一、土地被佔用，你擁有的法律武器：民法第767條
民法第767條是所有權人的尚方寶劍，條文是這樣寫的：
「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」
簡單來說，如果你的土地被別人無權佔用（例如蓋了違建、停車、堆放雜物），你可以向法院起訴，請求：
- 返還土地：請對方把土地還給你。
- 除去妨害：比如要求拆除地上物、移除雜物。
- 防止妨害：如果對方即將做出侵害行為（例如準備動工蓋屋），可以事先阻止。
而且，一旦你證明自己是所有權人，對方就必須證明他「有權佔用」，如果證明不出來，法院就會判你勝訴。這在許多判決中都講得很清楚：
參照113年度訴字第1814號判決所述：「按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。」
參照108年度埔簡字第1號判決：「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。」
所以，地主只要拿出土地權狀，證明自己是所有人，接下來就換佔用人傷腦筋了——他必須提出租約、地上權設定證明、時效取得等合法理由，否則就是無權占有，必須還地。
二、常見的佔用抗辯，法院怎麼看？
1.「我已經占用超過20年，應該有時效取得地上權！」
這是佔用人最愛用的理由之一。民法確實有規定：和平、繼續、公然占有他人土地滿20年，可以請求登記為地上權人（民法第769條、民法第772條）。但請注意：「請求登記」不代表已經取得權利，必須向地政機關辦妥登記才算數。
在臺灣澎湖地方法院 85 年度訴字第 30 號民事判決中，被告主張自己占用超過20年，符合時效取得要件，並已申請測量準備登記。但法院認為：被告雖然可能取得「地上權登記請求權」，但在完成登記之前，所有權人已經提起返還土地訴訟，此時被告不得以尚未登記的權利對抗所有權人。換句話說，只要地主先提告，佔用人的時效取得主張就無法阻擋還地。
參照臺灣澎湖地方法院 85 年度訴字第 30 號民事判決：「法院認定被告在客觀上已和平、繼續、公然地以建築物佔有系爭土地逾二十年，符合取得時效之要件。惟被告雖取得地上權登記請求權，但尚未完成登記程序，且原告已於八十五年五月十三日提起訴訟，請求返還土地。法院認為，佔有人於所有人行使權利後，始聲請登記，不得據此對抗所有權人。」
2.「這條路是既成道路，大家走了幾十年了，你不能封起來！」
有些土地被當作道路使用，佔用人會主張成立「公用地役關係」，認為地主不能請求返還。但公用地役關係的成立條件非常嚴格，必須符合三個要件（大法官釋字第400號解釋）：
- 須為不特定公眾通行所必要，而非僅為通行便利或省時。
- 於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事。
- 須經歷年代久遠且未曾中斷（一般指久遠到無法記憶起始時點）。
如果只是鄰居少數人為方便而通行，或地主當初曾反對，就不構成。而且，舉證責任在佔用人身上，他必須證明這三個要件都存在，否則法院不會採信。
參照113年度訴字第1814號判決：「既成道路成立公用地役關係，應符合三要件：一須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時；二，於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事；三，須經歷之年代久遠而未曾中斷……自應由被告就公用地役關係存在之事實負舉證之責。」
3.「我只是越界一點點，而且房子已經蓋好了，你不能叫我拆！」
民法第796條有越界建築的規定：如果蓋房子不小心越界，而地主知情卻沒有立即反對，地主可能只能請求相當價額的購買，而不能要求拆除。但這條規定有嚴格的條件（例如越界部分非因故意或重大過失，且地主須及時提出異議）。實務上，如果越界面積不大，且地主在建築完成後才主張，法院有時會適用越界建築的規定，不准地主請求拆除，但可請求購買土地或支付賠償。不過，這並非絕對，還是要看個案情況。
