本文目錄
一、房子真的會被偷偷過戶？不動產詐騙的真實手法
在你讀這篇文章的當下，台灣某個地方可能正有人拿著偽造的文件，試圖把別人的房子登記到自己名下。聽起來像電影情節？但根據統計，台灣不動產詐騙單月被騙金額曾高達40億元，受害者從年輕人到年長地主都有。
詐騙集團慣用的手法，大致分為以下幾種：
手法一：偽造身分證 + 假印鑑，冒名過戶
詐騙集團先透過申請土地謄本鎖定目標（尤其是久未繼承、地主年老、無人居住的不動產），接著以「遺失」為由申請補發身分證，同步變更印鑑，最後持偽造文件到地政事務所辦理所有權移轉。整個過程屋主毫不知情，直到收到稅單或謄本才驚覺。
手法二：假投資、假警察，誘騙設定抵押貸款
詐騙集團先以「假交友」、「假警察辦案」等方式博取信任，再誘騙受害者以名下房產設定抵押，貸款後資金流入詐騙集團口袋。受害人還以為自己是在「配合辦案」或「高報酬投資」，等到銀行追討貸款才如夢初醒。
手法三：台版「地面師」——偽造法院文書
2024年台灣出現首宗「台版地面師」重大案件，詐騙集團三年內詐騙逾1.4億元，手法是鎖定久未辦理繼承登記的房產，偽造代筆遺囑或調解書，讓過戶在形式上看起來「合法」，地政事務所審查文件時不易察覺。（資料來源：天下雜誌）
律師說：詐騙集團下手越來越快
從提出申請到登記完成，地政事務所的審查時間有限。也就是說，詐騙集團一旦提出申請，你的房子就進入了「危險期」。如果你沒有事先申請通知機制，可能等到移轉完成你都不知道。這也是為什麼「地籍異動即時通」如此重要——它讓你在「收件」那一刻就收到警報，還有補救的時間。
二、什麼是「地籍異動即時通」？你的房產免費保全系統
「地籍異動即時通」是由內政部地政司自民國105年（2016年）10月31日推出的免費服務。你可以把它想像成幫你的房產裝了一套保全系統：一旦有人到地政事務所申請任何與你名下不動產相關的登記，系統就會自動發送簡訊或電子郵件通知你！
地籍異動即時通三大特色
- ✓ 完全免費：申請免費、維持免費，沒有任何隱藏費用
- ✓ 雙重預警：在「收件」和「異動完成」兩個階段各發一次通知，讓你有時間在完成前搶先阻止
- ✓ 可設定家人：最多可填寫2組手機號碼或電子郵件，可設定子女或信任的家人，長輩不用自己盯著也安心
這項服務的最佳代言案例發生在台北市士林地政事務所：一位老人家的子女事先申辦了地籍異動即時通。當詐騙集團試圖以父親名義申請抵押權設定時，系統立即發送通知給子女的手機，子女當天趕到地政事務所及時阻止，成功保住了500萬元的房產價值！（參考：臺北市政府地政局新聞）
台北市政府地政局曾形容這項服務「相當於對自己所擁有的房產，加裝一套免費的保全系統」，這個比喻非常貼切。重點是：免費的！沒有任何不申請的理由。
三、地籍異動即時通涵蓋哪12種案件？
這項服務並不是只有在「賣房」時才通知你，而是涵蓋各種可能影響你房產權益的登記類型，共計12種。以下整理成你一看就懂的分類：
所有權移轉
- •買賣
- •拍賣（法院強制執行拍賣）
- •贈與
- •配偶贈與
- •信託
- •判決移轉
- •調解移轉
- •和解移轉
其他重要登記
- •抵押權設定（拿房子去貸款）
- •書狀補給（補發所有權狀）
- •查封、假扣押（被債權人聲請）
- •預告登記
特別注意：「書狀補給」是詐騙第一步！
很多詐騙案的第一步，就是以「遺失」為由申請補發土地所有權狀（書狀補給）。有了補發的所有權狀，後續才能進行移轉登記。地籍異動即時通的通知涵蓋「書狀補給」，意味著在詐騙第一步就能發出警報，讓你有機會即時阻止！（參考：臺北市政府地政局防詐說明）
四、申請完整教學：線上申請 vs 臨櫃申請
申辦方式有兩種，你可以依自身方便選擇。不限戶籍地或房屋所在地，全國任一地政事務所均可受理臨櫃申請，線上申請則更快！
