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一、「限貸令」到底是什麼？從第一波到第七波的演進
先說個比喻：央行的「選擇性信用管制」，就像是政府在房市繁榮時打開的「水閘門」。水（資金）流太猛，就轉緊閥門；投機炒房的人越多，管制就越嚴。
自2010年起，中央銀行陸續針對房市推出多波選擇性信用管制，限制的對象從「特定地區第二戶」逐步擴大到「全國所有自然人」，力道也一波比一波強。最關鍵的轉折點是：
2024年9月20日
第七波選擇性信用管制正式上路，被媒體稱為「史上最嚴房市管制」。首度將「名下有房屋、有房貸」者也納入寬限期管制，並將第二戶全國一律降為5成。
2024年10月9日
央行宣布3大協處配套措施，換屋族、繼承取得房屋者、已簽約者獲得特殊豁免。
這些規定的法源依據，是中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定（問與答），由中央銀行發布，要求所有金融機構遵守。
二、第七波規定重點：誰被管、管了什麼？（含貸款成數總表）
搞懂限貸令的第一步，是先弄清楚「你是哪一種人」。央行依照名下房屋數和房貸數來決定你的貸款成數，而不是單純看你「買幾間」。下面這張表是重中之重：
| 申貸情形 | 最高貸款成數 | 寬限期 |
|---|---|---|
| 名下無房屋、無房貸（首購族） | 最高8成（視各銀行） | 可有寬限期 |
| 名下有房屋但無房貸者（購第1戶貸款） | 視銀行規定 | 不得有寬限期 |
| 名下已有1戶房貸（購第2戶貸款） | 最高 5成 | 不得有寬限期 |
| 第3戶（含）以上 / 高價住宅 / 公司法人 | 最高 3成 | 不得有寬限期 |
| 餘屋貸款（建商庫存戶） | 最高 3成 | 不得有寬限期 |
「戶數」怎麼算？關鍵看房貸，不是房屋
很多人誤會，以為「名下有幾間房就是第幾戶」。實際上，央行規定的「第幾戶」是看名下有幾筆現存房貸，而非持有房屋數量。例如：你名下有1間舊屋（已還清貸款）且現有1筆房貸，再申辦新貸款，才算第2戶。
特別要注意的是：「高價住宅」的認定標準由各金融機構依其內規評估，通常以當地市場行情為準，台北市可能為總價7,000萬元以上，其他縣市標準不同，申辦前務必先向銀行確認。
三、「寬限期歸零」衝擊最大！哪4種人要特別注意？
如果說「第二戶5成」是打炒房的「劍」，那「寬限期全面禁止」才是這把劍真正刺進一般人心窩的那一刀。
過去，很多人喜歡申辦「前幾年只還利息、之後再還本金」的寬限期，藉此壓低每月負擔。第七波管制後，只要名下有房屋且有房貸，就不能申請寬限期。以下4種族群首當其衝：
族群一：有房有貸款者（最直接衝擊）
名下已有一戶房屋且還有房貸在繳，再買第二間時：成數只剩5成、寬限期歸零。如購買一間1,500萬元的房子，最多只能貸750萬元，還要立刻開始還本金，每月壓力大幅提升。
族群二：有房但無貸款者（可能被誤解沒影響）
名下有房但房貸已還清，再申辦第一戶購屋貸款時，雖然成數限制較寬鬆，但同樣不得申請寬限期。很多人以為「房貸清了就沒事」，其實不然。
族群三：投資客（公司法人）
以公司名義買房，最高僅能貸3成，且完全沒有寬限期，槓桿空間大幅壓縮，炒作動機被直接打掉。
族群四：「先買後賣」的換屋族
買新家、還沒賣掉舊屋的過渡期間，名下同時有2筆房貸，按規定第二戶只能貸5成且無寬限期——好在央行為這群人設計了出口（詳見下一節）。
四、換屋族救星：「18個月切結書」怎麼用？
央行深知，「先買後賣」是台灣許多換屋族的實際需求，不能一刀切。因此在2024年10月9日公告的協處措施中，設計了「切結書」這個機制——簡單說，就是你向銀行承諾：「我在新房貸撥款後的18個月內，一定會把舊屋賣掉。」換到的好處是：可以排除第二戶5成成數及不得有寬限期的限制。
換屋族的兩種情況
情況A：名下有房但無房貸，要買新家
例如：舊屋已繳清，要先買再賣。
- 向銀行切結：撥款後18個月內完成舊屋產權移轉
- 可排除「不得有寬限期」的限制
- 若違反切結，銀行將立即取消寬限期並追溯罰息
情況B：名下有房且有房貸，要換第二間
例如：舊屋房貸還在繳，要先買再賣，申辦第二戶貸款。
- 向銀行切結：撥款後18個月內出售第一戶並完成產權移轉，且清償債務、塗銷抵押權
- 可排除第二戶5成成數限制及不得有寬限期的規定
- 若違反切結，銀行將取消寬限期、調回成數，影響重大
關鍵提醒：這不是逃漏稅，是合法機制
切結書是央行官方設計的合法協處途徑，目的是保障有「真實自住換屋需求」的一般民眾，不受同一套管制的衝擊。但請注意：切結承諾必須確實履行，若屆期未出售，後果相當嚴重。
適用對象的申辦時點：民國113年9月20日（含）以後錄案之貸款案件，均可適用此協處措施，換屋需求者可向承貸銀行直接詢問相關程序。
五、繼承房屋算第幾戶？3大協處措施別搞錯
