你是否曾經遇到過這樣的困擾：有一天突然發現，自己的土地上居然有別人的房子？或者你繼承了一塊土地，卻發現上面有陌生人蓋的違建？這種情況在台灣時有所聞，而「拆屋還地」就是解決這類問題的法律途徑。
本文重點摘要
- • 拆屋還地的法律依據與適用情況
- • 完整訴訟流程四大步驟
- • 時效規定：已登記土地永不消滅
- • 律師費用與訴訟成本完整揭密
- • 不當得利相當租金計算方式
- • 最高法院判決實務案例解析
無論你是土地所有人想收回被占土地，還是被告需要了解如何應對拆屋還地訴訟，這篇文章都將用最白話的方式，帶你完整了解拆屋還地的整個過程。我們還會引用真實的最高法院判決案例，讓你看懂法律實務如何運作，有效保護自己的權益。
什麼是拆屋還地？認識無權占有的法律概念
拆屋還地，顧名思義，就是要求他人拆除在你土地上的房屋或建築物，並將土地歸還給你。這聽起來很直接，但背後涉及許多法律細節。
法律依據：民法第767條
在台灣，拆屋還地主要是依據《民法》第767條第1項前段的規定，賦予土地所有權人「物上請求權」，可以要求無權占用土地的人排除侵害。
「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」
— 民法第767條
什麼是「無權占有」？
所謂無權占有，是指占用他人土地卻沒有法律上的正當理由。常見的合法占有原因包括：地上權、基地租賃關係、法定租賃權、使用借貸關係等。如果占用人無法證明有這些正當理由，就屬於無權占有，土地所有權人即可主張拆屋還地。
拆屋還地訴訟的核心要件
- 原告必須是土地所有權人（或有處分權的人）
- 被告的建物確實占用原告的土地
- 被告對該土地沒有合法占有的權源
- 原告必須告對正確的當事人（建物所有人）
常見的土地被無權占用情況
為什麼會發生土地被無權占用的情況？根據我們處理的案件經驗，以下是最常見的幾種類型：
1. 鄰居越界建築
鄰居蓋房子時不小心越界，佔用了你的土地。這種情況常見於老舊社區或地界不清的地區。
2. 繼承土地上有違建
繼承土地後，發現有前人留下的違建，但現在由他人使用，且未辦理所有權登記。
3. 擅自搭建工寮倉庫
有人擅自在你閒置的土地上搭建房屋，比如鐵皮工寮、倉庫或農舍。
4. 土地買賣糾紛
購買土地後發現上面已有他人建物，原屋主或第三人拒絕搬遷。
實際案例說明
假設阿明繼承了一塊祖傳土地，卻發現上面有一間老舊房屋，是幾十年前由鄰居的祖父所建，但從未辦理所有權登記。阿明想收回土地自用，這時他就需要透過拆屋還地訴訟來解決。
參照110年度台上字第2942號判決所述，「堪認系爭建物為被上訴人之祖父黎清水所出資興建，而原始取得所有權，且未辦理建物所有權第一次登記。」這個案例顯示，即使房屋是他人所建，如果沒有合法登記，土地所有權人仍可能主張權利。
重要提醒：當事人適格問題
拆屋還地不是隨便就能告的！法院會嚴格審查當事人是否「適格」，也就是你有沒有資格提告、告對人了沒。
參照110年度台上字第2942號判決進一步說明，「上訴人僅請求被上訴人拆除系爭建物，當事人顯不適格，經原審命其補正仍拒絕補正，自不得訴請被上訴人拆除該建物。」意思是，如果你告錯對象（例如房屋其實是多人共同擁有，你卻只告其中一人），法院可能會駁回你的訴訟。
拆屋還地訴訟流程完整步驟解析
拆屋還地的法律流程可能讓人頭大，但我們可以把它分解成四個關鍵步驟。以下是完整的流程說明，但請注意，實際情況可能因個案而異，建議諮詢專業律師。
蒐集證據——「證據會說話，土地權狀是你的王牌！」
首先，你需要證明你是土地的合法所有權人，並蒐集被占用的相關證據：
必備文件
- • 土地權狀或登記謄本
- • 地籍圖謄本