方式一：線上申請（推薦！最快最方便）
準備自然人憑證（IC卡）
線上申請需要自然人憑證讀卡機及憑證IC卡進行電子簽章。若尚未申辦自然人憑證，可至戶政事務所辦理，費用約250元。
登入內政部地政司數位櫃臺
前往地政司數位櫃臺（dc.land.moi.gov.tw），以自然人憑證登入，找到「地籍異動即時通服務申請」服務項目。
填寫申請資料
填入欲接收通知的手機號碼及電子郵件（最多各填2組），可以是本人，也可以填入子女或親屬的聯絡方式，讓家人也同步收到通知。
電子簽章送出申請
確認資料正確後，以自然人憑證進行電子簽章，送出申請。管轄地政事務所處理完成後，系統會通知你服務已生效，之後就開始24小時守護你的房產！
方式二：臨櫃申請（不會用電腦的長輩適合）
準備身分證正本
本人親自攜帶身分證正本前往。若為法人（公司），需另附法人登記證明文件及代表人資格證明。
前往全國任一地政事務所
不必特別跑到房屋所在地的地政事務所，全國任一地政事務所均可受理，非常方便。請向服務窗口索取「地籍異動即時通服務申請表」。
填寫申請表，當場完成申請
填入欲通知的手機號碼和電子郵件（最多2組），連同身分證正本交給地政人員審核，當場完成申請。整個過程不到10分鐘。
貼心提醒：子女可以陪長輩去辦！
如果家中長輩有不動產但不擅長處理行政手續，子女可以陪同一起去地政事務所辦理。申請時可以同時填上子女的手機號碼，未來任何異動通知會同步傳送給子女，即使長輩沒看到簡訊，子女也能第一時間掌握狀況。相關辦理資訊可參考我的E政府服務說明。
五、收到異動通知了！接下來該怎麼辦？
如果哪天你突然收到一則簡訊：「您名下位於○○市○○路的不動產，已有登記申請案收件」，但你根本沒有委託任何人辦理登記，這時候千萬不要慌，但要立刻行動！
先確認：是否有家人代辦？
先冷靜確認是否有家人、代書或受信任的人正在代為辦理合法登記，只是忘記通知你。打個電話確認，排除誤報的可能。
立即聯繫地政事務所，要求停止辦理
如果確認並非本人同意的登記，立刻攜帶身分證正本親自前往該不動產管轄地政事務所，說明情況並要求暫停辦理。地政人員有義務在核實身分後給予配合。時間非常寶貴，因為「收件通知」代表案子還在審查中，仍有機會阻止！
向警察局報案
同步向警察局報案，保留所有相關通知記錄、簡訊截圖作為證據。若涉及偽造文書，刑事責任不輕，報案可啟動司法追訴。
諮詢不動產律師，評估後續法律措施
若登記已完成或情況複雜，建議立即諮詢不動產律師，評估是否聲請假處分、提起撤銷登記訴訟等法律途徑，盡可能恢復房產原狀。
別等「異動完成」通知才行動！
系統會在「收件」和「異動完成」兩個階段各發一次通知。看到「收件」通知就要立刻行動，別等到「異動完成」，那時候產權已經過去了，要追討就要透過法院撤銷，難度和時間成本都大幅提升！
六、進階防護：預告登記讓詐騙集團束手無策
地籍異動即時通是「出事了會通知你」的警報系統；而預告登記則是更進一步，從源頭直接讓詐騙集團動不了你的房子的「鎖頭」。
依《土地法》規定，預告登記是指針對不動產的所有權，在地政事務所登記一個「請求權人」，之後若要辦理移轉、設定抵押或其他處分，必須先獲得請求權人的書面同意，否則地政事務所不予受理。
預告登記 vs 地籍異動即時通：有什麼不同？
| 比較項目 | 地籍異動即時通 | 預告登記 |
|---|---|---|
| 功能 | 異動時發送通知警報 | 直接阻止未授權處分 |
| 費用 | 完全免費 | 地政規費免費，代書費約4,000元以內 |
| 防護力 | 通知後需本人阻止 | 制度上直接擋住 |
| 申請需求 | 本人申請即可 | 需請求權人和所有權人共同申請 |
| 限制 | 無（只是通知，不影響正常交易） | 未來正常賣房或貸款，需先塗銷預告登記 |
