律師白話文解析土地法34-1：共有不動產處分，不再卡關！

一、土地法第34條之1是什麼？

簡單來說，這條法律允許部分共有人在符合一定條件下，可以代替全體共有人做出處分、變更或設定負擔（例如設定抵押權）的決定，不需要經過全體同意。這樣一來，即使有少數共有人反對，只要同意的共有人達到法定門檻，就可以合法處理共有土地或建物。

我們直接看條文重點（土地法第34條之1第1項）：

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

白話翻譯：你要對共有土地或房屋進行「處分」（例如買賣、贈與）、「變更」（例如改建）或「設定地上權等權利」時，必須得到「人數過半」且「持分比例過半」的共有人同意；但如果同意的持分比例超過三分之二，那麼就算同意的人數很少（甚至只有一個人），也可以單獨決定。

舉例：一塊土地由甲、乙、丙三人共有，持分各1/3。如果要賣地，至少需要兩個人同意（人數過半），而且這兩人的持分加起來也要過半（1/3+1/3=2/3，過半），這樣就符合規定。如果只有甲一個人同意，但甲的持分是2/3（超過三分之二），那甲一個人就可以決定賣地，不需要乙、丙同意。

二、多數決的門檻怎麼算？

門檻有兩種計算方式：

1. 人數過半 + 持分過半：同意的人數超過總共有人數的一半，且同意的持分比例超過總持分的一半。
2. 持分超過2/3：只要同意的持分加起來超過2/3，不管同意人數有幾人（哪怕只有一個人），都可以進行處分。

這裡的「應有部分」就是持分比例，以總和為1來計算。

要注意的是，如果共有人很多，計算時要小心。另外，如果共有人中有未成年人或受監護宣告者，同意必須由法定代理人代理，但門檻計算方式不變。

三、哪些行為適用？什麼是「處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權」？

土地法34-1適用的行為包括：

• 處分：法律上的處分，例如買賣、贈與、交換（互易）等所有權移轉行為。
• 變更：物理上的變更，例如拆除重建、變更使用分區等。
• 設定地上權、農育權、不動產役權或典權：在土地上設定這些用益物權。

但要注意，有些行為不適用，例如單純的「使用同意」或「租賃」。因為這些行為不涉及物權變動，不屬於條文所稱的處分。法院在判決中明確指出：「土地法第三十四條之一第一項所稱『處分』，係指以物權移轉為目的之行為，且須具有物權效力。若共有人僅同意他人使用共有土地，而未設定地上權或其他物權，則此種行為不具物權效力，不構成該條所稱之處分。」（參照最高法院82年度台上字第152號民事判決）

所以，如果你只是同意讓別人在土地上種菜或停車，沒有設定地上權，那就不需要動用34-1，也不需要多數決，但可能涉及其他法律關係（例如租賃或使用借貸）。

四、通知義務與優先購買權

根據土地法34-1第2項，同意處分的共有人在進行處分、變更或設定負擔之前，必須事先以書面通知其他共有人；如果無法書面通知（例如地址不明），則應公告之。這個通知的目的是讓其他共有人知道，並且有機會行使優先購買權。

優先購買權規定在第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」也就是說，當某共有人要賣掉自己的持分時，其他共有人可以主張用同樣的價格優先買下。這個權利僅適用於出賣應有部分，而不適用於處分全部共有物的情況（處分全部時，其他共有人沒有優先購買權）。但實務上，如果部分共有人依34-1處分全部共有物，其他共有人是否可以主張優先購買？法院見解認為，此時其他共有人沒有優先購買權，因為第4項僅針對「出賣應有部分」的情形。（參照109年度台上大字第2169號判決）

另外，如果共有人未履行通知義務，直接把土地賣給第三人並辦妥過戶，其他共有人事後才知道，該怎麼辦？法院認為，未通知並不影響買賣的效力，但其他共有人可以請求損害賠償。（參照109年度台上大字第2169號判決）