三、除了要回土地，還能要求賠償嗎？
當然可以！佔用人無權佔用你的土地，等於省下了租金，這筆不當得利應該還給你。民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」你可以請求相當於租金的金額，計算標準通常參考土地申報地價年息5%~10%（視土地使用性質、位置等因素由法院酌定）。此外，土地法第97條也規定城市地方土地租金上限為申報地價年息10%。
參照108年度上易字第6號判決：「被上訴人無權占用系爭土地之面積為3029.17平方公尺，受有相當於租金之利益，致上訴人受有相當於租金之損害，而系爭土地之申報地價為每平方公尺新台幣58元，以該申報地價年息10%計算……」
所以，地主不但可以要回土地，還能追討過去五年（或更久，但受消滅時效限制）的相當租金，以及訴訟期間持續發生的不當得利，直到返還土地為止。
四、實戰案例：鄰居佔地做通道，法院判拆還並賠錢
讓我們看一個真實案例（改編自105年度訴字第602號判決）：
阿明有一塊位於高雄鳳山的土地，隔壁老王未經同意，將自家圍牆向外擴建，佔用了阿明12平方公尺的土地。阿明發現後要求老王拆除，老王卻說：「這塊地我用了十幾年了，早就變成我的！」阿明一氣之下告上法院。
法院勘驗確認佔用事實，老王也承認沒有合法權源。法官引用民法第767條，判決老王必須拆除圍牆，將土地返還阿明，並按申報地價年息5%計算不當得利（每月約數百元），從起訴前五年起算至返還為止。老王抗辯時效取得，但因未完成登記且阿明已提告，法院不予採信。阿明終於討回公道。
五、FAQ 常見問題
Q1：發現土地被佔用，我可以直接拆掉對方的東西嗎？
絕對不行！自行拆除可能觸犯刑法毀損罪或強制罪，反而變成加害人。正確做法是先蒐證（拍照、錄影、地籍圖），然後寄發存證信函要求對方限期返還，若對方不理會，再向法院提起返還土地訴訟，由法院判決後強制執行。
Q2：對方佔用很久了（超過20年），會不會就變成他的？
佔用土地滿20年，符合時效取得地上權要件時，佔用人可以「請求登記」為地上權人，但在完成登記前，所有權人仍可行使物上請求權要求返還。如果所有權人在佔用人登記前已經起訴，佔用人就無法對抗。所以，發現被佔用應儘早處理，避免夜長夢多。
Q3：什麼是「公用地役關係」？如果我的土地被當成道路使用，我可以請求返還嗎？
公用地役關係是指土地因長年供公眾通行而形成類似地役權的效果，所有權人雖保有所有權，但不得妨礙公眾通行，也無法請求返還土地（即不得要求排除公眾通行）。此時，所有權人只能請求政府依法徵收補償。不過，成立條件嚴格，必須是「不特定多數人」通行且年代久遠，地主當初未阻止。若不符合，地主仍可請求返還。
Q4：打這種官司要花多少錢？
訴訟費用是依「訴訟標的價額」計算，土地返還訴訟的標的價額通常以土地被佔用部分的「公告現值」或「市價」為準。可以向法院聲請核定，一般會請地政機關鑑價。另外，也可考慮先聲請調解，省錢省時。
Q5：我可以要求對方支付占用期間的租金嗎？金額怎麼算？
可以，這就是「不當得利」中的相當於租金之利益。計算方式通常以土地申報地價（或公告地價）乘以占用面積，再乘以年利率（法院多數判決在5%～10%之間，視個案情況調整）。你可以請求過去五年（因租金債權短期時效為五年）及至返還土地為止的按月計算金額。
六、結語：積極行動，捍衛權益
土地是寶貴的資產，無端被他人佔用，不僅影響使用，也可能導致價值減損。了解法律賦予你的權利，及時採取行動，才能有效保護自己的財產。如果遇到複雜情況（例如對方主張時效取得或公用地役），建議尋求專業律師協助，擬定訴訟策略，提高勝算。
最後提醒，本文內容僅供參考，具體個案仍需諮詢專業法律意見。希望每位地主都能順利討回自己的土地，安心使用！
引用判決來源說明：本文所引法院見解皆來自真實判決書片段，為保護當事人隱私，已省略部分資訊。讀者可依標記113年度訴字第1814號、108年度埔簡字第1號等對應至司法院裁判書系統查閱完整判決。