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一、用一個比喻秒懂「公同共有」vs「分別共有」
想像一下：你和兩個同事合買了一個大披薩。
分別共有，就像把披薩切成三塊，你拿一塊，他們各拿一塊。你的那塊是你的，愛怎麼吃就怎麼吃，甚至可以賣給別人——不需要問其他兩人意見。
公同共有，則是三個人一起抱著這個沒有切的整塊披薩，誰都不知道「自己那份」在哪裡，因為根本沒有切。更關鍵的是：任何人想動這塊披薩，都要三個人全部同意才行。哪怕只有一個人說「不」，整塊披薩就只能原封不動擺著。
把這個比喻套回不動產
繼承父母的房子時，在辦完遺產分割前，兄弟姐妹每個人對整棟房子都有權利，但這個權利沒有明確的比例，也無法單獨行使——這就是「公同共有」。三兄弟裡只要一個人不願意賣，那棟房子就賣不掉。
二、法律怎麼說？民法條文白話解讀
兩種共有型態都有明確的法律依據，整理如下：
分別共有——民法第817條
「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。」
白話翻譯：大家對同一個東西都有所有權，但每個人的份量（稱為「應有部分」，俗稱「持分」）有明確比例，例如三分之一、二分之一等。不明的話，就推定大家平分。
公同共有——民法第827條
「依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。」
白話翻譯：公同共有人對整個共有物都有權利，但沒有各自固定的比例。每個人的權利都「及於全部」，卻也因此無法單獨行使任何部分。
公同共有的「全體同意」要求——民法第828條
「公同共有物之處分，及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」
白話翻譯：公同共有的房子，不管是要賣掉、出租、設定抵押貸款，都必須全員同意，一票否決就卡死。
繼承最常造成公同共有——民法第1151條
實務上最常見的公同共有情形，就是繼承。民法第1151條規定：
「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」
也就是說，父母過世後，如果三個子女沒有立刻辦理遺產分割，房子就自動進入「公同共有」狀態。很多人以為「我繼承了三分之一」，其實在辦完分割登記之前，這個「三分之一」是抽象的，你的權利及於整棟房子的全部，但也不能單獨對整棟或任何部分做任何處分。
登記期限提醒
依土地法第73條規定，繼承登記應於繼承開始（被繼承人死亡）之日起6個月內完成。逾期每逾1個月，可裁處應納登記費額1倍之罰鍰，最高不超過20倍。切勿拖延。
三、「公同共有」為何害你賣不了房？4個真實限制
為什麼說公同共有「害你賣不了房」？這不是誇飾，法律上真的有4個讓人抓狂的連帶限制：
限制一：出售整棟房屋需全體同意
公同共有物的處分需全體同意（民法第828條）。三個繼承人只要一個說「不賣」，整棟房子就此凍結。現實中，因為分配比例談不攏、感情不好、其中一人在海外無法聯絡……這類情況都能讓整個家族的不動產卡住幾年甚至幾十年。
限制二：不能出售「自己那份」
分別共有的共有人可以把自己的應有部分單獨賣給第三人（民法第819條第1項）。但公同共有根本沒有「你那份」的概念，因此既不能單獨出售自己的「持分」，也無法設定抵押、辦理貸款。你的那份，只是法律上的一個抽象存在。
限制三：不適用土地法34條之1多數決
分別共有的不動產，如果持分超過三分之二的共有人同意，可以用「多數決」出售整棟房子（土地法第34條之1）——即使有人反對也無效。但這個規定只適用於分別共有，公同共有完全沒辦法這樣做，一定要全體同意。
限制四：公同關係存續期間不得單獨請求分割