- • 現場照片或影片（標註日期）
輔助證據
- • 航照圖（可向地政機關申請）
- • 地政測量成果圖
- • 與占用者的溝通記錄
參照110年度台上字第2942號判決，法院在審理時會綜合「勘驗筆錄、航照圖、現場照片」等證據，來判斷事實。所以，請務必仔細準備！
發函協商——「先禮後兵，寄封存證信函吧！」
在告上法院前，最好先嘗試協商。發一封「存證信函」給占用者，正式要求他們在一定期限內（例如30天）拆除房屋並返還土地。
存證信函的好處
- • 證明你已盡力和平解決，對訴訟有利
- • 可能促使對方主動協商，省下訴訟時間和金錢
- • 作為日後計算不當得利的起算點
- • 試探對方和解意願
雖然存證信函不是法定必須的流程，但建議先發函主張權利，除了作為後續訴訟程序的證據之外，也可以藉此試探對方的和解意願。
提起訴訟——「告上法院，但務必告對人！」
如果協商破裂，下一步就是向法院提起拆屋還地訴訟。這通常需要請律師協助，因為涉及法律文書和程序。
訴訟狀必須載明
- • 被告身分（占用者/建物所有人）
- • 請求內容（拆除房屋、返還土地）
- • 法律依據（民法第767條）
- • 附帶請求不當得利賠償（民法第179條）
根據110年度台上字第2942號判決，「上訴人分別依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被上訴人拆除系爭建物，返還占用土地」，這顯示訴訟的核心是基於這些法條。如果一審勝訴，對方還可能上訴，整個過程可能耗時數月到數年。
強制執行——「贏了官司，如何強制拆屋？」
如果法院判你勝訴確定，但對方不主動拆除，你可以聲請「強制執行」，由法院派員強制拆屋。
強制執行要點
- • 需繳納執行費用（約被占土地價值的千分之八）
- • 執行費用由所有權人先行墊付
- • 最終費用可向占用者求償
- • 法院會安排拆除日期並執行
整個流程看似複雜，但只要有耐心和正確指導，就能順利進行。記住，參照110年度台上字第2942號判決所述，「上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之。」這提醒我們，訴訟必須要有法律依據，每一步都要謹慎進行。
拆屋還地時效：已登記不動產永不消滅？
拆屋還地有沒有時間限制？這是許多土地所有權人最關心的問題。答案可能讓你驚喜——已登記的土地，拆屋還地請求權沒有時效限制！
大法官解釋：已登記不動產不適用15年時效
依照大法官釋字第107號、第164號解釋，已登記不動產所有人的回復請求權及除去妨害請求權，不適用民法第125條「15年消滅時效」的規定。
「已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125條消滅時效規定之適用。」
「已登記不動產所有人之除去妨害請求權...亦無民法第125條消滅時效規定之適用。」
— 大法官釋字第107號、第164號解釋
這代表什麼？
只要你是土地所有權人，且土地已辦理登記，無論土地被占用多久（即使超過15年、20年、30年），你依法都有權提起拆屋還地之訴訟。這對土地所有權人來說是非常有利的法律保障。
未登記土地的時效取得風險
但如果是未登記的土地，情況就不同了。依民法規定，占用人可能透過「時效取得」主張土地所有權：
- • 民法第769條：以所有之意思，20年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人
- • 民法第770條：善意無過失者，10年即可請求登記為所有人
不當得利的時效限制
