租房子是許多人的生活日常，無論是剛出社會的年輕人、異鄉打拼的上班族，還是想要資產活化的房東，租賃關係都與我們的生活息息相關。然而，你有沒有遇過這種情況：租約到期了，房客繼續住，房東也沒說什麼，結果突然有一天，房東說要收回房子，雙方吵得不可開交？
這就是「不定期租約」常見的爭議！
不定期租約就像雙面刃：對房客而言，提供了居住的彈性與穩定性；對房東來說，卻可能綁手綁腳，想收回房屋困難重重。根據實務統計，租賃糾紛案件中，有相當比例涉及不定期租約的認定與終止爭議。
別擔心，今天蕭育涵律師用簡單有趣的方式，帶你一次搞懂不定期租約的四大常見問題，並引用真實法院見解，讓房東和房客都能安心租房。文章最後還有FAQ問答，幫你快速解惑！
什麼是不定期租約？輕鬆搞懂基本概念
先來個輕鬆比喻！
想像一下，你跟朋友約吃飯，如果說「下週五晚上7點見」，這就是「定期約會」；但如果說「有空再約」，沒有明確時間，這就是「不定期約會」。
租房也一樣：如果租約寫明「租期一年」，就是定期租約；如果租期過了，房客繼續住，房東沒反對，法律上就可能變成「不定期租約」，雙方關係變得模糊，容易引發糾紛。
根據台灣民法，租賃契約原本不需要書面就能成立，但租期超過一年的不動產租賃，依民法第422條必須用「字據」訂立。什麼是字據？可不是只有雙方簽名的合同喔！法院見解告訴我們，字據可以是任何能證明契約的文件。
最高法院 112 年度台上字第 1008 號民事判決：
「法院認為，租賃契約之成立不以書面為必要，惟租期逾一年之不動產租賃，依民法第422條應以字據訂立。所謂『字據』係指表彰契約之證明文件，並非僅限於雙方簽章之書面。」
這句話點出關鍵：即使沒簽名，只要有文件能證明租約內容，就可能算數！
不定期租約如何形成？3種常見情況
了解不定期租約如何形成，才能有效預防或應對。以下是三種最常見的形成情況：
租期屆滿後默示續約
依據民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」這是最常見的不定期租約形成原因。
租期超過一年未立書面
依據民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」即使雙方口頭約定租5年，沒有書面就可能被視為不定期租約。
雙方原本就未約定期限
有些租賃關係從一開始就沒有約定明確的租賃期間，這種情況下，契約自始即為不定期租約。
爭議一：租約沒簽書面，一定會變成不定期嗎？——答案是「不一定」！
實際例子：
小王想租一間店面10年，房東阿明給了他一份寫好租金和租期的契約，但小王忙著開店沒簽名，只先付了租金支票。一年後，阿明想漲租金，說租約沒簽名是不定期，可以隨時調整。小王氣炸了，告上法院。
最高法院112年度台上字第1008號判決：
「故出租人出具書面，載明與承租人意思表示合致之出租不動產、租金及租期等租賃契約必要之點，並交付承租人收受，承租人進而據以主張權利，即不失為字據。」
這裡法院強調，只要房東給了書面文件，上面有租金、租期等關鍵內容，且房客拿去用（比如付租金），就算沒簽名，也可能視為有效字據，租約還是定期，不是不定期租約。
為什麼這樣判？
因為法律目的是避免爭議，如果文件能證明雙方合意，就不該輕易認定為不定期。所以，房東別以為沒簽名就能隨意終止租約；房客也別慌，保留好文件是王道！
爭議二：付租金用的支票，能當成租約證明嗎？——小心，支票不是萬能！
實際例子：
小美租公寓一年，房東只收支票當租金，沒給正式合同。租期到後，小美繼續住，房東卻說支票只是付款工具，租約是不定期，要她馬上搬走。
最高法院112年度台上字第1008號判決：
「被上訴人於收受租賃契約後，固曾簽發、交付支票，用以支付第1年租金，惟支票係支付工具，非表彰系爭租約之字據。」
這句話明確指出，支票只是付錢的方式，不能當成租約的證明文件。如果雙方沒有其他字據，租約可能被視為不定期租約。
但要注意例外！
參照最高法院112年度台上字第1008號民事判決所述：「爭點在於雙方租賃契約是否因未經雙方簽章而視為不定期租賃，以及被上訴人是否有權終止契約。」
