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一、房地合一稅2.0是什麼？跟1.0有什麼不同？
房地合一稅，白話來說就是「賣房子賺的錢要繳稅」。跟我們去夜市擺攤賺錢要繳所得稅一樣的道理，只是金額大很多、稅率也高很多。
根據財政部的說明，房地合一稅2.0是在2021年7月1日上路的新制度，相較於1.0版做了幾個重大修改：
修法重點1：短期持有的高稅率期間拉長
1.0版持有超過1年就降到20%，2.0版把「重稅期」拉長到5年——持有不到2年課45%、2到5年課35%。這招就是為了打擊短期炒房。
修法重點2：法人比照個人課稅
以前很多人用公司名義買賣房子來避稅，2.0版把這個漏洞堵住了——營利事業也要比照個人稅率分開計稅。
修法重點3：預售屋納入課稅範圍
轉售預售屋（換約）也要課房地合一稅了！以前預售屋換約不在房地合一稅的射程範圍內，2.0版正式納入管理。想了解更多關於繼承取得房屋出售時的房地合一稅特殊規定，包括持有期間合併計算等優惠，可以參考我們的專文解析。
修法重點4：繼承和受贈可合併計算持有期間
如果你是繼承或受贈取得的房子，持有期間可以把前手（被繼承人或贈與人）的持有年數加上去。這對繼承房產的人是一大利多！
簡單記憶法
房地合一稅2.0的精神就是八個字：「短期重稅、長期輕稅」。政府希望你把房子當「家」來住，不要當「股票」來炒。持有越久、稅率越低；自住的還有免稅額可以用。
二、稅率級距一覽表：持有多久繳多少？
以下是2026年最新的房地合一稅稅率級距表，分成「境內個人」和「境內法人」兩種：
境內個人稅率
| 持有期間 | 稅率 | 適用情境 |
|---|---|---|
| 2年以內 | 45% | 短期投機客的「懲罰稅率」 |
| 超過2年，未滿5年 | 35% | 中短期持有 |
| 超過5年，未滿10年 | 20% | 中長期持有 |
| 超過10年 | 15% | 長期持有的獎勵稅率 |
| 自住（設籍滿6年） | 10% | 400萬以內免稅，超過才課10% |
持有期間怎麼算？
從「登記取得所有權」那天算到「出售移轉登記」那天，不是從簽約日開始算。所以如果你2021年7月登記取得，2026年6月賣出，持有期間差1個月不到5年，稅率就是35%而不是20%——差了整整15%！時間的算法非常重要。
境外個人（非居住者）稅率
境外個人的稅率更高：持有2年以內課45%，超過2年課35%。沒有自住優惠、也沒有10%或15%的低稅率。
三、自住優惠：400萬免稅額怎麼用？
這是房地合一稅中最大的「福利」，也是每個屋主最想知道的部分。根據國稅局的說明：
自住優惠的三大條件
條件1：設籍並居住連續滿6年
本人、配偶或未成年子女必須在該房屋設有戶籍，而且實際居住連續滿6年。注意是「連續」6年，中間如果遷出再遷回，要重新計算。
條件2：交易前6年內沒有出租或營業使用
在出售前6年內，這間房子不能有出租、做生意、或當辦公室使用的紀錄。就算只是出租過幾個月也不行——「零容忍」的標準。
條件3：6年內沒用過這個優惠
本人與配偶及未成年子女在交易前6年內，都沒有使用過自住房地的400萬免稅優惠。也就是說，這個優惠「6年只能用一次」。
自住優惠的計算方式
課稅所得 = 賣出價 - 買入成本 - 相關費用 - 土地漲價總數額（其中土地漲價總數額就是計算土地增值稅時核定的金額，可以從房地合一稅中扣除，避免重複課稅）
- 課稅所得 ≦ 400萬：免稅！一毛都不用繳！
- 課稅所得 > 400萬：超過的部分課10%
舉例
小陳10年前用800萬買了一間自住房屋，設籍居住滿6年，現在以1,500萬賣出。扣除相關費用和土地漲價總數額後，課稅所得為500萬。前400萬免稅，超過的100萬課10% = 繳稅10萬元。如果沒有自住優惠，按超過10年的15%稅率計算：500萬 x 15% = 繳稅75萬元。自住優惠幫他省了65萬！
四、重購退稅：換屋族的省稅神器
如果你不是「賣了房子不買了」，而是「賣掉舊家、買新家」——也就是俗稱的「換屋」，那麼「重購退稅」就是你的省稅神器。根據財政部的規定：
重購退稅的四大條件
- 時間條件：出售舊屋與購入新屋的時間差在2年以內。不管你是「先買後賣」還是「先賣後買」都可以。
- 自住條件：出售的舊屋和購入的新屋都必須是「自住用途」，且本人或配偶、未成年子女有設籍。
- 退稅計算：如果新屋價格 ≧ 舊屋價格，已繳的房地合一稅可以全額退還。如果新屋比較便宜，則按比例退稅。
- 閉鎖期：重購後5年內不得改作其他用途（出租、營業）或再次移轉（賣掉）。違反的話，國稅局會追回退稅款。
重購退稅試算範例
老王賣掉持有4年的房子，繳了房地合一稅50萬元。8個月後買了一間更貴的新房子，且符合自住設籍條件。
結果：老王可以申請全額退還50萬元的房地合一稅。但如果老王在5年內把新房子租出去，50萬元要全數追回。
常見陷阱：5年閉鎖期
很多人拿到退稅後以為萬事大吉，結果在5年內把新房子租出去幾個月，國稅局一查就追回全部退稅。所以拿到退稅後的5年內，千萬要記得這間房子「只能自住、不能出租、不能賣」！
五、實際試算範例：賣房到底要繳多少稅？
