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一、什麼是危老重建？跟都更有什麼不同？
危老重建，全名是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（簡稱危老條例），是政府在2017年推出的一條「老屋重建快速通道」。
你可以把都市更新想像成去大醫院做全身健檢——程序完整但排隊很久；而危老重建就像是去診所看感冒——只要症狀符合、處方對了，馬上就能開始治療。兩者的目的都是讓老房子變安全，但走的流程完全不同。
危老vs都更的核心差異
- 同意比例：危老需要100%住戶同意；都更只需2/3~4/5
- 基地面積：危老無最小面積限制；都更通常需500平方公尺以上
- 審議程序：危老免經都市更新審議會；都更須經公聽會、聽證會、審議會
- 時程：危老從申請到開工約3個月至2年；都更通常5至10年
想要更深入了解兩者的差異，可以參考我們的都更vs危老重建完整比較。
二、危老重建的申請條件：你家符合嗎？
不是每棟老房子都能申請危老重建，你的房子必須同時符合以下條件：
條件1：位於都市計畫範圍內
你家必須在都市計畫區域內。如果是非都市計畫區的老房子（例如偏遠鄉村地區），就不適用危老條例。可以到各縣市政府都市發展局網站查詢你家是否位於都市計畫範圍。
條件2：合法建築物
你的房子必須是「合法建築物」，也就是有建築執照或使用執照的建物。違建或未登記建物不適用。不過如果是在實施建築管理前就已存在的建物，經主管機關認定後也可能符合條件。
條件3：符合「危險」或「老舊」的認定標準
這是最關鍵的條件，你的房子必須符合以下任一項：
- 經耐震評估未達標準：由專業機構進行耐震能力評估，結果未達最低標準
- 海砂屋：經鑑定為海砂屋（氯離子含量超標）
- 輻射屋：經鑑定為輻射污染建築
- 屋齡30年以上：且經結構安全性能評估未達最低等級（需耐震評估不合格或耐震能力初步評估結果未達一定標準）
耐震評估補助
好消息！耐震評估的費用政府有補助。初步評估（約1至2萬元）通常可全額補助；詳細評估（約10至40萬元）也有部分補助。可向各縣市政府建管處洽詢。相關資訊可至內政部國土管理署網站查詢。
條件4：100%所有權人同意
這是危老重建最大的門檻——你必須取得基地內全部土地及合法建築物所有權人的同意。沒錯，就是100%，一個都不能少。只要有一戶不同意，案子就動不了。關於如何有效整合住戶取得100%同意門檻的實務技巧與法律問題，我們有另外一篇專文詳細說明。
100%同意的現實挑戰
實務上，100%同意是最大的難關。常見的困難包括：有住戶聯絡不上（出國或失蹤）、繼承人眾多且意見不一、有住戶漫天開價當「釘子戶」等。如果真的無法達成100%同意，可能需要考慮改走都市更新路線，因為都更只需要多數決。
三、容積獎勵怎麼算？時程獎勵歸零後呢？
容積獎勵是危老重建最吸引人的胡蘿蔔——政府允許你蓋比原來更多的面積，多出來的部分等於是「白賺」的。但隨著時程獎勵歸零，獎勵結構已經有了重大變化。
原本的獎勵項目
依據都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法，獎勵項目包括：
- 原容積獎勵：原建築容積高於基準容積的部分
- 結構安全評估獎勵：最高6%~10%
- 退縮建築獎勵：最高10%
- 綠建築獎勵：取得綠建築標章者，最高6%
- 智慧建築獎勵：取得智慧建築標章者，最高4%
- 無障礙環境設計獎勵：最高5%
- 協助鄰地整合獎勵：依整合面積比例計算
時程獎勵：已成歷史
重要提醒：時程獎勵已於2025年5月12日歸零
原本最受歡迎的「時程獎勵」——前三年10%、之後每年遞減2%——已經完全歸零。這意味著現在申請危老重建，不再有時程獎勵可以拿。但別灰心，取而代之的是全新的「基地規模獎勵」。
新制：基地規模獎勵
時程獎勵退場後，政府推出了以「基地面積」為基準的新獎勵方式。關於重建過程中各項費用的分攤計算和住戶分配方式，可以參考危老重建費用與分配完整解析。以下是新制獎勵的內容：
- 重建面積達200平方公尺（約60坪）以上：可獲2%容積獎勵
- 每增加100平方公尺：再加0.5%
- 上限：最高10%
容積獎勵上限（依基地規模分級）
- 基地500平方公尺以上：基準容積1.3倍 或 原建築容積1.15倍
- 基地未達500平方公尺（危老2.0新規）：基準容積1.2倍 或 原建築容積1.1倍
四、危老2.0修法重點：從限時改為常態
危老條例從2017年上路以來，最大的壓力就是「落日條款」——原訂2027年5月31日之後就不能再申請了。但危老2.0修法帶來了幾個重大改變：
改變1：刪除落日條款
這是最重要的修法。危老2.0刪除了原訂2027年的落日條款，讓危老重建成為常態性政策。從此不再有「趕末班車」的壓力，住戶可以更從容地進行評估和整合。
改變2：小基地容積獎勵上限下修