民法第829條規定，公同關係存續中，公同共有人不得請求分割。雖然繼承遺產的公同共有，任一繼承人依法可以隨時請求分割（民法第1164條），但若是合夥財產或其他公同關係，在關係未解散前同樣動彈不得。
| 比較項目 | 分別共有 | 公同共有 |
|---|---|---|
| 有無持分（應有部分） | 有（如1/2、1/3） | 無（僅有抽象權利） |
| 自由出售自己那份 | 可以 | 不可以 |
| 出售整體房屋 | 全體同意或多數決 | 必須全體同意 |
| 土地法34條之1多數決 | 適用 | 不適用 |
| 辦理持分貸款 | 可以 | 不可以 |
| 最常見來源 | 共同出資購買、遺產分割後 | 繼承遺產（分割前）、合夥財產 |
四、分別共有的優勢：土地法34條之1「多數決」解圍
說完公同共有的限制，來講講分別共有的一個超重要武器——土地法第34條之1。
這條法律的精神是：分別共有的不動產，不應該因為一、兩個人的「釘子戶」態度而讓財產永遠動彈不得。因此法律設計了「多數決」機制：
多數決門檻（符合其一即可）
- ① 同意出售的共有人「人數超過半數」，且「持分合計超過半數」
- ② 同意出售的共有人「持分合計超過三分之二」（人數不限）
舉個例子：張家三兄弟各持分三分之一，老大和老二持分合計三分之二，只要兩人同意，就算老三拒絕，也可以依多數決出售整棟房子給第三人。
重要：公同共有不適用！
土地法第34條之1的多數決，只適用於分別共有，公同共有沒有這條出路。這也是為什麼繼承後盡早辦理遺產分割、把公同共有轉換為分別共有，對於房產的靈活運用如此重要。
多數決時，少數共有人的優先承買權
當多數共有人啟動多數決準備出售時，依法必須先以書面通知不同意的少數共有人，讓他們有機會行使優先承買權——也就是以相同條件、相同價格，在15天內優先買下出售的持分或整棟房子。這是法律給少數共有人最直接的保護機制。
五、3種方法把公同共有「解套」成分別共有
被困在公同共有裡怎麼辦？好消息是：法律提供了3條解套路徑，讓你把公同共有轉換為更靈活的分別共有，甚至直接分割取得單獨所有權。
協議分割（最快、最省錢）
全體繼承人達成協議，決定分割方式（各自取得特定部分，或按應繼分比例登記為分別共有），再攜帶相關文件到地政事務所辦理登記。
常見所需文件：
- 遺產分割協議書（全體繼承人簽名、蓋章）
- 全體繼承人身分證明文件
- 印鑑章及印鑑證明
- 繼承登記相關文件（除戶謄本、繼承系統表等）
- 不動產所有權狀
優點：費用低，程序相對快速；缺點：需要全體同意，若有一人拒絕就無法進行。
不動產糾紛調處（協議不成的中間路線）
任一繼承人可向建物所在地的地政事務所申請「不動產糾紛調處」，由調處委員居中協調，協助各方提出可接受的分割方案。若所有人接受調處結果，即可辦理登記；若有人在接獲通知後15日內提出異議，則須移送法院訴訟。
優點：費用低廉、有第三方協助；缺點：若任一方不配合，仍須走向訴訟。
裁判分割（最終武器，一人就能啟動）
若協議破裂，依據民法第1164條，任一繼承人都可以單獨向法院提起「遺產分割」訴訟，請求法院裁判分割方式。法院通常會採取以下其一：
- 原物分割：每人分得實際的一塊土地或一個樓層
- 變價分割：法院拍賣整棟房子，按持分比例分配價金
- 補償分割（混合）：部分人取得實物，其餘人按比例獲得金錢補償
取得法院判決後，持判決書到地政事務所辦理分別共有或單獨所有的登記。
優點：一人就能啟動，最終一定能解決；缺點：訴訟費時（通常需要數個月至一年以上）、律師費及訴訟費用較高。
律師建議：先試協議，再走訴訟
三條路徑中，優先嘗試協議分割；若家庭關係還好，可進一步試試調處；若其中一人死不鬆口或根本聯絡不上，裁判分割雖耗時，卻是最有保障的終極解法。不論走哪一條，建議在提起訴訟前先諮詢律師，評估各分割方案對你的利弊，避免在法院被動接受不利判決。
六、少數共有人不同意，有哪些自保武器？
