那個讓人又愛又恨的斡旋金
想像一下，你終於找到夢想中的房子，心情激動地簽下斡旋書、掏出10萬元，就像在求婚時遞上戒指一樣充滿期待。但回家後仔細一算，發現頭期款不夠、貸款貸不滿，或是家人反對，這時你突然反悔不想買了——那筆已經付出去的斡旋金，會不會就像潑出去的水，永遠回不來了？
別擔心！其實在法律上，斡旋金並非絕對「有去無回」。法院實務中，有幾種情況確實可以讓買方成功討回這筆錢。今天，就讓我們用輕鬆的方式，搭配真實法院判決，一次搞懂斡旋金退還的關鍵！
一、什麼是斡旋金？它和定金有什麼不同？
在深入討論之前，我們先來搞懂什麼是「斡旋金」。簡單來說，斡旋金就像是買方表達誠意的「誠意金」，由仲介暫時保管，用來請仲介去跟屋主談判價格。如果談成了，這筆錢可能會轉成「定金」；如果沒談成或買方反悔，就要看情況決定能不能退還。
法院對斡旋金的定義
法院怎麼看呢？參照113年度訴字第288號判決所述：
「斡旋金，乃實務上作為買受人促使委託仲介業者出面與出賣人斡旋，以完成交易為目的，暫時由仲介業者保管之款項。」
這裡清楚說明，斡旋金的本質是「促成交涉」的誠意金，不是一旦付出去就絕對不能退的罰金。
斡旋金與定金的差別
那麼斡旋金和定金有什麼不同？參照113年度訴字第288號判決所述：
「定金係契約當事人之一方以確保契約之履行或擔保契約之成立為目的，交付他方之金錢或其他代替物。」
斡旋金的特性
- 1.類似「約會前的訂位費」
- 2.由仲介暫時保管
- 3.目的是促成議價
- 4.還有反悔空間
定金的特性
- 1.類似「結婚時的聘金」
- 2.直接交付賣方
- 3.目的是擔保履約
- 4.反悔可能被沒收
簡單比喻：斡旋金像是「約會前的訂位費」，定金則是「結婚時的聘金」——前者還有反悔空間，後者一旦付了，反悔可能就要不回來了。瞭解基本概念後，我們來看看哪三種情況可以讓你成功拿回斡旋金！
二、情境一：斡旋失敗，買賣根本沒成立
這是最常見也最直接的斡旋金退還情況。所謂「斡旋失敗」，指的是仲介沒有成功說服屋主以你出的價格賣房，或者雙方根本還沒談攏所有細節，買賣契約壓根沒成立。
真實案例參考
在一個法院判決中，買方付了160萬元斡旋金，但後來買賣破局。法院認為，由於雙方對於付款方式、稅負分擔等重要事項都沒達成共識，買賣契約根本沒成立。
參照113年度訴字第288號判決所述：
「原告所給付之160萬元款項，既屬斡旋金性質，最終兩造就買賣之標的物內容、價金、金錢給付方式、清償期限、點交等契約重要之點皆尚未達成意思表示合致，而未成立買賣契約，即屬斡旋失敗。」
結果：法院判決仲介必須返還這160萬元。
為什麼可以退？
因為斡旋金的目的就是「促成交易」，如果交易根本沒成立，仲介就沒有理由繼續保有這筆錢。否則，就變成不當得利了！
參照113年度訴字第288號判決所述：
「被告繼續受領該斡旋金160萬元即屬無法律上原因，原告依民法第179條規定請求被告返還款項之主張，即屬有據。」
實用建議
簽斡旋時，最好白紙黑字註明：「若買賣契約未成立，斡旋金全額退還」。這樣即使後來談不攏，你也有明確依據要回錢。
三、情境二：條件未成就，例如貸款沒過關
買房時，很多人會擔心貸款問題。如果你在付斡旋金時，明確提出「貸款必須達到某個成數」作為條件，但後來銀行核貸不足，導致你無法負擔，這時斡旋金也有機會退還。
真實案例參考（一）：條件未明確約定的風險
有一個案例中，買方在簽斡旋書時，口頭要求貸款必須達到房價的八成（即1,800萬元），但仲介後來只問到1,727萬元的貸款額度，買方因此反悔。
雖然這個案例中，法院認為買方沒能證明仲介曾同意這個條件。參照113年度南小字第1586號判決所述：
「系爭意願書亦未有隻字片語為此等記載，自難認原告此部分主張為真實」
這反而提醒我們：條件必須白紙黑字寫清楚！
真實案例參考（二）：條件明確約定的成功案例
另一個成功案例參照111年度上字第121號判決所述：
「斡旋金協議第4條後段約定，於停止條件不成就時，斡旋金協議不具效力，上訴人需於到期日3日內返還被上訴人系爭斡旋金」
這裡的「停止條件」就像是貸款條件——如果條件沒達成，協議無效，斡旋金自然要還。
為什麼可以退？
如果雙方約定某個條件（如貸款成數）是交易的前提，但條件沒達成，買賣契約就不生效，斡旋金也該退還。這就是民法中的「條件成就」原則。
實用建議
如果你有貸款需求，務必在斡旋書上加註條款，例如：「本要約以買方成功申請到房價八成貸款為條件，若未達成，斡旋金無條件退還」。口頭約定很容易被推翻，書面最保險！
四、情境三：仲介有過失或超過斡旋期限
仲介的責任是在斡旋期間內努力促成交易。如果仲介有明顯過失（如隱瞞房屋瑕疵），或者超過約定的斡旋期限卻沒完成任務，買方也可以主張退還斡旋金。
