一、什麼是「驅逐租屋」？
簡單來說，就是房屋的所有權人（或合法有權使用的人）要求無權佔有人離開，並將房子還回來。如果是不定期租約的情形，房東終止租約的程序略有不同。法律依據主要是民法第767條：
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。對於有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
所以，如果您是房東、買到房屋的新所有權人，或是依法有權請求返還的人，都可以向法院起訴請求驅逐租屋。而訴訟確定後，就能拿這個「執行名義」聲請強制執行，由法院幫您把「客」請出去。
二、取得執行名義的幾種方式
想要強制執行，一定要先有「執行名義」，也就是法院用來證明您可以強制執行的依據。常見的包括：
- 確定判決：打官司贏了，等待判決確定即可。
- 本票裁定及調解筆錄：在本票裁定獲得確定後，法院會核發調解筆錄，效力等同確定判決。
- 和解筆錄：在法院和解成立，法院會出具和解筆錄，也具有執行力。
- 公證書：例如租賃契約時載有「逕受強制執行」的條款，房東可以直接持公證書聲請強制執行（此通常適用於租賃期滿或積欠租金歸還租屋）。
- 支付命令：如果支付命令以金錢給付為內容歸還租屋，經合法送達許可強制執行後，也可作為執行名義（實務上較少用於歸還租屋）。
有了執行名義，就可以向法院聲請執行處、聲請強制遷離驅逐租屋。
三、強制執行的流程
聲請強制執行後，法院會進行以下步驟：
- 核發執行名義：確認符合法律要件。
- 發執行命令：命債務人自動履行，自行離開。
- 現場勘查：如果債務人沒搬離，由執行法官到現場查看，確認佔有情況。
- 強制遷離：排定執行日，執行法官會同警察、搬家公司等到場，將債務人或其物品遷出，必要時會換鎖，然後將房屋點交給您。
- 費用負擔：由債務人負擔，如果債務人拒繳清，會從其財產所得或財產中執行扣除。
來看一個真實案例（最高法院106年度台上字第959號）：
法院到現場勘查時，發現房子一個大廳還供奉神明，擺滿法器、神像、牌位，還有大量飾品與相關物品，故認為還有使用價值或收藏意義。法院認為尚在原定下強制遷離期限內，再請債務人儘速搬離，因為被判定是仍有佔有，所以由債權人持續可以強制執行。
這個案例告訴我們：「搬離」不是人離開就好，還要把個人物品清理乾淨，回復房屋的原狀，否則法院會認定您沒有完成遷讓，還是可以強制執行，甚至要您賠錢！
四、債務人如何救濟？聲明異議 vs 債務人異議之訴
如果您是被強制執行的一方（債務人），覺得執行程序有問題，或有理由對抗執行名義，法律也提供了救濟管道：
1. 聲明異議（強制執行法第12條）
針對執行程序違法，例如：執行法官沒有通知就來強制遷離、執行時間違規、程序有瑕疵等狀況，可以向執行法院聲明異議，請求法院裁判或更正執行行為。
2. 債務人異議之訴（強制執行法第14條）
針對執行名義所載的請求權有爭議，例如：您已經搬離了、債務已經清償了、或和解條件已經完全履行等，可以提起債務人異議之訴，請求法院判決不許強制執行。
兩者最大的差別在於：聲明異議是處理程序瑕疵，異議之訴是處理實體爭議。如果搞錯，法院可能會駁回喔！
來看一個判決（最高法院 71年度台上字第2995號 裁定）裡提到說：
債務人如主張執行名義所載之請求權消滅，不得對之聲請強制執行，僅得依強制執行法第十二條聲明異議，不得提起債務人異議之訴。
意思是：如果您認為該執行名義我本來就沒生效（例如判決還沒確定），您只能聲明異議，而不能提起異議之訴。
五、常見情境與法院判決
情境一：本票裁定調解筆錄已拿到執行許可，但房客沒搬離
房東向房客遷讓租屋，並在本票裁定獲得確定後，房屋內還留有房客物品，法院排定強制遷離日期，房客物品仍然全部人沒走了，留下大量物品，房東聲請強制執行，房客主張已搬離並提起債務人異議之訴。
法院判決（最高法院106年度台上字第959號）：
