這類「越界建築」的糾紛在台灣時有所聞，尤其都會區土地寸土寸金，一點點越界都可能引發激烈衝突。究竟法律是怎麼規定的？鄰地所有人可以要求拆屋還地嗎？法院又會考量哪些因素？本文將用白話文解析相關法律，並引用真實法院判決見解，讓你一次搞懂！
一、什麼是「越界建築」？
簡單來說，就是土地所有人在自己的土地上蓋房子時，不小心（或故意）讓房子的一部分超出自己的土地界線，蓋到隔壁鄰居的土地上。常見的越界類型包括：圍牆、陽台、雨遮、地基、甚至整面牆壁超出界線。
二、法律規定：你可以要求拆屋還地嗎？
我國民法對於越界建築有特別規定，用來平衡雙方權益。主要條文有三個：
民法第767條
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。換句話說，如果你的土地被別人的房子佔用，原則上你可以要求對方拆掉越界部分，還你土地。
民法第796條（越界建築之處理）
「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。」
「前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」
這條的意思是：如果越界建築的人不是故意或重大過失（例如因為測量錯誤），而且鄰地所有人「知道」越界卻沒有「馬上提出反對」，那麼鄰地所有人就不能要求拆除或變更房屋，只能要求支付「償金」或請求對方買下越界部分的土地。
民法第796-1條（法院得免為全部或一部之移去或變更）
「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」
「前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。」
這條賦予法院裁量權：即使鄰地所有人有權要求拆除（例如他即時提出了異議），法院還是可以考量「公共利益」和「當事人利益」，決定全部或部分免於拆除。例如拆除會導致整棟房子結構危險、影響公共安全，法院可能判決不用拆，但鄰地所有人可以要求償金或請求購買土地。
三、法院實務怎麼判斷？
從許多判決中可以歸納出幾個重點：
1. 鄰地所有人是否「知悉」越界且「不即時異議」？
如果鄰地所有人早就知道越界，卻拖了很久才提告，可能會喪失請求拆除的權利。至於什麼叫「即時」？法院會依個案判斷，通常要求在知悉後合理期間內提出異議，不能無故拖延。
法院見解（111年度訴字第759號）
法院認為原告自92年起最遲至95年間已知悉越界，卻從未即時異議，因此不得請求拆屋還地。
2. 越界建築者是否有「故意或重大過失」？
如果是故意越界（例如明知界線還硬蓋過去），鄰地所有人就不受「不即時異議則不得請求拆除」的限制，而且法院也不能適用第796-1條免為拆除的裁量（因為但書排除故意）。但實務上要證明故意並不容易。
3. 越界部分是否為房屋主體？拆除是否影響結構安全或公共利益？
如果越界部分只是增建、雨遮或圍牆，拆除對房屋整體影響不大，法院較可能准許拆除。
法院見解（113年度上易字第26號）
「被上訴人所有占用附圖編號0土地之房屋部分，係於原主體建物之外，越界加建之增建部分建物，則上訴人請求將之拆除，當應無礙於原來所建房屋之整體。」因此法院准許拆除該增建部分。
反之，如果拆除會導致房屋結構受損、危及公共安全，法院可能基於公共利益判決免拆。
法院見解（111年度訴字第759號）
「系爭建物若拆除越界部分，日後恐影響系爭建物結構安全而造成全部建物之頹傾、倒塌，不僅使系爭建物經濟價值全部減損而無法再利用，甚而生建物倒塌之風險，對公共利益危害甚鉅，是依民法第796條之1規定，被告應免為拆除。」
4. 法院鼓勵協議價購，避免拆屋造成資源浪費
許多判決指出，為了讓紛爭一次解決，法院會曉諭雙方協議由越界者購買越界部分的土地。如果協議不成，也可以請求法院判決定價。