斡旋期間的重要性
參照113年度南小字第1586號判決所述：
「於本意願書有效期間內，買方因故不願承購欲撤回時，應於賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款前，親自攜帶本意願書至受託人處辦理，始生撤回之效力。」
這顯示斡旋有「有效期間」，如果買方在賣方接受前反悔，且符合程序，可能可以退錢。
重要提醒：賣方已接受後的風險
但要注意：如果仲介已經成功斡旋（賣方接受了你的出價），你才反悔，那斡旋金可能就會被沒收。
參照113年度南小字第1586號判決所述：
「被告既已成功斡旋，自無須將系爭10萬元斡旋金返還予原告，且得將之轉為買賣系爭房地之定金交付系爭房地之賣方」
所以關鍵在於「賣方是否已經接受」。
為什麼可以退？
仲介契約是一種委任關係，如果仲介沒盡到責任（如逾期、隱瞞資訊），買方可以依法終止契約，要求返還款項。此外，如果斡旋期限過了還沒談成，買方自然有權收回誠意金。
實用建議
簽斡旋時，務必確認有效期限是多久（常見是3-7天），並保留所有溝通紀錄。如果仲介有欺騙或疏失，立即存證，作為未來談判的籌碼。
五、實用建議：如何避免斡旋金糾紛
綜合以上法院實務經驗，我們整理出以下幾點重要建議，幫助你在付斡旋金時保護自己的權益：
白紙黑字寫清楚所有條件
特別是貸款成數、屋況要求、稅負分擔等重要事項。口頭約定在法庭上很難舉證，書面紀錄才是你的保障。
確認斡旋期限並保留溝通紀錄
斡旋期限通常是3-7天，務必確認清楚。同時保存所有與仲介的對話紀錄、LINE訊息、電子郵件等，以備不時之需。
付錢前再次確認自己的財務狀況
在付斡旋金之前，先向銀行確認可貸款額度，並計算好自備款是否足夠。避免衝動付款後才發現負擔不起。
考慮使用要約書代替斡旋金
內政部版的要約書不需要預付款項，同樣能表達購屋意願。如果你擔心斡旋金的風險，這是一個較保守的選擇。
從較低金額開始
如果你對房屋還有疑慮，可以先從較低的斡旋金金額開始（如5萬元），待確認更多細節後再視情況增加。
小結
記住，斡旋金不是罰金，而是誠意金，別讓它變成「學費」！掌握「契約未成立」、「條件未成就」或「仲介有過失」這三大關鍵，你就有機會在必要時討回這筆錢。
六、FAQ常見問題解答
不一定！你可以選擇「內政部版的要約書」，這種方式不需要預付錢，同樣能表達購屋意願。但仲介可能更偏好斡旋金，因為能確保買方誠意。如果你擔心風險，可以從較低金額開始（如5萬元），或堅持使用要約書。
通常是的。一旦賣方接受你的出價，斡旋金就會轉成定金，這時反悔就可能被沒收。參照113年度南小字第1586號判決所述：「被告既已成功斡旋，自無須將系爭10萬元斡旋金返還予原告」。
但如果有詐欺、重大瑕疵隱瞞或顯失公平的情況，還是可以爭取看看。建議諮詢專業律師評估具體情況。
斡旋金是付給仲介，用於促成議價，在契約未成立前有退還空間；定金則是契約成立後付給賣方，用於擔保履約，如果買方反悔通常會被沒收（民法第249條）。簡單來說，斡旋金轉為定金後，法律性質就完全不同了。
實務上，斡旋金金額通常是房屋總價的1%至3%，或是固定金額如5萬至30萬元不等。金額沒有法律強制規定，可以與仲介協商。建議從較低金額開始，特別是當你對房屋還有疑慮時。
如果在斡旋期限內，賣方沒有接受你的出價，斡旋就視為失敗，斡旋金應該退還給買方。但要注意斡旋書上的具體條款，有些會約定自動延長或其他條件，務必仔細閱讀。
如果你認為符合退還條件但仲介不退，可以採取以下步驟：
1. 書面催告：先寄發存證信函，明確要求退還並說明理由。
2. 向主管機關申訴：向地方政府地政局或消保官提出申訴。
3. 調解或訴訟：若協商無果，可向法院聲請調解或提起民事訴訟，依民法第179條不當得利請求返還。
簽斡旋書時，請特別注意以下條款：
1. 斡旋期限：確認有效期間是幾天。
2. 退還條件：明確約定哪些情況下可以退還斡旋金。
3. 貸款條款：如有貸款需求，應加註貸款成數條件。
4. 轉為定金的時點：確認何時斡旋金會轉為定金。
5. 仲介服務費：確認是否有另外收取服務費。
結語：聰明付斡旋，保障自己的權益
買房是人生大事，付斡旋金不該是一場賭博。透過法院實務我們看到，只要掌握「契約未成立」、「條件未成就」或「仲介有過失」這三大關鍵，你就有機會討回斡旋金。
最重要的是，簽約前務必細讀條文、明確約定條件，並保存所有證據。如果遇到糾紛，及時諮詢專業律師，評估最有利的處理方式。
下次當你準備掏出那筆「誠意金」時，記得這篇文章的提醒——做個聰明的買家，讓斡旋金成為你的談判助手，而不是財務陷阱！如果你正面臨斡旋金糾紛，歡迎諮詢我們的專業團隊，為你量身規劃最佳解決方案。