如果支票搭配其他文件（如房東給的租約草稿），整體情況可能不同。總之，單靠支票風險大，房東房客最好白紙黑字寫清楚。
爭議三：不定期租約怎麼終止？——通知時間是關鍵！
實際例子：
老張租房子給小李，租期到後變成不定期。老張突然傳LINE說「下週收回房子」，小李來不及找新家，雙方鬧上法院。
最高法院112年度台上字第1008號判決：
「被上訴人簽發支票，固係支付系爭房屋之第1年租金，然依民法第450條第2項之立法意旨，其於110年6月11日向上訴人表示終止系爭租約，雖未預行通知，然經過相當期間，即於同年7月11日發生終止系爭租約之效力。」
這裡法院解釋，終止不定期租約需要「相當期間」的通知，不是說停就停。
民法第450條規定重點整理：
- 不定期租約，雙方可以隨時終止，但必須提前通知
- 什麼是「相當期間」？看具體情況，比如租賃物類型、當地習慣等
- 實務上，法院常要求至少一個月通知
- 如果是按月繳租，應以月底為終止日，並提前至少一個月通知
房東若亂來，可能要賠償房客損失；房客突然搬走，也可能負責任。雙方都要遵守遊戲規則！
爭議四：租期到後繼續住，房東沒說話，就算續約嗎？——沉默可能代表同意！
實際例子：
阿華租屋一年到期，他繼續付租金，房東阿姨照收不誤。半年後，阿姨兒子要結婚，要阿華搬走，阿華說「妳收租金就是同意續約」。
113年度訴字第184號判決：
「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；」
但接著提到，如果租期屆滿後，房客繼續使用，房東不反對，就可能視為不定期繼續。
110年度簡上字第103號判決：
「次按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第451條第1項所明定，同法第450條所謂視為不定期限繼續契約者，需承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。」
簡單說：
房東的「不反對」包括收租金、不吭聲等行為。一旦成立不定期租約，終止就得照規矩來。房東想避免，最好到期前明確表態；房客也別僥倖，口頭確認更安心。
房東收回房屋的法定限制｜土地法第100條解析
很多房東以為不定期租約可以隨時終止，隨時把房客趕走。但這是錯誤的觀念！如果租賃物屬於住宅，基於對不動產承租人的保護，房東想要終止不定期租約並收回房屋，必須符合法定事由。
土地法第100條規定，房東收回房屋必須符合以下事由之一：
- 1 出租人收回自住或重新建築時
- 2 承租人違反民法第443條第1項規定，轉租於他人時
- 3 承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達二個月以上時
- 4 承租人以房屋供違反法令之使用時
- 5 承租人違反租賃契約時
- 6 承租人損壞房屋或附屬設備，而不為相當之賠償時
重要提醒：
如果房東不符合上述任何一個事由，即使提前通知，也不能合法終止不定期租約。這就是為什麼很多房東發現，一旦租約變成不定期，想要收回房屋變得非常困難！
租賃住宅市場發展及管理條例第10條補充規定：
依據較新的租賃住宅市場發展及管理條例第10條第一項規定，出租人欲終止租賃契約，除了上述事由外，還包括：
- 承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償
- 承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳
- 承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人
- 出租人為重新建築而必要收回
不定期租約與「買賣不破租賃」的關係
「買賣不破租賃」是保護房客的重要原則，意思是房東把房子賣給別人後，新房東必須繼續履行原本的租約。但是，不定期租約在這方面有重大限制！
民法第425條第2項明文規定：
「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」
