內，逾期每月罰登記費1%，最高20%。
繼承登記必備文件清單
- 土地（房屋）登記申請書
- 被繼承人除戶戶籍謄本
- 全體繼承人現戶戶籍謄本
- 繼承系統表
- 遺產稅繳清（或免稅）證明書
- 遺產分割協議書（若要分割登記，需全體繼承人簽名印鑑）
- 全體繼承人印鑑章及印鑑證明
- 土地及建物所有權狀（或謄本）
- 繼承登記規費（土地面積 × 公告地價 × 0.1% ＋ 建物公告現值 × 0.1%）
地政事務所的服務很有幫助
各地政事務所都有提供繼承登記的諮詢服務，可以事先電話或線上預約。地政人員會告知你需要哪些文件、如何填寫申請書。複雜的情況（如有糾紛、多筆不動產）建議委任代書或律師協助。
五、步驟6：房屋繼承後的稅務規劃
繼承登記完成了，房子是你的了——但接下來還有幾個稅務問題要留意：
繼承房屋要繳的稅
| 稅種 | 說明 |
|---|---|
| 遺產稅 | 死亡後6個月內申報，依遺產淨額課稅（免稅額1,333萬，配合各扣除額後多數不用繳） |
| 契稅 | 稅率6%，以公告現值計算，辦理繼承登記時一併繳納（通常金額不高） |
| 土地增值稅 | 免徵——繼承是法定移轉，不課土地增值稅 |
繼承後出售的稅務重點
如果繼承後想把房子賣掉，要注意房地合一稅（2016年以後取得的房地適用）。繼承取得的房地計算持有期間時，可以加計被繼承人的持有年數，這是很多人不知道的稅務優惠：
房地合一稅稅率參考（個人出售）
- ▶ 持有2年以內：45%
- ▶ 超過2年，未滿5年：35%
- ▶ 超過5年，未滿10年：20%
- ▶ 超過10年：15%（含加計被繼承人持有年數後超過10年）
- ▶ 自住連續居住6年（限1次）：自用住宅優惠稅率10%，且前400萬課稅所得免稅
繼承房屋可加計被繼承人持有年數
例如：爸爸2010年買了這棟房子，2026年過世，你繼承後在2027年出售。你自己只持有1年，但加計爸爸的16年，總持有年數達17年，適用15%的低稅率，而不是45%。這個計算方式對繼承房屋非常有利，出售前務必先試算。
六、FAQ 快速問答
Q1：繼承房屋的6個月登記期限，從哪天起算？
從被繼承人死亡日起算6個月。例如2026年1月1日死亡，繼承登記要在2026年7月1日前完成。逾期每月罰登記費1%，最高20%，越早辦越好。
Q2：繼承房屋需要繳什麼稅？
繼承時需申報遺產稅（6個月內）和繳納契稅（稅率6%），免徵土地增值稅。日後出售才需依房地合一稅規定課稅，但持有期間可加計被繼承人的持有年數。繼承房屋的完整課稅規定請見繼承房屋課稅完整說明。
Q3：繼承人之間意見不合，可以先辦公同共有登記嗎？
可以！公同共有繼承登記任一繼承人就可以單獨申請，不需全體同意，適合短期內無法達成協議時先辦理以符合登記期限。之後再協議分割。但公同共有狀態下，任何繼承人都無法單獨出售房屋。
Q4：繼承的房子能賣嗎？要繳多少稅？
完成繼承登記後即可出售，沒有等待期。房地合一稅依持有年數課稅，且繼承取得者可加計被繼承人持有年數——加計後若超過10年，稅率僅15%，相當優惠。建議出售前先試算最有利的時機。
Q5：繼承的房子有房貸，怎麼辦？
繼承後原本的房貸仍然有效，繼承人需繼續繳納或和銀行洽談重新辦貸款。若無力承擔，可考慮拋棄繼承（3個月內）或出售房屋還貸後分配剩餘款項。繼承前最好先向銀行查詢貸款餘額，納入評估。
Q6：繼承多棟房屋，怎麼分配才公平？
常見分配方式：①各人取得不同房屋，以市值補差額；②出售後按應繼分分配售屋款項；③某人取得全部，支付其他人補償金。協議不成可向法院聲請裁判分割，通常判決變賣後按比例分錢。
結語：把握期限，一步步走完
房屋繼承的關鍵就在兩個期限：遺產稅申報6個月、不動產繼承登記6個月。只要在期限內備妥文件、按步驟辦理，整個流程並沒有想像中困難。
當然，如果家庭情況複雜——繼承人之間有糾紛、有不明債務、或房屋有抵押等特殊情形——強烈建議找不動產繼承專業律師協助，避免因文件錯誤或程序疏失而引發更大的問題。
本文依據《民法繼承篇》、《遺產及贈與稅法》、《土地法》及《房地合一稅相關規定》整理，數據如有更新請以國稅局最新公告為準。