光看稅率表可能還是霧煞煞，讓我們用幾個實際案例來算算看：
案例一：小投資客的短期買賣（持有1年半）
買入價格：1,000萬元
賣出價格：1,200萬元
相關費用（仲介費、代書費等）：50萬元
土地漲價總數額：30萬元
課稅所得 = 1,200萬 - 1,000萬 - 50萬 - 30萬 = 120萬
應繳稅額 = 120萬 x 45% = 54萬元（持有不到2年，稅率45%）
案例二：一般家庭的換屋（持有7年，非自住優惠）
買入價格：1,500萬元
賣出價格：2,200萬元
相關費用：80萬元
土地漲價總數額：120萬元
課稅所得 = 2,200萬 - 1,500萬 - 80萬 - 120萬 = 500萬
應繳稅額 = 500萬 x 20% = 100萬元（持有5-10年，稅率20%）
案例三：自住屋主的幸福版本（設籍滿6年）
同樣條件：課稅所得500萬元，但符合自住優惠條件。
免稅額：400萬元
應繳稅額 = (500萬 - 400萬) x 10% = 10萬元（自住優惠直接省下90萬！）
費用扣除的小撇步
根據會計師事務所的建議，可以扣除的費用包括：仲介費、代書費、契稅、印花稅、裝修費用（需有發票或收據）。如果無法提供費用證明，可以按成交價的5%概算扣除。所以平時一定要養成收好發票和收據的習慣！
六、申報流程與常見節稅策略
申報流程
Step 1：移轉登記完成後30天內申報
從完成所有權移轉登記日的「次日」起算30天內，必須向戶籍所在地的國稅局申報。就算是虧本賣也要申報！逾期會被加徵滯報金。
Step 2：準備文件
買賣契約書、所有權狀影本、費用憑證（仲介費收據、裝修發票等）、土地增值稅繳款書（用來計算土地漲價總數額）。
Step 3：線上或臨櫃申報
可以到國稅局網站線上申報，也可以到國稅局臨櫃辦理。建議找有經驗的代書或會計師協助，減少出錯風險。
常見合法節稅策略
- 善用自住優惠：如果還沒滿6年，多等幾個月再賣，400萬免稅額可以省下大筆稅金。持有期間的房屋稅和地價稅也要記得按時繳納，這些都是合法的持有成本。
- 保留所有費用憑證：裝修費、仲介費、代書費通通留好，能列舉的費用越多，課稅所得越低。
- 善用重購退稅：如果計劃換屋，安排在2年內完成重購，就能申請退稅。
- 注意持有期間的臨界點：如果再等幾個月就能跨過2年、5年或10年的門檻，稅率可能差10%以上——值得等！
- 繼承合併計算：繼承取得的房屋，記得跟會計師確認是否能合併被繼承人的持有期間。如果是透過贈與取得的房屋，稅務計算方式又有不同，取得成本以贈與時的時價為準，務必事先規劃。
千萬不要做的事
不要為了節稅而做假交易、虛報買入價格、或用人頭戶買賣。國稅局有實價登錄資料可以交叉比對，被查到的話不只要補稅，還會被加罰。逃漏稅情節嚴重的甚至會有刑事責任。
七、常見問題 FAQ
Q1：房地合一稅2.0的稅率是多少？
境內個人的稅率依持有期間而定：持有2年以內稅率45%、超過2年至5年稅率35%、超過5年至10年稅率20%、超過10年稅率15%。自住房地符合條件者，課稅所得400萬以內免稅，超過部分僅課10%。
Q2：自住房地的400萬免稅額怎麼適用？
必須同時符合三個條件：(1)個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住連續滿6年；(2)交易前6年內無出租或營業使用；(3)個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用過此優惠。符合條件者，課稅所得400萬元以內免稅，超過部分按10%稅率課稅。
Q3：重購退稅的條件是什麼？
需同時符合：(1)出售與重購時間差在2年以內（先買後賣或先賣後買均可）；(2)出售及重購的房地均須為自住用途且設有戶籍；(3)重購價格高於出售價格可全額退稅，低於則按比例退；(4)重購後5年內不得改作其他用途或再次移轉。
Q4：繼承或受贈的房屋，持有期間怎麼算？
房地合一稅2.0的重要修法之一，就是繼承或受贈取得的房地，持有期間可以合併計算被繼承人或贈與人的持有期間。例如父親持有8年後過世，兒子繼承後持有3年再出售，持有期間合計為11年，適用15%稅率。但取得成本仍以繼承或受贈時的時價為準。
Q5：房地合一稅可以扣除哪些費用？
可扣除的費用包括：(1)取得成本：買入價格、契稅、印花稅、代書費、規費等；(2)改良費用：裝修費用（需有發票或收據）；(3)移轉費用：仲介費、廣告費、清潔費等；(4)土地漲價總數額。如果無法舉證費用，可按成交價的5%作為費用扣除。
Q6：房地合一稅什麼時候要申報？
不動產完成所有權移轉登記日的次日起算30天內，必須向國稅局申報房地合一稅。即使沒有獲利（虧損）也要申報。逾期申報會被加徵滯報金或怠報金，如果有應納稅額未繳，還會加計利息。
結語：搞懂稅制，賣房不吃虧
房地合一稅2.0看起來複雜，但核心邏輯很簡單：持有越久稅越低、自住有免稅額、換屋可退稅。掌握這三個原則，再搭配保留費用憑證、注意持有期間臨界點等小技巧，就能在合法的範圍內把稅金降到最低。如果你的情況比較複雜（例如涉及繼承、贈與、海外資產），建議找專業律師或會計師做完整的稅務規劃。
本文僅供法律知識參考，個案情況請諮詢專業律師或會計師。