預告登記最常用的情境，是父母想先把房子保留給特定子女，不希望自己萬一被詐騙或受外力影響，就用預告登記讓孩子成為請求權人，這樣沒有孩子同意，房子就無法被移轉。（申請資訊可參考臺北市政府地政局預告登記說明）
律師建議：雙管齊下，防護最完整
最理想的房產保護策略是：申請地籍異動即時通（一定要做）＋ 視情況辦理預告登記。地籍異動即時通是零成本、人人都應申請的基本配備；預告登記則是針對特定情況（如年長獨居、擔憂家族糾紛）的進階工具。如果不確定是否適合辦理預告登記，建議先諮詢律師評估。
七、FAQ 快速問答
Q1：地籍異動即時通是免費的嗎？
完全免費！申請免費、維持服務也免費，沒有任何隱藏費用或月費。只要是名下有不動產的所有權人，都可以免費申辦，沒有任何不申請的理由。
Q2：地籍異動即時通可以通知哪些事情？
共涵蓋12種登記案件：買賣、拍賣、贈與、配偶贈與、信託、抵押權設定、書狀補給、查封、假扣押、判決移轉、調解移轉、和解移轉，以及預告登記。當有人申請這些登記時，在「收件」和「異動完成」兩個階段，系統會自動發送簡訊或電子郵件通知。（參考：內政部地政司說明）
Q3：地籍異動即時通可以讓家人也收到通知嗎？
可以！申辦時最多可填寫2組聯絡方式（手機號碼或電子郵件），可以是本人，也可以是子女或信任的朋友。非常適合年長地主讓子女同步監控，家人也能第一時間掌握異動狀況。
Q4：地籍異動即時通怎麼申請？需要哪些文件？
申請方式有兩種：①線上申辦——持自然人憑證登入內政部地政司數位櫃臺，線上填寫資料後電子簽章送出；②臨櫃申辦——本人持身分證正本，至全國任一地政事務所填寫申請表即可，不限戶籍地，非常方便。
Q5：收到地籍異動即時通的簡訊，但我沒有要賣房或貸款，該怎麼辦？
立刻採取行動！先確認是否有家人代辦而疏忽通知你。若確認並非本人同意，立刻攜帶身分證親自前往地政事務所要求停止辦理，並向警察局報案。同時建議諮詢不動產律師，評估是否需要申請假處分等法律手段。看到「收件」通知就要行動，別等「異動完成」再後悔！
Q6：除了地籍異動即時通，還有哪些方法可以保護房產？
還有以下三個好方法：①辦理預告登記——直接在制度上限制不動產移轉或設定他物權，需請求權人書面同意才能辦理任何處分，對詐騙防護力最強；②妥善保管重要文件——所有權狀、印鑑章、印鑑證明、身分證切勿交付任何不信任的人；③定期查詢謄本——每隔數月向地政事務所申請土地及建物謄本，確認登記資料無異常。（參考：臺北市政府地政局防詐建議）
結語
房產是大多數台灣家庭最重要的資產，詐騙集團也正是看準這一點，用盡各種手段試圖侵占。好消息是，政府已為我們準備了一套免費又有效的警報系統——地籍異動即時通，只要申請一次，終身守護。
申請一點都不難：帶著身分證去任一地政事務所，10分鐘搞定；或用自然人憑證線上辦理，3分鐘完成。設定好子女的手機號碼，即使長輩沒注意到簡訊，家人也會第一時間收到警報。
保護房產是一道多層次的防線：申請地籍異動即時通是最基本、每個人都必做的第一步；有需要的人可以進一步辦理預告登記；平時妥善保管重要文件，定期查詢謄本確認無異常。三道防線結合，讓詐騙集團找不到任何下手的機會！
如果你對房產保護、繼承規劃或不動產詐騙有任何疑問，歡迎諮詢專業律師，量身評估最適合你家庭狀況的防護方案。
參考資料來源
- • 地籍異動即時通介紹（內政部地政司）
- • 地籍異動即時通服務申請（我的E政府）
- • 地籍異動即時通成功攔阻房產詐騙（臺北市政府地政局）
- • 如何預防房地盜賣詐騙事件（臺北市政府地政局）
- • 何謂土地建物之預告登記？如何申請？（臺北市政府地政局）
- • 地籍異動即時通阻詐，成功攔阻500萬元抵押權設定損失（新住民全球新聞網）