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一、什麼是抵押權？什麼是塗銷抵押權？
抵押權是什麼？
簡單來說，當你向銀行或別人借錢時，對方為了確保你會還錢，要求你把房子或土地設定「抵押權」給他。萬一你賴帳，他就可以聲請拍賣你的房子來抵債。這個權利會登記在土地或建物的謄本上，就像一個「債權人的便利貼」，提醒大家這筆債務還沒清償。
塗銷抵押權又是什麼？
塗銷抵押權就是把這個「便利貼」撕掉，讓所有權恢復乾淨的狀態。通常發生在債務還清、抵押權消滅或無效的時候，所有權人就可以要求抵押權人一起去地政事務所辦理塗銷登記。如果對方擺爛不配合，那就只好上法院請求塗銷。
二、為什麼需要塗銷抵押權？不塗銷會怎樣？
想像一下，你的房子上貼著一張別人的便利貼，寫著「此屋已抵押給OOO」，就算你已經還清債務，這張便利貼還黏在那裡，會發生什麼事？
- 影響交易：買方看到謄本上有抵押權，會擔心產權不乾淨，不敢買或砍價。
- 影響貸款：銀行看到還有其他抵押權，可能不願意核貸。
- 影響心情：明明沒欠錢了，卻還要背著這個標籤，感覺超差！
所以，塗銷抵押權是保護自己權益的必要動作。
三、哪些情況下可以要求塗銷抵押權？
根據法院實務，常見的塗銷原因有以下幾種：
1. 債務已經清償完畢
這是最常見的情形。你欠的錢都還光了，抵押權就失去擔保的對象，自然應該塗銷。民法第307條規定：「債之關係消滅者，其債權之擔保及其他從屬之權利亦同時消滅。」所以抵押權會跟著債權一起消滅。
法院怎麼說？
判決112年度訴字第2027號提到：「原告已就被告應領之補償金與遲延利息依法提存……系爭抵押權因擔保之補償金債權清償而消滅，則原告訴請被告塗銷系爭抵押權為有理由。」
2. 抵押權因除斥期間經過而消滅
民法第880條規定：「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。」
白話文：債權人超過15年（一般請求權時效）沒跟你討錢，之後又過了5年都沒去拍賣抵押物，抵押權就自動消滅。這時候你就可以請求塗銷。
法院怎麼說？
判決110年度訴字第499號：「系爭抵押權因除斥期間經過不實行而消滅……倘系爭抵押權登記繼續存在系爭不動產，對原告之所有權行使確實造成妨害，故原告以系爭不動產所有人地位，本於所有權排除侵害之作用，請求被告塗銷系爭抵押權登記，為有理由。」
3. 最高限額抵押權確定後無債權存在
最高限額抵押權是擔保「一定範圍內」不斷發生的債權，如果約定的確定事由發生（例如存續期間屆滿），且當時沒有任何債權存在，抵押權也應該塗銷。
法院怎麼說？
判決105年度上字第178號：「最高限額抵押契約定有存續期間者，其期間雖未屆滿，然其擔保之債權所由生之契約已合法終止或因其他事由而消滅且無既存之債權，而將來亦確定不再發生債權……應許抵押人請求抵押權人塗銷抵押權設定登記。」
4. 抵押權設定無效或撤銷
例如設定時有詐欺、脅迫，或違反法律強制規定，導致抵押權自始無效，當然可以塗銷。
5. 其他原因
例如債權根本不存在（從來沒借過錢）、抵押權已經被拋棄等等。
四、請求塗銷的法律依據：民法第767條第1項中段
民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」
當抵押權已經消滅卻還登記在謄本上，就是對所有權的「妨害」，所有權人可以依這條規定，請求抵押權人塗銷登記。
這個請求權是物上請求權，沒有時效限制（大法官釋字第107號、第164號解釋），所以不用擔心超過時效而不能請求。
五、法院實務見解精選
案例1：抵押權超過20年未實行，所有權人成功塗銷
