本文目錄
一、預告登記是什麼？用一個故事秒懂！
想像一個場景：你看中一間房子，和賣方小陳簽了買賣合約，付了訂金，約好三個月後辦理過戶。但就在等待的這三個月裡，小陳突然缺錢，偷偷把房子賣給另一個人大王，或者拿去向銀行設定抵押貸款。
等你興高采烈去辦過戶，才發現房子早就已經是別人的了，或者上面掛著一個大大的抵押權——這就是買方最怕的「一屋二賣」或「契約簽完後被設定抵押」的噩夢。
預告登記，就是在這個「等待期間」保護你的護身符。
簡單來說：在你和賣方簽完買賣契約、但還沒完成過戶之前，可以先到地政事務所辦理預告登記。一旦登記完成，地政事務所的資料上就會清清楚楚記載：「這間房子有個預告登記，將來要移轉給買方」。
一句話記住預告登記的核心功能：
預告登記 ＝ 在房子身上蓋一個「此房已有主，擅自動產權者，移轉無效！」的章。
預告登記在法律上屬於「限制登記」的一種，一旦完成辦理，賣方（登記名義人）若想再把房子移轉、贈與、或拿去設定抵押，其行為對買方的請求權而言一律「無效」。
二、預告登記的法律依據：土地法第79條之1
預告登記的法源依據是《土地法》第79條之1，條文內容如下：
土地法第79條之1（節錄）：
聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：
一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。
二、土地權利內容或次序變更之請求權。
三、附條件或期限之請求權。
前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。
翻成白話文，就是說：只要持有登記名義人（賣方）的同意書，買方就可以向地政事務所申請辦理預告登記。登記完成後，賣方任何妨礙買方請求權的處分行為，在法律上一律無效。
法條小知識：哪些請求權可以辦理預告登記？
- • 買賣請求權：最常見！簽了買賣合約的買方，請求賣方移轉所有權的請求權。
- • 附條件請求權：例如「付清尾款後移轉」這類附條件的交易。
- • 權利內容變更請求權：例如地上權、不動產役權的內容變更。
可參考全國法規資料庫－土地法第79條之1條文（法務部全國法規資料庫，無著作權疑慮）查閱完整條文。
三、預告登記的效力：可以阻止哪些行為？
預告登記完成後，賣方（登記名義人）以下這些「妨礙買方請求權」的行為，在法律上一律無效：
將房屋再賣給第三人（一屋二賣）
就算賣方和第三人簽了買賣合約並辦理過戶，對有預告登記的買方而言，這筆移轉無效。
將房屋贈與他人
賣方無法以贈與名義將房子移轉給子女或親屬，規避買方的請求權。
設定抵押向銀行貸款
賣方無法拿已辦理預告登記的不動產去向銀行設定抵押權借款，銀行通常也不會核貸。
信託或出租給他人
凡是有礙買方最終取得所有權的任何處分行為，均受到預告登記的限制。
總結來說，只要行為會「妨礙」到已預告登記的請求權，賣方就算真的做了，在法律上也是白費力氣——對有預告登記的買方而言，那個行為等於不存在。
四、預告登記的3大限制：這3種情況擋不住！
預告登記雖然強大，但不是萬能的。《土地法》第79條之1第2項明確規定，預告登記對以下3種情形「無排除效力」，也就是說，這3種情況照樣可以在你的預告登記上「輾過去」：
① 政府徵收
國家依《土地徵收條例》強制徵收土地，是公權力的行使，不受任何私人間登記的限制。就算房子上有你的預告登記，政府要徵收還是照樣徵收，你只能按徵收補償程序主張補償。
律師提醒：遇到這種情況，你的權利不是消滅，而是「轉換」成向徵收補償金主張的權利，記得把握申請程序與時效。
② 法院判決
若法院依判決確定而辦理的不動產移轉（例如：離婚財產分割的確定判決、遺產分割判決等），是法院公權力的結果，預告登記也無法排除。
律師提醒：這種情況在實務中相對少見，但如果你的賣方正面臨離婚訴訟或複雜的繼承糾紛，交易前一定要特別審慎評估。
③ 強制執行
如果賣方本身有欠債，被債權人聲請法院強制執行（俗稱查封拍賣），法院強制執行程序所形成的新登記，預告登記也無法阻擋。
律師提醒：這是最常見的風險！買房前務必查清楚賣方有無欠債、財務狀況是否正常。可至司法院網站查詢是否有相關訴訟案件。
