一、共有土地分割糾紛
什麼是共有土地？
當一塊土地的所有權由兩人以上共同持有，就是「共有土地」。常見情形如繼承、合資購買、夫妻財產等。共有人對土地都有持分，但如何使用、處分常會產生爭議，例如有人想賣、有人想留，或者有人想蓋房子、有人想種菜，這時最好的解決方式就是「分割」，把土地按持分比例切開，各自擁有獨立產權。
法律怎麼說？
根據民法第823條規定，除非土地因為使用目的（如道路）不能分割，或共有人之間有約定不分割的期限，否則每個共有人都可以隨時請求分割。如果大家談不攏，任何一位共有人都可以向法院起訴，請求「裁判分割」。
如112年度訴字第164號判決所述：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」
法院會怎麼判？
法官在決定如何分割時，必須考慮許多因素，以求公平並發揮土地最大效用。常見的考量點包括：
- 土地的使用現況（上面有沒有建物？誰在使用？）
- 各共有人的意願（希望怎麼分？）
- 分割後各塊土地是否能對外通行（有沒有臨路？）
- 土地的經濟效用與價值
- 公平原則（持分比例與分得面積是否相當）
參照108年度訴字第584號判決：「法院定共有物之分割方法，應斟酌土地使用現況、各共有人之意願、分割後土地有無適宜之對外聯絡道路，及各共有人就各分得部分能否適當利用，是否符合公平原則等因素為通盤考量。」
如果直接按持分比例「原物分配」會導致某塊地太小或形狀不整，法官可能會採用「原物分配兼金錢補償」的方式，也就是有人分到的面積略大於應有部分，就必須拿錢補貼分得較少的人。例如107年度壢訴字第2號判決中，法院就採用了原物分配並由部分共有人補償其他人的方式。
如107年度壢訴字第2號判決所述：「本院審酌系爭土地之現況、各共有人之意願、及共有物之經濟效用、公平原則，衡諸被告許學壽所提之分割方法，認系爭土地依如本判決附圖一及附表二所示之方法予以分割，並分配予兩造，較有利於全體共有人，且堪稱公允。」
訴訟費用誰負擔？
分割共有物的訴訟，本質上不是誰對誰錯的問題，而是為了全體共有人利益，所以訴訟費用原則上由全體共有人按比例分擔。民事訴訟法第80條之1規定，法院可以酌量情形，命勝訴的當事人負擔一部分。實務上通常會依各共有人持分比例分擔。
參照110年度訴字第101號判決：「因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。」
二、房地產買賣糾紛
常見的房地產買賣糾紛有哪些？
買房子是人生大事，但糾紛也不少，例如：建商廣告說有游泳池、健身房，交屋後卻沒有；賣方隱瞞房屋漏水或違建；簽約後賣方反悔不賣；買方貸款下不來無法履約等等。這些糾紛往往涉及資訊不對稱與契約履行問題。
法律怎麼規範？
內政部為了疏減房地產買賣糾紛，曾召開會議並發布函釋（86年5月3日臺（86）內地字第8675248號函），明確指出處理這類糾紛應依據《土地法》、《消費者保護法》、《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》及《民法》等相關規定。廣告內容必須真實，否則可能違反《公平交易法》的誠實信用原則。
內政部於會議中明確指出，房地產買賣糾紛之處理應依《土地法》、《消費者保護法》、《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》及《民法》相關規定辦理。廣告內容應符合《公平交易法》之誠實信用原則，經紀業者有義務確保資訊真實。
遇到糾紛該怎麼處理？
- 先與對方協商：買賣雙方坐下來談，看看能否達成和解（例如減價、修繕、解約等）。
- 申請調解或調處：可以向各鄉鎮市區公所調解委員會申請調解，或向直轄市、縣（市）政府的地政機關申請「不動產糾紛調處」。
- 向消保官申訴：如果對方是企業經營者（如建商、仲介），消費者可向各縣市消保官申訴，由消保官協調。
- 提起民事訴訟：如果前述方式無法解決，最後手段就是向法院提起訴訟，請求損害賠償、減少價金、解除契約等。
法院怎麼看？
法院在審理這類案件時，會根據契約約定、廣告內容、雙方陳述及證據來判斷。例如廣告不實可能構成「詐欺」或「債務不履行」，買方可以主張解除契約或減少價金；如果賣方故意隱瞞瑕疵，也可能要負擔損害賠償責任。
三、FAQ 常見問題解答
Q1：土地共有人之一可以單獨賣掉自己的持分嗎？
可以。共有人可以自由處分自己的應有部分（持分），不需要其他共有人同意。但其他共有人有「優先購買權」，也就是在同等條件下，其他共有人可以主張優先承買。不過要注意，如果土地是共有，買方買到的只是持分，將來使用上可能還是會面臨分割問題。
Q2：土地分割一定要打官司嗎？可以調解嗎？
不一定。共有人可以先嘗試協議分割，如果大家都同意分割方案，可以請地政士（代書）辦理分割登記，不需要訴訟。如果無法達成協議，可以向鄉鎮市調解委員會申請調解，調解成立後送法院核定，就有執行力。若調解不成，再向法院起訴請求裁判分割。
Q3：買到有瑕疵的房子該怎麼辦？
首先，要盡快通知賣方瑕疵存在，並保留證據（例如拍照、錄影）。可以請求賣方修繕、減少價金，或解除契約（但要看瑕疵是否重大）。如果賣方是建商，還可依《消費者保護法》主張權利。建議先發存證信函，若無法解決，再考慮訴訟。
Q4：廣告不實可以求償嗎？
可以。如果建商或仲介的廣告內容與事實不符，且影響購屋決定，消費者可以依消費者保護法第22條及公平交易法第21條請求損害賠償。實務上常見的求償方式是解除契約或減少價金，也可請求返還已付價金及利息。
Q5：土地分割訴訟的費用怎麼計算？
訴訟費用是依分割後土地價值的千分之一計算（民事訴訟費用法），由原告先墊付，最後由全體共有人按持分比例分擔。如果法院判決有特別規定（例如由某方負擔較多），則從其判決。
結語
土地糾紛往往涉及複雜的法律關係與情感因素，處理起來並不輕鬆。本文介紹的兩大常見類型——共有土地分割與房地產買賣糾紛，希望能幫助你初步了解法律規定與處理途徑。但每個案件的細節不同，最終還是建議尋求專業不動產律師的協助，才能有效保障自身權益，避免走冤枉路。
最後提醒，遇到糾紛時，記得保持冷靜、蒐集證據，並在法定期限內採取行動，以免權利睡著囉！
參考法院判決：本文引用的法院見解來自真實判決，包括112年度訴字第164號、108年度訴字第584號、107年度壢訴字第2號、110年度訴字第101號等判決，詳細判決內容可至司法院法學資料檢索系統查詢。