雖然拆屋還地本身沒有時效，但附帶請求的「相當於租金之不當得利」有時效限制。依民法第126條規定，租金的請求時效為五年，也就是不論占用人占用土地多久，依法只能請求最多「起訴前5年」的租金補償。
不當得利與相當租金的計算方式
在拆屋還地訴訟中，除了請求拆除建物、返還土地外，通常會一併請求占用人給付「相當於租金之不當得利」作為占用期間的損害賠償。
基本計算公式
相當租金 = 占用期間 × 申報地價 × 占用面積 × 年息百分比 × 持有比例
實務上法院多以「申報地價」作為計算基準，年息百分比則視土地使用性質而定。
住宅用地
依土地法第97條規定，租金以申報地價年息10%為上限。
實務上常見判決：5%~10%
商業用地
最高法院認為商業用地可突破10%上限，因使用人享受營業特殊利益。
實務上可能超過10%
實務案例中的年息比例
- 農牧用地：花蓮地院判決水稻種植用途案件，認定以年息8%計算
- 輕微占用：僅埋設瓦斯管線等輕微占用，法院可能僅以年息2%計算
- 公有土地：政府機關出租年息通常為5%
參照110年度台上字第159號判決，法院判決原告勝訴，並計算不當得利。這顯示，即使占用多年，只要在時效內行動，還是有機會獲得合理的損害賠償。
拆屋還地律師費用與訴訟成本
「請律師貴不貴？」這可能是許多人的疑問。拆屋還地訴訟通常建議請律師協助，因為涉及專業法律知識與複雜的程序。以下是完整的費用說明：
律師費用
- 諮詢費 免費~數千元
- 一審律師費 約5~18萬元
- 二審律師費 類似或稍高
- 複雜案件 18萬元以上
訴訟費用
- 裁判費（一審） 標的價額約1%
- 地政測量費 依面積計算
- 強制執行費 土地價值千分之八
- 其他費用 證人旅費等
裁判費計算方式
法院裁判費是依訴訟標的價額計算，較常見的計算方式為：
訴訟標的價額 = 占用面積 × 公告土地現值
待判決確定後，法院會裁定裁判費的負擔情形，一般是由敗訴的一方負擔，或按照勝敗比例由兩造依比例負擔。
為什麼拆屋還地律師費較高？
一般有拆屋還地訴訟經驗的律師，因為知道其中會涉及不少細緻的法律概念，通常律師費用都在「18萬以上」，因為拆屋還地涉及的多是數十萬、上百萬、甚至上千萬的土地利益。
從110年度台上字第2942號判決可以看出，訴訟理由必須合法表明，「上訴狀或理由書如未依上述方法表明，即難認為已合法表明上訴理由」。律師能幫你寫好文書，避免因格式錯誤被駁回。
被告常見抗辯：越界建築與權利濫用
在拆屋還地訴訟中，被告（占用人）通常會提出各種抗辯來避免拆屋。了解這些抗辯理由，有助於原告評估訴訟風險，也幫助被告了解如何保護自己。
一、越界建築的特殊規定（民法第796條）
民法第796條規定，土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。
適用要件
- • 越界建築者為土地所有人
- • 非故意或重大過失之情形
- • 必須是房屋「本體」一部分占用鄰地
- • 鄰地所有人知情卻未即時異議
注意：如果越界的是圍牆、陽台、雨遮等附屬物，沒有民法第796條的適用，應直接回歸第767條規定，逕行請求越界建築者拆屋還地。
二、權利濫用抗辯（民法第148條）
曾經有案例，占有人主張土地所有人「權利濫用」而勝訴，免於拆屋還地。依民法第796條之1規定，法院可以斟酌雙方的利益與損失來裁量。
可能構成權利濫用的情形
- • 土地所有權人勝訴所獲得的利益，遠小於占有人拆屋還地所受損害
- • 房屋屋齡很久，且占用土地面積不大
- • 拆除越界建物會影響原建築之支撐結構，有危險之虞
真實案例
