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一、什麼是預告登記？用一個故事說清楚
先說一個真實會發生的劇情：阿明看上一間房子，跟屋主簽了買賣契約、付了200萬訂金，但因為貸款審核要一個月、過戶手續也需要時間，這段期間房子的所有權還在屋主名下。
這時候屋主起了貪念，看到有人願意出更高的價格，就偷偷把房子賣給別人過戶了……阿明的200萬訂金和買賣契約，瞬間變成一場噩夢。
預告登記，就是為了防止這種事發生的法律工具。
簡單說，預告登記是一種「先卡位」的機制：在正式移轉所有權之前，買方（請求權人）可以向地政事務所申請，在該不動產的登記謄本上留下一筆記錄，告訴全世界：「這間房子我已經有請求移轉的權利了！」
預告登記的核心效果
預告登記完成後，所有權人若做出妨礙請求權的行為（例如把房子賣給第三人、設定抵押貸款），對預告登記所保全的請求權不生效力——用白話說，就是：「你賣了也沒用，我還是有優先主張的權利。」
這個機制在買賣實務上非常實用，尤其是在正式過戶前的這段空窗期，讓買方可以安心等待，不用擔心賣方「腳踏兩條船」。
二、預告登記的法律依據：土地法第79-1條白話解釋
預告登記的法律依據，主要是土地法第79條之1，這條法律明定了哪些「請求權」可以用預告登記來保全。用白話整理如下：
可以申請預告登記的請求權類型：
- ① 關於土地（或建物）權利移轉或消滅的請求權——最常見就是「我要求你把房子過戶給我」的買賣請求權
- ② 土地權利內容或次序變更的請求權——例如要求變更抵押權的順序
- ③ 附條件或期限的請求權——例如「等你兒子考上大學，房子就過給他」這類條件成就後的移轉請求
法條同時規定，申請預告登記，必須由「請求權人」檢附「登記名義人（也就是所有權人）的同意書」，向地政事務所提出申請。這個同意書非常關鍵——所有權人要自願同意，買方才能辦。如果賣方不肯配合出具同意書，就必須透過法律途徑（例如訴訟）來解決。
實務小提醒：在買賣契約中約定好！
許多精明的買方或律師，在擬定不動產買賣契約時，會直接把「賣方同意協助買方辦理預告登記」這一條寫進去。這樣一來，賣方有契約義務配合，若事後拒不配合，就構成違約，買方可依違約條款主張損害賠償甚至解除契約。如果你在看買賣契約，記得確認有沒有這一條！
三、可以登記多位請求權人嗎？法律怎麼說
好，重頭戲來了——預告登記的請求權人，可以有兩人以上嗎？
答案是：可以！
土地法第79條之1並未限制請求權人只能是一個人。不動產登記實務上，是允許多位請求權人共同登記於同一不動產上的。只要每位請求權人都對該不動產具有應受保全的請求權，就可以一起申請，讓多人的權益同時受到保障。
哪些情況會有多位請求權人？
情境一：父母雙方想保護子女的房產
父母把錢給子女買房，並同意子女辦預告登記。若只以「父」或「母」單方為請求權人，萬一這位唯一的請求權人身故，子女就陷入保護漏洞。因此，父母雙方同時登記為請求權人，其中一人身故後，另一人仍可持續保全這份權益。
情境二：兩人合資共同購屋
朋友、兄弟姐妹或商業夥伴合資買房，買賣契約上的買受人有兩位，雙方都有移轉請求權，當然可以兩人一起登記為預告登記請求權人，各自的出資份額都受到保障。
情境三：夫妻共同購屋
夫妻計畫共同持有房產，但出於某種原因（例如另一方貸款資格問題），暫時先以一方名義簽約，兩人同時登記為請求權人，可確保未來正式移轉登記為共有時，雙方的份額均受保全。
情境四：繼承人多人共同主張
被繼承人生前訂立了不動產買賣契約但尚未過戶便身故，繼承人有數人，此時可以由全體繼承人共同申請預告登記，保全繼承請求權不受侵害。如需進一步了解繼承不動產的登記程序，可參考相關說明。
多位請求權人的最大優點：雙重保障、互相補位
多人共同登記的好處在於：其中一位請求權人的狀況（例如死亡、喪失行為能力）不會立即讓整個預告登記失效，另一位請求權人的保全效力仍然存在。這對於長期持有請求權、或有多方利害關係的購屋情境，是很有效的風險分散機制。
四、多位請求權人怎麼辦理？申請流程與文件
確定要以多位請求權人共同申請預告登記，流程跟一般預告登記基本相同，但文件上有些地方需要特別注意。
必備文件清單
| 文件名稱 | 說明 |
|---|---|