法院見解（110年度台上字第621號）
「原審以違反公共利益等詞，改判駁回上訴人拆屋還地之請求，為利紛爭一次解決，宜曉諭上訴人是否協議價購，倘價額協議不成，亦得訴請法院以判決定之。」
5. 權利濫用的限制
民法第148條規定，權利行使不得以損害他人為主要目的。如果鄰地所有人請求拆屋還地明顯是為了勒索高額補償，而非真正需要使用土地，可能被認定為權利濫用而不被允許。
法院見解（107年度簡上字第82號）
上訴人抗辯被上訴人請求拆屋還地係權利濫用，但法院審理後認為並無權利濫用情形。
四、拆屋還地訴訟的3大重點
綜合上述，如果你遇到越界建築糾紛，務必注意以下三件事：
重點1：及時主張權利
一旦發現鄰居房子蓋過界，請立即以存證信函或律師函等方式提出異議，並保留證據。拖得越久，越可能被認定為「不即時異議」，從而喪失請求拆除的權利。
重點2：蒐集證據證明越界範圍及影響
- 申請地政機關測量，確定越界面積與位置。
- 拍照、錄影存證。
- 如果越界建築已存在多年，蒐集何時知悉的證據（例如買賣契約、通訊紀錄）。
- 評估拆除的影響：是否為房屋主體？是否會影響結構安全？是否會造成公共危險？
重點3：考慮替代方案（償金或價購）
拆屋還地未必是最佳解，有時法院會判決免拆，你只能獲得償金；或者你可以主動請求對方購買越界部分的土地，甚至連同畸零地一併出售，以獲得合理補償。協商過程記得保留書面記錄。
五、常見問題FAQ
Q1：什麼叫做「即時提出異議」？有時間限制嗎？
法律沒有明確定義「即時」，實務上會依個案情節判斷。一般認為，鄰地所有人知悉越界事實後，應在「相當期間內」提出異議，例如幾個月內。如果拖了好幾年才主張，很可能被認為「不即時」。
Q2：越界建築如果已經存在幾十年，我可以主張時效取得地上權嗎？
有可能。民法第772條準用第769條、民法第770條，如果和平、公然、繼續占有他人土地達一定期間（20年或10年），可以請求登記為地上權人。但須注意，必須是以行使地上權的意思占有，且須向地政機關申請登記。即便取得地上權，也不代表可以免於拆屋，而是有權使用土地。
Q3：越界部分如果是圍牆、雨遮，可以適用民法第796條嗎？
民法第796條明文限於「建築房屋」，實務見解認為，如果是與房屋密不可分的附屬建物（如圍牆、化糞池）或增建部分，通常也適用。但獨立的工作物（如獨立車庫、狗屋）則不適用，鄰地所有人可直接依第767條請求拆除。
Q4：我買了土地後才發現有越界建築，我可以要求拆除嗎？
要看前手（原土地所有人）是否已經喪失請求拆除的權利（例如前手知悉卻未即時異議）。如果你繼受土地時，前手已不得請求拆除，你可能也會受到限制。但如果你是在不知情下買受，且前手未喪失權利，你仍可主張。不過實務上常認為土地受讓人應繼受前手之瑕疵，所以購買土地前務必詳查地上物狀況。
Q5：法院判決免為拆除時，我可以請求什麼補償？
你可以依民法第796條第2項請求土地所有人以相當價額購買越界部分的土地及因此形成的畸零地。如果不想賣地，也可以依同條第1項但書請求支付償金（相當於租金的不當得利）。
六、結語
越界建築糾紛涉及複雜的法律判斷與證據蒐集，最好的方式還是先與鄰居協商，尋求雙方都能接受的解決方案（如價購土地、支付償金）。如果協商破裂，務必在時效內提出訴訟，並準備好相關證據，必要時諮詢專業律師，以維護自身權益。
最高法院提醒（110年度台上字第621號）
「為利紛爭一次解決，宜曉諭上訴人是否協議價購，倘價額協議不成，亦得訴請法院以判決定之。」
希望大家都能和平解決土地爭議，避免傷和氣又傷荷包！
最後提醒：每個案件的情況不同，本文僅供一般法律知識參考。具體操作請根據個人情況諮詢專業律師，以獲得針對您個案的法律建議。文中引用之判決包括111年度訴字第759號、113年度上易字第26號、110年度台上字第621號、107年度簡上字第82號等，均為提供實務依據之參考。