白話總結：預告登記能防壞賣方，但防不了國家公權力
預告登記的保護效力是針對賣方「個人主動」的不當處分行為。但如果是國家（徵收）、法院（判決）、或債務強制執行這三種「公權力」介入的情形，預告登記就無力回天了。這也是為什麼買房前的盡職調查（Due Diligence）——查產權、查債務、查訴訟——永遠比辦預告登記更重要。
五、完整辦理流程：Step by Step 全圖解
確定要辦預告登記了嗎？以下是完整的申辦步驟，從準備文件到完成登記，一次搞定！
應備文件清單
必備文件（缺一不可）
- ✓ 土地登記申請書：可至地政事務所索取，或至各縣市地政局官網下載
- ✓ 登記清冊：記載不動產標示（地號、建號）的清冊
- ✓ 登記名義人（賣方）之同意書：這是最關鍵的文件！賣方若拒絕，便無法辦理
- ✓ 土地或建物所有權狀（正本）：賣方提供，辦理後歸還
- ✓ 買賣雙方身分證明文件：雙方身分證正本或影本
關於賣方到場核對身分
登記名義人（賣方）應持國民身分證正本親自到地政事務所核對身分。若無法親自到場，應檢附登記原因發生日期前1年以後核發的印鑑證明代替。不可以只有買方自己去辦！
辦理步驟
取得賣方同意書
在簽訂買賣契約時，即應同步取得賣方的預告登記同意書（可請賣方簽署同意書範本）。同意書範本可至臺北市政府地政局等各縣市地政局官網下載。
準備申請書件
備齊土地登記申請書、登記清冊、同意書、所有權狀正本與身分證明文件。建議委託專業地政士（代書）代辦，可避免文件格式錯誤被退件。
向地政事務所提出申請
向不動產所在地的地政事務所申請（不是戶政事務所！），繳交申請書件，地政事務所收件後進行審查。
補正（若有需要）
若文件有缺漏或格式不符，地政事務所會發補正通知。申請人須在接獲通知日起15日內完成補正，否則申請案件可能被駁回。
登記完成，取得書狀
審查通過後，地政事務所完成預告登記，並在地籍資料上記載。登記完成後，預告登記效力即告生效，賣方的任何妨礙行為即告無效。
時機提醒：越早辦越好！
預告登記最好在簽訂買賣契約後立刻辦理，不要等到快過戶了才想到。因為預告登記的保護效力，是從登記完成後才開始，在辦理完成前這段空窗期，賣方的任何不當處分都可能造成難以挽回的損害。
六、費用與時間：辦一次要花多少？
| 項目 | 費用 | 說明 |
|---|---|---|
| 政府規費 | 免費 | 預告登記申請規費全免，不需繳交地政登記費 |
| 代書代辦費 | 約 6,000～8,000 元 | 委託地政士（代書）代為辦理的服務費，各事務所收費略有差異 |
| 辦理時間 | 約 1～3 個工作天 | 依各縣市地政事務所業務量略有不同，一般1至3個工作天可完成 |
說真的，預告登記是買房過程中CP值最高的自保手段之一——政府規費免費，就算委託代書代辦，也只需花費幾千元，就能為動輒數百萬甚至千萬的不動產交易，加上一道重要的法律保護。不辦，真的可惜。
七、預告登記塗銷：完成過戶後怎麼辦？
預告登記是暫時性的保護措施，當交易目的達成（完成所有權移轉登記）或是請求權消滅時，就必須一併辦理「塗銷預告登記」。
什麼時候要塗銷？
- 完成所有權移轉（過戶）後：房屋所有權已成功移轉登記到你名下，預告登記的任務結束，應辦理塗銷，以免影響日後的交易或貸款。
- 合約解除後：買賣合約因故解除，原先的請求權消滅，預告登記也應隨之塗銷，還給賣方完整的處分權。
- 請求權罹於時效後：依民法規定，一般請求權有時效限制，時效消滅後登記名義人可申請法院判決塗銷。
塗銷需要什麼文件？
預告登記的塗銷，原則上同樣需要預告登記請求權人（即原申請人、買方）的同意。由登記名義人（賣方）持買方出具的同意書，向地政事務所申請塗銷。
若買方拒絕塗銷怎麼辦？
若買方（預告登記的請求權人）無正當理由拒絕塗銷，登記名義人可以向法院提起訴訟，請求法院判決塗銷預告登記。法院確定判決後，即可持判決書向地政事務所單方辦理塗銷。這也是目前常見的「惡意預告登記」爭議解決途徑。
值得注意的是，有些不肖人士會利用「惡意預告登記」來阻礙房屋所有人的處分權，例如借名登記結束後拒絕配合、或藉由預告登記作為談判籌碼。若遇到類似情形，建議立即諮詢律師，以法律途徑解決。
八、雙重保險：搭配「地籍異動即時通」更安全！