| 土地登記申請書 | 向地政事務所索取或官網下載，多位請求權人均須填載 |
| 登記清冊 | 載明標的不動產資料（地號、建號等） |
| 所有權人同意書（最關鍵） | 由登記名義人（現任所有權人）出具，須附印鑑證明 |
| 所有權人印鑑證明 | 需向戶政事務所申請，通常要求3個月內核發 |
| 各請求權人身分證明 | 每位請求權人均需提供身分證影本或戶籍謄本 |
| 土地或建物所有權狀 | 由所有權人提供原本（未辦理前可暫不提出，依地政機關規定辦理） |
辦理步驟
取得所有權人同意書及印鑑證明
這是最關鍵的一步。賣方須配合出具同意書，並蓋上與印鑑證明相符的印章。建議在簽訂買賣契約時，就直接要求賣方於一定期限內提供，或將此列為契約義務條款。
備齊所有請求權人的身分文件
多位請求權人應分別準備自己的身分證明文件，在登記申請書上逐一填載姓名、出生日期、身分證字號及住所等資料。
向「不動產所在地」地政事務所提出申請
預告登記向不動產所在地的地政事務所提出，不是請求權人的戶籍地。以台北市為例，即向台北市政府地政局各地政事務所辦理。可參考台北市政府地政局官方說明。
繳納規費並等待登記完成
預告登記依申報地價千分之一計收登記費，費用不高。地政事務所審核通過後，會在謄本上記載預告登記事項，此時保全效力正式生效。
可以委託代書（地政士）辦理嗎？
當然可以！大多數不動產交易實務中，買賣雙方都會委託代書（地政士）統一辦理預告登記等相關手續。委由專業代書辦理，不僅省時省力，也能確保文件格式正確、程序無誤。費用通常包含在交易服務費中，可事先詢問。
五、預告登記的期限與塗銷，這些眉角要知道
預告登記有期限嗎？
這個問題很多人都搞不清楚。預告登記本身沒有固定的「到期日」——它不像租約有約定期限，也不像抵押權有存續期間。預告登記的記載會一直存在謄本上，直到「被塗銷」為止。
但有一點要特別留意：預告登記所保全的是「請求權」，而請求權本身受到時效的限制。依《民法》規定，一般請求權的消滅時效為15年（民法第125條），如果是買賣價金等商業請求權則可能更短。一旦請求權因時效消滅，預告登記就失去了法律基礎，所有權人可向法院申請判決塗銷。
重要提醒：時效要記得中斷！
如果買賣契約遲遲無法完成過戶（例如賣方配合意願低落），請求權人應注意定期向賣方以書面方式催告，或提起訴訟主張權利，以中斷時效。千萬不要以為辦了預告登記就高枕無憂，放著不管超過15年，反而讓賣方有機會塗銷你的預告登記。
塗銷預告登記：一定要請求權人同意
預告登記的塗銷，依法必須提出「原預告登記請求權人的同意書」才能辦理。這是預告登記最核心的保護機制——所有權人不能單方面把預告登記塗掉，一定要取得請求權人的同意。
如果是多位請求權人共同登記的情況，塗銷時需要所有請求權人的同意，缺一不可（除非申請書上有特別約定）。這進一步強化了共同登記的保護力——任何一位請求權人不同意，預告登記就無法塗銷。
預告登記可被塗銷的情形：
- ✓ 所有請求權人出具同意書：主動同意塗銷（例如買賣完成後、或雙方合意撤回）
- ✓ 請求權移轉登記完成時：辦理所有權移轉時，在申請書備註欄記明「併同塗銷預告登記」，即可免除另行辦理的手續
- ✓ 法院判決塗銷：若請求權已消滅（時效完成、契約解除等），所有權人可向法院提起訴訟，取得判決後辦理塗銷
六、預告登記的保護範圍與限制
預告登記雖然強大，但它並非萬能的保護罩。在搞清楚它能做什麼之前，也要知道它做不到什麼。
預告登記能對抗的行為
預告登記未塗銷前，所有權人若做出妨礙預告登記請求權的行為，對請求權人而言不生效力。實際上，這包含：
- 把不動產移轉給第三人（賣給別人）
- 設定抵押權
- 設定地上權、地役權等限制物權
- 其他可能妨礙請求權實現的處分行為
預告登記無法對抗的情形
根據土地法第79條之1第3項，預告登記對以下來源的新登記沒有排除效力：
- ✗ 徵收：政府依法徵收不動產，預告登記無法阻擋，但請求權人可主張徵收補償金的分配
- ✗ 法院判決：依確定判決所為的登記，預告登記無法對抗
- ✗ 強制執行：法院對不動產實施強制執行（拍賣），預告登記無法阻止，但請求權人可依分配程序主張優先受償或聲明異議