在一具體案例中，房屋屋齡已達57年且占用到的土地面積不多，經結構工程技師公會鑑定認為拆除越界建物工程浩大，拆除時將損害房屋現有結構安全，有坍塌疑慮。土地所有人因拆屋還地所增加的利益僅127萬餘元，而占有人拆屋還地所受損害共達548萬元，二者差距甚多，法院認定構成權利濫用。
重要提醒
如果土地所有人是故意占用他人土地增建房屋，則法院認定不適用權利濫用抗辯，允許拆屋還地的請求。這是民法第796條之1第1項但書的規定。
最高法院判決實例解析
讓我們看幾個真實的最高法院判決案例，幫助你更理解拆屋還地的實務運作。
案例一：繼承土地上的老屋糾紛
在此案中，被上訴人（土地所有人）主張系爭建物是他人祖父所建，但未登記。法院綜合證據後，認為建物所有權為繼承人公同共有，因此原告只告一人就不適格。
案例啟示
告之前，務必查清房屋的真正權利人！如果房屋為多人共有，必須將所有共有人列為被告，否則可能因當事人不適格而被駁回。
案例二：持續占用的不當得利請求
此案涉及胡桂蘭等人被請求拆屋還地，法院判決原告勝訴，並計算不當得利。
案例啟示
即使占用多年，只要在時效內行動，還是有機會贏得訴訟。同時，原告可以一併請求占用期間相當於租金的不當得利賠償。
這些案例強調證據和程序的重要性。法院見解一致：拆屋還地必須依法進行，不能憑空主張。建議在行動前，務必諮詢專業律師，確保訴訟策略正確。
拆屋還地常見問題FAQ
理論上可以，但不建議。拆屋還地訴訟複雜，如110年度台上字第2942號判決所示，上訴理由必須具體合法，否則易被駁回。律師能幫你避免程序錯誤，大幅提高勝算。況且拆屋還地涉及的土地利益通常很高，請律師的費用相對是值得的投資。
建議先嘗試協商，避免傷和氣。可以透過家族會議或第三方調解來解決。如果協商無效，再考慮訴訟。記得，法律是最後手段，親情無價！但如果對方執意不肯處理，為了保護自己的權益，訴訟也是必要的選擇。
已登記土地沒有時效限制！依大法官釋字第107、164號解釋，無論被占用多久，都可以主張拆屋還地。但附帶請求的不當得利（相當租金）只能請求最多5年。建議發現問題後盡早行動，以保障更多權益。
一審約5-18萬元，視案件複雜度而定。有經驗的律師通常收費在18萬以上。低收入戶可以申請法律扶助，減輕負擔。另外，訴訟勝訴後，裁判費通常由敗訴方負擔，但律師費原則上需自行承擔。
可以，但如110年度台上字第2942號判決要求，上訴必須以違背法令為理由，且理由要具體。二審是事實審，還可以提出新證據；三審是法律審，只審查法律適用是否正確，否則可能被駁回。
對方必須舉證證明有合法占有權源，如地上權、基地租賃、使用借貸等。如果無法證明，就是無權占有。實務上，被告主張有權占有，舉證責任在被告。但如果對方真的有合法權源，拆屋還地訴訟就可能敗訴。
案件複雜程度不同，時間也不同。一般來說，一審可能需要6個月到1年以上。如果需要地政測量、現場勘驗，時間會更長。加上可能的上訴程序，整體可能需要2-3年甚至更久。建議及早行動，爭取時間。
強制執行費用（約被占土地價值的千分之八）需要由聲請人（土地所有權人）先行墊付。但最終這筆費用可以向占用者求償。如果占用者沒有財產可供執行，可能需要自行承擔。
結語：保護你的土地權益，從了解法律開始
拆屋還地看似嚇人，但只要掌握流程、時效和費用，就能有效保護權益。記住，土地是你的寶貴資產，別讓他人無權占用。
如果你發現土地被無權占用，建議採取以下步驟：
- 先蒐集土地權狀、地籍圖等證據
- 查清占用建物的所有權人是誰
- 嘗試發存證信函協商
- 協商不成，諮詢專業律師評估訴訟
我們的團隊有豐富的不動產訴訟經驗，從合約審閱、產權確認、拆屋還地訴訟，到強制執行，都能為你提供最完整的法律策略與解決方案。如果你有類似問題，歡迎進一步諮詢！
（本文僅供參考，不構成法律建議。具體案件請諮詢合格律師。）