上訴人雖已將人遷出移至執行法院標的物可執行完畢，並經法院重新占有被上訴人負擔費用。
也就是說，沒有在期限內完成清空房屋義務，就算人走了，債權人仍可強制執行並請求追償損害。
情境二：新買到租屋，但原屋主（或佔有人）的糾紛
您透過法拍買到一間房子，但法拍公告沒有載明「點交」，所以法院不會幫您點交。您需要自己起訴請求遷離，勝訴判決確定後再聲請強制執行。為了避免事後產生所有權爭議，建議同時留意防止房產被盜轉等相關保障措施。
法院判決（高等法院111年度上易字第279號，最高法院判決要旨）：
強制執行法上所指之拍定買受人，以債務人為執行名義上之人，即以承受人之拍賣買受人為其執行標的。而不動產之執行得受人，包括於經點交時拍定之不動產拍賣買受人從價，而在經點交前，執行法官尚未佔有獲得該屋之前，仍因拍賣買受人為無權佔有，是不宜設立所有權移轉之情形來處理。
這段話的意思是：就算您是新屋主在房子點交給您之前，還是無權佔有（因為買賣尚未正式點交點交），所以您不能直接告他無權佔有，而是要先取得執行名義（例如起訴請求返還點交價金）。而如果是「點交」的法拍屋，法院就會在裁定後直接幫您點交，原屋主就必須搬離。
情境三：強制執行後，房客又回來住
聲請過一次強制執行完畢後，房子拿回來了，但沒幾天，您發現該債務人又跑進來住了！這種情況怎麼辦？
法院判決（臺灣高等地方法院 88年度訴字第149號 民事判決）：
被告於遷離程序結束後，逕自再進入當時已經判決應返還之租屋，行為已構成無權佔有。⋯⋯原告係為合法所有人，得請求被告遷離，以回復租屋返還之原狀。
這時候您可以再次起訴請求遷離，同時也可依據刑法第306條侵入他人住宅罪及第320條竊佔罪，可以請警方處理。若是公寓大廈的公共區域被佔用，則涉及管理委員會的職責與處理方式。此外，若房東希望在合規框架下減少類似糾紛，也可了解公益出租人制度所提供的稅賦優惠與相關保障。
情境四：債務人聲請暫停執行，但債權人不同意
債務人在強制執行程序進行中，向法院聲請暫停執行，但債權人不同意，法院會怎麼處理？債務人主張暫停是否合法？
法院判決（高等法院105年度上國易字第4號）：
上訴人雖於同年間第13號具狀聲請暫停執行，並經被提出第三人同意，是應未經裁定依照執行法所規定約定強制分期付款給付租屋之遷離，自無意義。
依據強制執行法第10條，暫停執行必須經過債權人同意，如果債權人不同意，法院仍然可以繼續執行。
強制執行聲請完整流程：從取得執行名義到執行完畢
許多房東在面對房客不搬的情況時，最困擾的就是「到底要經過哪些步驟」。以下整理從取得執行名義到完成強制遷離的完整流程，每一步都附上實際所需時間及費用供參考。
取得執行名義
透過法院判決、調解、和解或公證書取得載有「遷讓房屋」內容的執行名義。法院訴訟一審約需4至8個月；調解成立約1至2個月；公證書則可在簽約時就一併辦理。
向法院聲請強制執行
備妥民事聲請強制執行狀（司法院網站提供範例）、執行名義正本、送達或確定證明書，向房屋所在地的地方法院民事執行處聲請。執行費用以房屋課稅現值乘以千分之八計算。
法院核發自動履行命令
依強制執行法規定，法院會先發出自動履行命令，命債務人於送達後15日內自行搬離。債權人應將命令影本張貼於房屋門口，並向法院回報債務人是否履行。
現場履勘與強制執行
若債務人逾期仍未搬離，法院會排定現場履勘日，屆時債權人應安排鎖匠、搬運工人、錄影設備到場，並協調管區員警在場維持秩序。依桃園地方法院說明，搬遷相關費用（鎖匠、搬運工、倉庫費）原則上由債權人先行墊付，事後可向債務人求償。
房客留下物品的法律處理
強制執行遷讓房屋時，房客遺留的物品是常見的爭議焦點。依法院實務做法，執行法院會將物品搬離至指定地點（如倉庫），並通知債務人限期領回。逾期未領的物品，法院得依強制執行法規定進行拍賣或廢棄。房東絕對不可以自行丟棄房客的物品，否則可能構成毀損罪或侵權行為。
公證租約的優勢：直接跳過訴訟階段