五、公同共有也可以準用嗎？

土地法34-1第5項規定：「前四項規定，於公同共有準用之。」所以，如果是公同共有的土地或建物（例如繼承後尚未分割的遺產），也可以適用多數決處分。但要注意，這裡的「公同共有」是指對整個共有物的公同共有，而不是對「應有部分」的公同共有。

什麼意思呢？如果數人共同繼承一塊土地，在分割前，全體繼承人公同共有該土地，此時可以準用34-1，由過半數公同共有人及其應有部分（潛在應有部分）過半數同意，來處分該土地。但如果只是「應有部分」本身是公同共有的狀態（例如甲、乙、丙三人分別共有土地，其中甲的持分是由丁、戊二人公同共有），那麼丁、戊要處分他們公同共有的應有部分時，是否可以直接適用34-1？法院認為，土地法34-1的準用僅限於「共有土地或建築物」本身是公同共有的情形；若僅是應有部分為公同共有，則不適用，必須得到全體公同共有人同意才能處分。（參照最高法院89年度台上字第1983號民事判決）

所以，在處理公同共有時，要特別注意標的物的性質。

六、常見爭議與法院怎麼說？

1. 共有人把土地賣給第三人，其他共有人可以主張優先購買嗎？

這個問題常發生在部分共有人依34-1將共有土地全部賣給第三人時，其他共有人主張：「我也是共有人，我有優先購買權！」但法院認為，土地法34-1第4項的優先購買權只適用於「共有人出賣其應有部分」的情形，而不適用於「處分全部共有物」。因為第4項明文規定「共有人出賣其應有部分時」，所以當部分共有人處分全部共有物時，其他共有人並無法主張優先購買。但如果其他共有人認為自己的權益受損，可以請求損害賠償。（參照最高行政法院91年度判字第214號、109年度台上大字第2169號判決）

2. 只是同意他人使用土地，需要經過多數決嗎？

如前面所述，單純的使用同意（例如口頭允許他人種植）不涉及物權變動，不屬於34-1的「處分」，因此不需要經過多數決。但如果同意的方式是設定地上權、農育權等物權，那就必須適用34-1的多數決。法院在最高法院82年度台上字第152號民事判決中明確指出：「土地法第三十四條之一第一項所稱『處分』，係指以物權移轉為目的之行為，且須具有物權效力。」所以，沒有設定物權的使用同意，不適用。

3. 「交換」土地是否適用土地法34-1？

交換（互易）也是一種所有權移轉行為，屬於處分的一種。因此，如果共有人想要用共有土地去交換他人的土地，也需要符合34-1的多數決門檻。法務部曾經函釋認為，交換行為屬於處分，應適用土地法34-1的特別規定，而非民法需全體同意的規定。（參照法律字第10903511590號）

4. 多數決處分是否構成雙方代理而無效？

有時候，同意處分的共有人自己就是買受人（例如甲、乙兩人同意賣地，而買家就是甲自己），這種情況會不會違反民法禁止雙方代理的規定？法院見解認為，土地法34-1的立法目的就是為了促進共有物利用，同意處分的共有人同時擔任買受人，並不會導致無效，因為這屬於法定代理權的行使，不適用意定代理的雙方代理禁止。（參照法律字第1000023833號）

5. 權利混同是否影響處分的效力？

假設甲、乙、丙三人共有土地，甲、乙同意將土地賣給A，並辦妥過戶。後來A又將土地賣回給甲，導致甲成為單獨所有。這種權利混同的情形，是否影響當初處分的合法性？法院認為，只要處分當時符合法定門檻，事後的權利變動不影響原處分的效力。（參照法律決字第0970003026號）

七、如果共有人不能協議分割怎麼辦？

土地法34-1第6項提供了另一個解決途徑：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」也就是說，當共有人之間無法達成協議分割時，可以申請地政機關調處，調處不成再向法院起訴。這條規定與民法第824條的裁判分割相輔相成，提供更有效率的解決方式。

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