為了避免過去小基地濫用容積獎勵、蓋出「鳥籠屋」的問題，2.0版對未達500平方公尺的小基地，將容積獎勵上限從1.3倍下修至1.2倍。這是一個「蘿蔔變小」的調整。
改變3：社宅捐贈容積獎勵
重建面積達500平方公尺以上，且配合提供社會住宅及福利設施者，可享有最高基準容積15%的額外獎勵。這是政府用容積獎勵換社會住宅的新策略。
改變4：擴大稅賦優惠
合建辦理產權移轉時，可減徵40%的土地增值稅與契稅。此外，「老宅延壽」（修繕方案）的施工期間與完工後兩年內，地價稅與房屋稅也可減徵50%。
新增「老宅延壽機能復新計畫」
危老2.0不只鼓勵「拆掉重建」，也新增了「修繕延壽」的選項。如果你家的房子結構還算安全，只是設備老舊，可以申請「老宅延壽機能復新計畫」進行整修，一樣可以享有稅賦減免。這是一個「不想搬家」的好選擇。
五、危老重建的完整流程：從評估到入住
決定要走危老重建了？以下是完整的流程步驟：
第一步：進行耐震評估
先申請政府補助的初步評估（免費或極低費用），如果初評不合格，再進行詳細評估。評估結果是申請危老重建的必要文件。
第二步：取得100%住戶同意
這通常是最花時間的步驟。需要逐戶溝通、說明重建的利弊、協商分配方案。如果有產權複雜（如繼承未辦理）的情況，還需要先處理產權問題。
第三步：擬定重建計畫
聘請建築師事務所，擬定重建計畫書，包含建築設計、結構規劃、容積獎勵項目的申請等。
第四步：向主管機關申請核准
將重建計畫送交各縣市政府主管機關審查。危老案件不需要經過都更審議會，審查程序相對簡化，通常1至3個月可以核准。
第五步：申請建築執照與拆除執照
重建計畫核准後，即可申請建築執照和拆除執照，準備動工。
第六步：施工與完工
拆除舊建物、興建新大樓、取得使用執照後交屋入住。整個施工期間通常1.5至3年，視建物規模而定。
危老重建時程參考
從啟動到完工入住，危老重建通常需要2至4年，遠短於都更的5至10年。但前提是住戶整合順利、沒有法律爭議。如果中途有住戶反悔或出現產權糾紛，時程可能會大幅延長。建議在啟動前就找專業律師做好法律風險評估。
六、稅賦減免與補助：省下來的都是賺到的
除了容積獎勵，危老重建還有豐厚的稅賦減免和補助可以利用：
稅賦減免一覽
| 稅目 | 減免內容 |
|---|---|
| 地價稅 | 重建期間免徵；完工後2年內減免 |
| 房屋稅 | 完工後2年內減免；未移轉者減半最長10年 |
| 土地增值稅 | 合建移轉可減徵40%（2.0新增） |
| 契稅 | 合建移轉可減徵40%（2.0新增） |
可申請的補助
- 耐震評估補助：初步評估全額補助，詳細評估部分補助
- 重建計畫補助：部分縣市提供擬定重建計畫的費用補助
- 融資利息補貼：重建期間的金融機構貸款利息，政府提供補貼
- 租金補貼：施工期間住戶的搬遷租金補貼
律師提醒：稅賦減免要主動申請
大部分的稅賦減免和補助都不會自動生效，需要住戶或起造人主動向相關機關申請。很多人不知道有這些優惠，白白讓錢從眼前溜走。另外也要留意，日後出售重建後的新屋時，仍會面臨房地合一稅的課徵，持有期間會影響稅率，建議提前做好稅務規劃。
七、常見問題FAQ
Q1：危老重建的申請條件是什麼？
必須同時符合四個條件：(1)位於都市計畫範圍內；(2)為合法建築物；(3)經耐震評估未達標準，或為海砂屋/輻射屋，或屋齡30年以上經結構安全評估不合格；(4)取得全部所有權人100%同意。
Q2：時程獎勵還有嗎？
沒有了。原本的時程獎勵已於2025年5月12日全面歸零。現在改以「基地規模獎勵」取代：200平方公尺以上可獲2%，每增加100平方公尺再加0.5%，最高10%。
Q3：危老條例會不會到期失效？
不會。危老2.0修法已刪除原訂2027年的落日條款，危老重建成為常態性政策。你可以從容規劃，不用擔心來不及。
Q4：有一戶不同意就不能申請危老嗎？
是的，危老重建需要100%同意。如果有住戶堅持不同意，可以考慮改走都更路線（只需多數決），或透過耐心溝通、合理協商來化解僵局。詳細比較請參考都更vs危老重建比較。
Q5：危老重建大概要花多少時間？
從啟動到完工入住，順利的話約2至4年，遠比都更的5至10年快得多。但實際時程取決於住戶整合速度、建築設計複雜度和施工進度。
Q6：小基地也能申請危老嗎？
可以，危老重建沒有最小基地面積限制。但要注意，未達500平方公尺的小基地，容積獎勵上限較低（基準容積1.2倍），且基地過小可能導致建築規劃困難、空間配置不佳。建議先請建築師評估可行性。
結語：危老重建不再是限時搶購，而是長期選項
隨著危老2.0刪除落日條款，危老重建正式成為台灣老屋重生的常態性政策。雖然時程獎勵已經歸零，但基地規模獎勵、社宅捐贈獎勵、擴大稅賦減免等新措施，依然為老屋重建提供了充足的誘因。
最重要的是，不管是危老重建還是都市更新，做決定前一定要做足功課、算清楚帳，並且找專業的法律團隊協助。畢竟，房子是大多數人一輩子最大的資產，怎麼能馬虎呢？
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