除了換屋族，央行在2024年10月9日的協處配套中，還針對另外兩種特殊情形給予豁免，很多人不知道而吃了虧：
繼承取得之房屋，不計入貸款限制戶數
如果你名下有一間房屋是「繼承」來的（例如父母過世留下的），這間房屋在申辦新購屋貸款時不會讓你的戶數往上加。換言之，繼承取得者申辦自用住宅貸款，不因繼承房屋而被當成已有房貸的第二戶對待。
已簽成屋或預售屋合約但尚未申貸者，不受新制
若你在第七波上路（2024年9月20日）之前已完成簽約，只是還沒去辦理貸款，這筆貸款可以不受第七波管制限制，按舊制辦理。保留合約是關鍵，別輕易放棄。
實質換屋族的切結書協處（第四節已說明）
即「先買後賣」的換屋需求，向銀行切結18個月內完成出售，可排除相關成數與寬限期限制。
實務小叮嚀
繼承取得的房屋雖然不計入戶數，但若該繼承房屋本身還有未清償的貸款（即繼承人同時繼承了房貸），情況就不同了，建議在申辦貸款前，攜帶繼承相關文件向銀行說明，由銀行核對適用情形。
六、2026年「回歸銀行內控」：鬆綁還是假象？
進入2026年，最多人問的問題就是：「聽說央行把限貸令放寬了，是真的嗎？」
答案是：一半真，一半假。
根據中央銀行2025年12月理監事聯席會議決議，自2026年1月1日起，不動產貸款的「總量管理」確實由央行的行政指導，回歸各銀行自行的「內部控管」。這代表央行不再規定每家銀行的不動產貸款上限比例，改由銀行自主決定。
回歸內控，真正改變了什麼？
- ✓ 銀行在審核貸款時，不再受央行統一規定的「放款上限比例」束縛，自主空間增加。
- ✓ 部分信用條件良好的借款人，可能有機會與銀行協商更好的貸款條件。
- ✗ 第二戶最高5成的規定，沒有鬆綁。選擇性信用管制仍繼續有效，對一般購屋者的限制依然存在。
- ✗ 寬限期禁令，沒有取消。名下有房屋且有房貸者，申辦購屋貸款仍不得有寬限期。
更值得注意的是：「回歸內控」雖然聽起來像鬆綁，但實際上各銀行為了自我保護（控管資本適足率、降低壞帳風險），審核標準反而可能更加嚴格且個案差異更大。也就是說，資產負債比不佳、信用紀錄有瑕疵的借款人，在沒有央行統一標準保護的情況下，可能更難取得理想貸款。
2026年真正受益的3種人
- 信用評分高、收入穩定的首購族（銀行更願意積極競爭這類客戶）
- 都更、危老重建的申請人（央行鼓勵資金流向都更與社宅）
- 銀行評估後認定「優質客戶」的換屋族（可能獲得更彈性的協商空間）
永慶房屋在2025年的調查也顯示，有高達68%的消費者支持第七波限貸令延續至2026年，顯示社會上對打炒房仍有強烈共識，短期內要「全面解鎖」的機率相當低。
七、FAQ 快速問答
Q1：第二戶房貸最高可以貸幾成？
依央行第七波選擇性信用管制，自然人購買第二戶（名下已有1筆房貸），最高貸款成數為5成，且不得申請寬限期。但若符合換屋族協處措施（切結18個月內出售舊屋），可排除上述限制。
Q2：名下有房但沒有房貸，買第二間會受限嗎？
部分受限。名下有房屋但無現存房貸者，申辦新購屋貸款時，成數限制較第二戶寬鬆，但不得有寬限期。若屬換屋需求（切結18個月內出售舊屋），可排除寬限期禁令的限制。
Q3：換屋族如何避免被第二戶5成限制卡住？
向銀行簽訂「切結書」，承諾於新貸款撥款後18個月內出售第一戶房屋、完成產權移轉並塗銷抵押權，即可排除第二戶5成成數及寬限期禁令的適用。此為央行官方認可的合法協處機制。
Q4：公司（法人）名義買房，貸款成數是幾成？
公司法人購置住宅貸款，最高貸款成數為3成，且不得有寬限期，限制比自然人更嚴格，基本上已讓法人炒房的槓桿效益歸零。
Q5：繼承取得的房屋，申辦貸款時算幾戶？
依央行2024年10月9日公告的協處措施，繼承取得之房屋不計入貸款成數限制的戶數計算。因此，若名下房屋是繼承所得，新申辦購屋貸款時，該繼承房屋不會被納入「已有房屋」而使限制加嚴。建議申辦時攜帶繼承相關文件向銀行說明。
Q6：2026年央行「回歸銀行內控」，代表房貸規定放寬了嗎？
不完全是。2026年1月1日起，不動產貸款「總量管理」改由各銀行自行內控，但選擇性信用管制（第二戶5成、寬限期禁令等）並未取消，仍繼續有效。對一般購屋者而言，核心限制沒有實質鬆綁。部分信用優良的借款人可能因銀行有更多自主空間而獲益，但審查標準也可能因此因銀行而異。
結語
一句話總結：2026年，第二戶房貸5成的規定依然在，寬限期禁令沒有解除。
但這不代表你毫無出路。央行為真實有換屋需求的人設計了切結書協處機制，為繼承者排除了不公平的戶數計算，也為2024年9月20日前已簽約者設計了保護措施。關鍵在於：你得先搞清楚自己屬於哪一種情況，才能找到最有利的策略。
房市規定複雜，銀行審核又各有彈性，若你正面臨第二戶購屋、換屋、繼承後買房等情況，建議在申貸前先諮詢專業律師，釐清你的房產狀況與貸款策略，避免因一個環節判斷失誤，影響整個購屋計畫。
本文法律資訊以中央銀行選擇性信用管制規定及2024年10月9日協處措施為依據，如後續法規有修正，請以中央銀行官方網站最新公告為準。