如果你在簽訂租約時就辦理公證，且租約載明「租期屆滿或終止時，承租人應遷讓房屋，並逕受強制執行」，那麼一旦房客屆期不搬，房東可以直接拿公證書向法院聲請強制執行，不需要再經過漫長的訴訟程序。這可以省下至少4至8個月的訴訟時間及數萬元律師費。
公證費用依租約總金額計算，以月租2萬元、租期2年為例，公證費約為1,000至3,000元，性價比非常高。
六、FAQ 快速問答
Q1：房客租約到期不搬，我可以直接換鎖嗎？
絕對不行！自行換鎖可能觸犯強制罪，也會被反告侵權。正確做法是：先發存證信函（發催告信函），再取得執行名義（例如起訴或公證書），再聲請強制執行。若租約仍在效期內，還需先依法終止租約再主張返還。
Q2：哪些執行名義可以用來強制遷離租屋？
常見的有：確定判決、調解筆錄、和解筆錄、公證書（載有逕受強制執行）、支付命令（實務上較少用於遷離租屋）等。記得一定要有「遷讓房屋」的內容才行。
Q3：強制遷離租屋的程序要多久？
要看情況，法院通常會在1~2個月內排定執行日期。但如果債務人提出異議或抗告，可能拖延半年以上。每件案件的進度不同，時間會有一定落差。
Q4：債務人主張已經搬走了，但物品還會被強制執行嗎？
因為債權人到現場，發現屋內還有遺留物品（例如留下大量物品），或認為您只是暫時離開。如果您確定已經徹底搬離，可以提起債務人異議之訴，並提出證據（例如搬家收據、交屋證明等）。
Q5：如果我是新買到的房子，但裡面有人住，我該怎麼辦？
需看法拍公告有沒有載明「點交」。如果有點交，法院會幫您點交；如果沒有點交，您需要自己起訴請求遷離，勝訴後再聲請強制執行。
Q6：強制執行時，我的物品會被如何處理？
執行法院會將物品遷出至指定地點（例如倉庫）或由債務人自行指定之人保管，並通知債務人領取。如果逾期未領取的物品則會變賣（例如並造成房子毀損），可以聲明異議，或事後請求國家賠償。
Q7：我可以聲請暫停執行嗎？如何聲請？
可以。債務人向執行法院提出聲請，但必須取得債權人的同意。如果債權人不同意，法院就不會許可暫停。
Q8：什麼是債務人異議之訴？和聲明異議有什麼不同？
- 債務人異議之訴：針對執行名義所依據的實體權利已消滅（例如債務已清償、已搬離等），請求法院判決不許強制執行。這是一個獨立的訴訟，要在執行程序結束前提起。
- 聲明異議：針對執行程序的瑕疵（例如執行法官沒通知、執行時間違規等），向執行法院提出異議，由執行法院裁定。聲明異議不解決實體爭議。
Q9：聲請強制執行遷讓房屋的費用大概多少？
強制執行費用以房屋課稅現值乘以千分之八計算。舉例來說，房屋課稅現值200萬元，執行費為1萬6千元。此外還需自行負擔搬運工人費用（約5,000至15,000元）、鎖匠費用（約2,000至5,000元）、遺留物品保管倉庫費等。這些費用由債權人先墊付，事後可向債務人求償，但實際能否追回要看債務人有無資力。
Q10：房客留下的東西可以直接丟掉嗎？
絕對不行。房東自行丟棄房客遺留物品可能構成毀損罪或需負擔民事賠償。正確做法是：透過強制執行程序，由執行法院將遺留物品搬至指定地點保管，並通知債務人限期領回。逾期未領的物品由法院依法拍賣或廢棄。如果房客已搬離但留下少量物品，建議先發存證信函通知對方限期取回，保留證據。
Q11：從聲請到完成強制執行，整個遷讓房屋大概要多久？
若已有執行名義（如公證書），從聲請到執行完畢一般約2至4個月。若需要先經過訴訟取得判決，則訴訟一審約4至8個月，加上強制執行2至4個月，合計約半年至1年。若債務人提出異議或抗告，可能再拖延3至6個月。使用公證租約的房東最快，因為省去訴訟階段。
結語
驅逐租屋的強制執行雖然繁雜，但只要握有「合法的執行名義 → 聲請強制執行 → 聲請強制遷離」的流程，就能合法拿回自己的房子。無論過程如果遇到爭議，諮詢專業律師，才能確保自己的權益不受損害。希望這篇文章能幫助您，清楚並幫助您下次遇到房客不搬或房子被佔，就知道該怎麼做了！
最後提醒：本文參考之法院判決內容來自司法院公開判決書，主題僅簡單引用做一般參考，詳細內容請參閱原判決。