預告登記的目的是「事前預防」，但萬一有人偽造文件、繞過正常程序搞鬼，你如何第一時間得知？這時候，就需要搭配另一個政府免費提供的工具：地籍異動即時通。
什麼是地籍異動即時通？
由內政部地政司自105年（2016年）推出的免費監控服務。申請後，只要你名下的不動產（或你指定關注的不動產）發生以下任何一種登記申請，系統就會立即透過簡訊或電子郵件通知你：
- 買賣、贈與、拍賣移轉
- 抵押權設定
- 書狀補給（補發所有權狀）
- 查封、假扣押
- 預告登記申請
- …等共12種異動類型
換言之，就算有人拿著偽造的文件去辦過戶，你馬上就會收到簡訊通知，可以立即向地政事務所提出異議或向警方報案，及時阻止詐騙得逞。
如何申請地籍異動即時通？
- 線上申辦：持自然人憑證至內政部地政司全球資訊網的數位櫃臺線上申請
- 臨櫃申辦：至任一地政事務所填寫申請書辦理（可隨買賣登記案件一併申辦）
- 費用：完全免費
律師的黃金組合建議：
預告登記（事前防堵） ＋ 地籍異動即時通（即時監控） ＝ 買房最強雙重保護！
兩個手段搭配使用，才能在「阻止不當處分」和「即時知情」兩個層面都做到萬全準備。
九、FAQ 快速問答
Q1：預告登記辦理費用要多少？
向地政事務所申請的政府規費完全免費。若委託地政士（代書）代辦，代書費約6,000至8,000元，各事務所收費略有差異。對比動輒數百萬的不動產交易，這筆費用非常划算。
Q2：預告登記可以防止被法院強制執行嗎？
不行。依土地法第79條之1第2項，預告登記對因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。也就是說，若賣方因欠債被法院拍賣，預告登記無法阻止法院強制執行。因此，買房前務必先查清楚賣方的財務狀況與有無債務糾紛。
Q3：預告登記後，賣方可以去貸款嗎？
不行。預告登記生效後，賣方若想設定抵押、出售或做其他「妨礙買方請求權」的處分，對買方的請求權均屬無效。實務上，銀行在看到不動產已設有預告登記時，通常也不會核貸，因為這會影響抵押品的價值與處分性。
Q4：預告登記要去哪裡辦？
向不動產所在地的地政事務所申請辦理。注意：不是戶政事務所，也不是法院，請確認跑對地方。全台各地地政事務所資訊可至內政部地政司全球資訊網查詢。
Q5：賣方不肯配合辦理預告登記怎麼辦？
預告登記必須取得登記名義人（賣方）的同意書，賣方有權拒絕。但正規的不動產買賣，賣方通常不會無故拒絕配合——若賣方堅決拒絕，這本身就是一個值得高度警覺的訊號，可能代表交易存在問題（例如產權不清、有其他糾紛）。建議此時立即諮詢律師，評估是否繼續交易。
Q6：預告登記有期限嗎？會自動失效嗎？
預告登記本身沒有固定的有效期限，不會自動失效。但受保全的請求權若罹於消滅時效（例如買賣請求權超過一般15年時效），登記名義人可以申請法院判決塗銷。實務上，預告登記通常在不動產所有權完成移轉後，隨即一併申請塗銷。
Q7：買預售屋也可以辦預告登記嗎？
預售屋在完工前通常尚未辦理建物第一次登記（保存登記），地籍上還沒有「建物」這筆資料，因此無法對未登記的建物辦理預告登記。但若買的是「新成屋」（已取得使用執照並辦理保存登記），就可以辦理。買預售屋的保護，主要靠《消費者保護法》定型化契約規範與履約保證機制。
結語：幾千元換來的安心，值得！
買房是人生最大的財務決定之一。從簽約到完成過戶，往往要等上數週甚至數月，這段空窗期正是風險最高的時刻。預告登記，就是這段時間裡，法律給予買方最直接的保護盾。
政府規費免費、代書代辦費數千元，就能在地籍資料上為你的請求權掛上「此房已有主」的標記，有效阻斷賣方的任何不當處分——這絕對是每一位不動產買方都應該善用的法律工具。
當然，預告登記不是萬能的。它擋不住徵收、法院判決、強制執行這三大公權力介入的情形，因此買房前的盡職調查——查清楚產權、查有無債務糾紛、核對不動產謄本——依然是最根本的保護。
最後，別忘了同時申辦地籍異動即時通，讓政府系統幫你24小時盯著你的不動產，一有風吹草動立刻通知你。預告登記加上地籍異動即時通，才是買房安全的完美組合。
本文法律資訊以《土地法》第79條之1及相關地政法規為依據，如法規後續有修正，請以最新公布之條文為準。如有個案疑問，歡迎諮詢專業律師。