這意味著，如果賣方有其他大筆債務、或曾被假扣押，你辦了預告登記也可能無法完全保住房子。這時候，除了預告登記之外，在簽約前做好謄本審查、查封記錄查詢等盡職調查，才是最完整的保障策略。現在也有稅籍異動即時通等地政通知服務，可主動監控不動產異動，避免遭受詐騙。遇到複雜情況，建議在簽約前就諮詢律師，全面評估風險。
補充：預告登記 vs. 查封登記有何不同？
預告登記是買方主動申請、保全自己請求權的工具；查封登記則是法院依強制執行程序限制所有權人處分的措施，兩者性質不同。如果謄本上同時出現預告登記和查封登記，代表這筆不動產的法律狀態相當複雜，務必在交易前諮詢專業律師。關於如何防止不動產被詐騙，另有專文詳細說明各種風險與應對方式。
七、FAQ 快速問答
Q1：預告登記可以登記兩個人（多位請求權人）嗎？
可以！法律並未限制請求權人只能一人，只要各請求權人均符合要件，可以同時登記兩人以上為請求權人。例如父母雙方共同買房給子女，或朋友共同購屋時，都可以由多人一起申請預告登記，同時保全各自的請求權。
Q2：預告登記有效期限是多久？
預告登記本身沒有固定的到期日，它會持續存在直到被依法塗銷為止。但要注意，預告登記所保全的「請求權」本身可能因時效消滅（民法一般請求權時效為15年），請求權消滅後，預告登記就失去了存在的基礎，所有權人可聲請法院判決塗銷。所以辦了預告登記後，仍要定期關注請求權的狀態。
Q3：辦理預告登記需要哪些文件？
主要需要：①登記申請書、②登記清冊、③登記名義人（所有權人）出具的同意書、④登記名義人印鑑證明、⑤所有請求權人的身分證明文件、⑥土地或建物所有權狀。其中所有權人同意書最關鍵，若對方不肯配合，就必須透過法律途徑解決。建議委由代書（地政士）辦理，確保程序無誤。
Q4：預告登記後，所有權人還能把房子賣給別人嗎？
預告登記未塗銷前，所有權人若做出「妨礙請求權」的處分行為（如把房子賣給第三人），對預告登記所保全的請求權不生效力。換言之，買受人（請求權人）仍可依原買賣契約主張權利，不受影響。但實務上仍可能引發紛爭，建議盡早完成過戶，縮短空窗期。
Q5：預告登記能不能阻止法院強制執行或政府徵收？
不能。依土地法第79條之1第3項規定，預告登記對於因「徵收」、「法院判決」或「強制執行」所為的新登記，沒有排除的效力。若賣方有大筆債務被強制執行、或政府依法徵收，預告登記無法保護你免於損失。因此，簽約前一定要確認賣方是否有查封記錄，必要時請律師協助盡職調查。
Q6：塗銷預告登記需要什麼手續？
塗銷預告登記，依法必須提出「原預告登記請求權人的同意書」才能辦理。沒有請求權人的同意，所有權人不能單方面塗銷——這正是預告登記保護買方的核心機制。若有多位請求權人，原則上需要全體同意。但如果是辦理所有權移轉登記時一併塗銷，在申請書備註欄記明即可。請求權已消滅的情況下，所有權人可向法院起訴請求判決塗銷。
Q7：多位請求權人中，其中一人死亡，預告登記會消滅嗎？
不會自動消滅。若共同請求權人中有一人死亡，其所屬的請求權部分由繼承人繼承，預告登記並不會因此消失。繼承人可依繼承程序辦理預告登記的繼承移轉，維持對不動產的保全效力。另一位存活的請求權人的保全效力也不受影響，雙重保障的優勢在此時就充分體現了。
結語：預告登記不難，關鍵在「早辦、辦對」
預告登記是買房過程中，買方保護自己最有力的工具之一。它的核心邏輯很簡單：在正式過戶完成之前，先在謄本上「留下你的名字」，讓任何第三人都知道這間房子你有請求移轉的權利。
而面對「可不可以登記多位請求權人」這個問題，答案明確——可以，而且有時候更應該這樣做。尤其是共同出資購屋、父母為子女保障財產、或夫妻分期購屋的情境，多位請求權人共同登記能提供更全面、更穩固的保障。
最後提醒三個關鍵：①盡早辦（簽約後就辦，不要等）；②辦對程序（文件要齊全，同意書最關鍵）；③了解限制（強制執行和徵收無法對抗，要事先做好盡職調查）。想進一步了解預告登記的完整制度解說，可參考我們的詳解文章。
如果你不確定自己的情況是否適合辦預告登記、文件怎麼準備、或是已經遭遇賣方拒不配合的困境，強烈建議諮詢律師，評估最適合你的法律策略，避免在重大購屋決定上留下漏洞。
本文法律資訊依據《土地法第79條之1》及《土地登記規則》，如後續法規有修正，請以最新公布條文為準。（全文查詢：全國法規資料庫土地法第79-1條）