如果你是那個「不同意」的少數共有人，面對多數派的施壓，法律其實給了你幾把武器——特別是在分別共有的多數決場景下：
武器一：優先承買權（15天內表態）
多數共有人依土地法第34條之1出售房屋前，必須先以書面通知你。你有15天的優先承買期，可以用同樣的條件和價格優先購買，讓整棟房子留在自己手中，而不是被賣給陌生的第三人。錯過15天，優先承買權即消滅。
武器二：裁判分割請求權（要求分割，換取現金）
分別共有人可以向法院請求裁判分割（民法第823條）。如果你不想繼續持有房子，可以主張「變價分割」，讓法院拍賣整棟房子並按持分分配價金，讓你完整取回應有的金額，而不是被強迫接受不公平的出售條件。
武器三：向地政機關提出書面異議
若多數共有人的多數決行為涉及違法（如買受人是共有人本人、通知程序不合法等），你可以向地政機關提出書面異議，阻止多數決的登記完成，並進一步透過法院主張權利。
特別注意：台北市地政局提醒
依台北市地政局電子報，實務上有不肖人士利用多數決夾帶其他土地一起賣、以低廉租金設定地上權等方式損害少數共有人權益。少數共有人應特別留意通知內容，如有疑義應立即諮詢律師。
七、FAQ 快速問答
Q1：公同共有的房子可以賣嗎？
可以賣，但必須全體公同共有人同意。依民法第828條，公同共有物的處分應得全體公同共有人同意，只要有一人反對，整棟房子就無法出售。協議不成時，可向法院訴請裁判分割遺產，再個別處分各自名下的財產。
Q2：繼承房屋後為什麼會變成「公同共有」？
依民法第1151條，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。父母過世後，若子女未立即辦理遺產分割，房屋就自動進入公同共有狀態。每人雖有繼承權利，但沒有明確持分，也無法單獨行使任何處分權。
Q3：分別共有和公同共有，哪種比較容易出售房屋？
分別共有容易得多。分別共有者可自由出售自己的應有部分，也可適用土地法第34條之1，以持分超過三分之二的多數決方式出售整棟房屋，不需全體同意。公同共有則兩者都辦不到，必須全體同意才能動。
Q4：如何把「公同共有」變成「分別共有」？
共有3種方法：①協議分割：全體同意後到地政事務所辦理登記；②不動產糾紛調處：向地政事務所申請調處委員協調；③裁判分割：任一繼承人可單獨向法院提起訴訟，由法院判決分割方式，取得判決後辦理登記。
Q5：公同共有可以適用土地法第34條之1多數決嗎？
不行。土地法第34條之1的多數決規定，僅適用於分別共有的不動產。公同共有必須依民法第828條，取得全體公同共有人同意，沒有多數決的空間，這是兩種共有型態最關鍵的實務差異。
Q6：分別共有的房子被多數決出售，少數反對者有什麼保護？
有三大保護：①優先承買權：收到書面通知後15日內，可以相同價格優先購買；②裁判分割請求權：可向法院請求裁判分割，主張原物分割或變價分割；③向地政機關提出書面異議：若多數決程序有違法，可提出異議阻止登記完成。發現任何疑義，應立即諮詢律師確認權利。
結語
公同共有和分別共有，差的不只是名字，而是整個房產能否自由流通的命運。公同共有的房子，就像被所有繼承人鎖進同一個保險箱——任何人都有鑰匙，但沒有人可以單獨打開。
繼承發生後，盡早與所有繼承人啟動協議分割，是保護自身利益的第一步。若家族成員意見分歧、遲遲無法達成共識，也不要讓房產無限期懸在空中——法律賦予了你單獨提起裁判分割訴訟的權利，這是一人就能啟動的終極武器。
無論你是想出售繼承房屋、辦理分割登記，還是遭遇其他共有人惡意阻擾，最有效率的做法永遠是：先釐清自己的共有型態與法律地位，再決定下一步策略。遇到複雜情況，提前諮詢律師，往往能少走幾年的冤枉路。
本文法律資訊以民法第817條、第827條、第828條、第829條、第1151條、第1164條及土地法第34條之1為依據，如後續法規有修正，請以全國法規資料庫最新公告條文為準。