高雄地方法院有一個判決（判決110年度訴字第499號）：原告買了土地，發現上面有76年設定的抵押權，存續期間和清償日都超過20年，法院認為依民法第880條、民法第881條之15，抵押權已消滅，判決原告勝訴，可以塗銷。
案例2：債權已清償，抵押權消滅
彰化地方法院判決（判決114年度彰簡字第43號）：原告清償債務後，被告不配合塗銷，原告提存補償金後，法院認定債權消滅，抵押權隨之消滅，判決塗銷。
案例3：非所有權人不得請求塗銷
臺北地方法院判決（判決111年度訴字第159號）：原告不是土地所有權人，卻請求塗銷抵押權，法院認為他沒有權利保護必要，駁回請求。這告訴我們：只有所有權人（或依法得行使權利的人）才能請求塗銷，單純的抵押人（設定人）不一定能請求。
六、塗銷抵押權的兩種方式
1. 協議塗銷（兩願塗銷）
如果抵押權人願意配合，雙方備齊以下文件，到地政事務所辦理：
- 土地登記申請書
- 抵押權塗銷同意書（或債務清償證明書）
- 他項權利證明書（原抵押權設定書）
- 身分證明文件
通常半天內就可以完成，費用只要幾百元。
2. 訴訟塗銷
如果抵押權人失蹤、死亡、拒絕配合，那就只能打官司了。步驟如下：
- 撰寫起訴狀：向不動產所在地的地方法院提起「塗銷抵押權登記」訴訟。
- 繳納裁判費：以抵押權擔保的債權金額計算（如果債權金額不明，可能以土地價值計算）。
- 開庭審理：你要證明抵押權已經消滅（例如清償證明、時效完成證明等）。
- 判決確定：勝訴後，拿判決書和確定證明書，單獨到地政事務所辦理塗銷。
訴訟過程通常需要數個月到一年，但這是對付擺爛者的最終手段。
七、塗銷抵押權常見問題 FAQ
Q1：抵押權設定超過15年，還可以請求塗銷嗎？
可以！如果抵押權擔保的債權請求權時效是15年，時效完成後又過了5年抵押權人都沒實行抵押權，抵押權就消滅了，你可以依民法第767條請求塗銷。就算超過20年，只要符合條件，一樣可以請求。（參考判決110年度訴字第499號）
Q2：如果抵押權人失蹤或死亡，該怎麼塗銷？
如果抵押權人死亡，你需要先辦理繼承登記，再請求繼承人塗銷；如果繼承人不明或失蹤，可以考慮向法院提起「抵押權塗銷登記」訴訟，並以全體繼承人為被告，若無法通知，可聲請公示送達。勝訴後即可單獨辦理塗銷。
Q3：塗銷抵押權的費用由誰負擔？
如果是協議塗銷，通常由債務人（所有權人）負擔規費（每筆新台幣1,000元以內）。如果是訴訟塗銷，裁判費原則上由敗訴方負擔（民事訴訟法第78條），但起訴時要先墊付。
Q4：我不是所有權人，可以請求塗銷抵押權嗎？
不行！除非你是所有權人或有法律上利害關係（例如已取得所有權的買受人），否則法院會認為你沒有權利保護必要，直接駁回。（參考判決111年度訴字第159號）
Q5：塗銷抵押權需要多久時間？
協議塗銷：資料齊全的話，地政事務所當天可辦好。
訴訟塗銷：一審約6個月到1年，加上確定證明時間，可能更長。建議先嘗試協調，真的不行再訴訟。
結語：遇到問題，找專業律師就對了！
塗銷抵押權看似簡單，但實務上常遇到抵押權人耍賴、文件遺失、時效爭議等問題。如果你不確定自己的狀況能不能塗銷，或者不想自己跑法院，建議諮詢專業律師，讓律師幫你分析案情、準備文件，甚至代為訴訟，省時又省力！
最後提醒：權利不會從天而降，該塗銷的抵押權就要積極處理，別讓自己的財產權益睡著了！
本文參考法院判決：110年度訴字第499號、112年度訴字第2027號、114年度彰簡字第43號、105年度上字第178號、111年度訴字第159號等（依臺灣各地方法院及高等法院判決摘錄）
主要法條依據：民法第767條、民法第307條、民法第880條、民法第881條之15；民事訴訟法第78條、民事訴訟法第385條、民事訴訟法第386條