這表示：不定期租約無法受到「買賣不破租賃」原則的保護！如果房東把房子賣給第三人，房客無法憑著租約來對抗新的屋主，新屋主可以要求房客搬走。
房客自保之道：
如果你是房客，想要獲得「買賣不破租賃」的保護，建議：
- 1. 簽訂定期租約（期限不超過5年）
- 2. 如果租期超過5年或為不定期，務必將租約辦理公證
租約到期房客不搬怎麼辦？房東正確處理步驟
無論是定期租約到期或不定期租約終止，如果房客拒絕搬走，房東必須依循正確的法律程序，否則可能觸法！
房東絕對不能做的事：
- 擅自換鎖：可能成立刑法上的強制罪
- 擅自進入租屋處：可能成立侵入住宅罪
- 斷水斷電：可能成立強制罪
- 搬走房客物品：可能被告竊盜罪或毀損罪
第一步：書面催告
寄發存證信函或律師函，明確告知房客「租約已經到期/終止，請於○○日前搬遷」，保留書面證據。
第二步：依有無公證分別處理
租約有公證：可直接以公證書向法院聲請強制執行，省去訴訟時間。
租約沒有公證：需向法院提起「遷讓房屋訴訟」，取得勝訴判決確定後，再聲請強制執行。
第三步：強制執行與點交
取得執行名義後，由法院執行處進行強制搬遷。如房客遺留物品，可依租賃住宅市場發展及管理條例第12條規定，催告房客取回，逾期視為拋棄。
如何預防不定期租約？房東必學的3大策略
預防勝於治療！房東如果不想被不定期租約綁住，以下三個策略務必記住：
策略一：契約明訂不續租
在租賃契約中明確約定：「租期屆滿後絕不續租，或續租應另訂新契約」。根據最高法院92年度台上字第1755號判決，這樣的約定可以阻止默示續約。
策略二：到期前書面通知
租期屆滿前1至2個月，以存證信函或書面通知房客：租約即將到期，請於期滿前搬遷或洽談續約事宜。保留「即時表示反對」的證據。
策略三：租約公證
將租約辦理公證並約定逕受強制執行條款，萬一房客到期不搬，可直接聲請強制執行，省去漫長的訴訟程序。
FAQ常見問答集
最常見是租期屆滿後，房客繼續住，房東沒表示反對（如照收租金）。另外，如果租期超過一年但沒用字據訂立，依法可能視為不定期。參照最高法院112年度台上字第1008號判決，強調未訂字據的風險。
不行！首先必須給「相當期間」通知，例如提前一個月書面告知。更重要的是，如果是住宅租賃，還必須符合土地法第100條的法定事由（如自住、重建、房客欠租等），否則即使通知也不能合法終止。亂趕人可能吃上官司。
不一定，關鍵在房東是否同意。如果房東明確拒絕或要求重新簽約，就不會變不定期。實務上，房東收租金常被視為默示同意。所以房東想避免，到期前一定要書面表態！
不行，租金調整需雙方合意或依法律程序（如參考當地行情）。單方面漲租可能無效，房客可拒付。如果雙方對租金調整無法達成共識，可能需要透過調解或訴訟解決。
法院重視「字據」和雙方行為證據，如契約文件、付款記錄、通訊內容（LINE、簡訊）、存證信函等。參照最高法院112年度台上字第1008號民事判決，強調字據的廣義定義，提醒大家保留證據。
原則上不行！依民法第425條第2項規定，未經公證的不定期租約，無法對抗房屋的新買受人。如果房東把房子賣掉，新屋主可以要求房客搬走。房客若想獲得保護，應將租約辦理公證。
依土地法第100條及租賃住宅市場發展及管理條例規定，房客積欠租金達二個月以上（扣除押金抵償後），房東可以終止租約。但建議先寄發存證信函催告，給予合理期限繳納，再主張終止，程序上較為完備。
「自住」是土地法第100條的法定收回事由之一，但房東必須真正有自住需求。如果只是藉口，日後被發現並非自住，房客可以主張賠償。依最新修法方向，房東若因自用收回，須於租期屆滿6個月前通知，且收回後1年內不得再出租，違反規定將受罰並須補償租客。
結語：租房和睦之道，從懂法律開始
不定期租約就像雙面刃：對房客，提供居住的彈性與穩定性；對房東，可能綁手綁腳，想收回房屋困難重重。透過以上解析，我們看到法院如何平衡雙方權益，也了解到相關法律規定的重要性。
記住，無論房東或房客，溝通和書面記錄是避免爭議的最佳工具。下次租房前，不妨多問一句、多寫一筆，讓租屋生活更安心！
希望這篇文章幫到你！如果有其他問題，歡迎理性討論，但記得，重大糾紛還是建議諮詢專業律師喔～