一、案例一：雙方合意解除契約，事後反悔怎麼辦？
故事背景
A先生向B教會購買一塊土地，簽約後才發現契約裡有「履約保證」、「拆除費用負擔」等不合理條款，而且地上建物可能會有教徒阻擾拆除。雙方於是坐下來協商，提出了兩個方案：
- 無條件解除買賣契約，返還訂金。
- 由A先生執行拆除，費用由B教會負擔，並於拆除完畢時一次付清尾款。
後來B教會董事會決議選擇「無條件解除契約」，A先生當面告知並寄發存證信函通知解約（判決片段110年度重上更一字第37號）。但事後B教會反悔，主張契約仍有效，雙方鬧上法院。
法院怎麼說？
法院認為：合意解除契約不需要書面，只要雙方意思表示一致，無論是明示或默示，契約就可以解除。民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」解除契約也是一樣（判決片段107年度上字第505號）。
在這個案子中，雙方已經開會協商出兩個方案，並由B教會董事會決議選擇第一方案（無條件解約），A先生也已經通知解約，可見雙方對於解除契約已經達成合意。因此，法院認定契約已經合法解除，B教會不能再主張契約有效。
另一個類似案例：Line對話也能證明合意解除
還有一個案例，買賣雙方原本簽了房屋買賣契約，後來雙方透過Line討論要將房屋委託仲介出售，買方甚至說：「你自己回來處理、我會盡快搬走」，賣方則回應：「雖然我錢很吃緊、但我沒催」（判決片段107年度上字第505號）。法院從這些對話推斷，雙方已經默示同意解除原先的買賣契約，否則買方不會說要搬走，賣方也不會不催款。因此，法院認定契約已經合意解除（判決片段107年度上字第505號）。
律師小提醒
合意解除不一定需要白紙黑字，口頭協議、Line對話、行為舉動（例如另找買家、搬離房屋）都可能被法院認定為雙方有解約共識。但為了避免日後舉證困難，最好還是簽一份書面解約協議，把條件寫清楚。
二、案例二：賣方違約不交屋，買方如何合法解約並請求賠償？
故事背景
C先生向D先生購買一間房屋，總價900萬元，C先生已付了100萬元頭期款。契約約定D先生應在106年12月31日前辦理過戶及交屋，但D先生不但逾期，還避不見面，後來房屋甚至被D先生的債權人聲請法院查封拍賣。C先生多次發函催告，D先生仍不理會，C先生只好發存證信函解除契約，並要求返還已付價金及違約金（判決片段108年度訴字第1299號）。
法院怎麼說？
1. 解除契約的程序
法院指出，如果契約沒有約定確切履行期限，買方必須先催告賣方在合理期限內履行，逾期不履行才能解除契約（民法第254條）。如果賣方已經將房屋轉賣第三人（給付不能），買方可以直接解除契約（民法第256條）。
在這個案子中，C先生已經在107年2月26日、6月8日發函催告，D先生仍未履行，C先生於7月6日發存證信函解除契約。但因為存證信函沒有送達證明，C先生又在108年7月26日開庭時當庭表示解除契約，並透過公示送達完成通知，法院認定契約在108年8月15日合法解除（判決片段108年度訴字第1299號）。
2. 返還已付價金
契約解除後，雙方負有「回復原狀」的義務。民法第259條第1款規定：「由他方所受領之給付物，應返還之。」所以C先生可以請求D先生返還已付的100萬元價金（扣除已返還部分，實際金額依個案而定）。
3. 違約金怎麼算？
契約中通常會約定違約金條款，例如：「賣方若未依約履行，每逾一日應按買賣總價款萬分之二計算違約金。」（判決片段108年度訴字第1299號）C先生依此請求違約金。
但法院會審酌違約金是否過高。民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」實務上法院會考量實際損害、契約履行程度、雙方經濟狀況等因素，決定是否酌減。
在這個案例中，法院判決D先生應返還剩餘價金及給付違約金，總計約215萬元（判決片段108年度訴字第1299號）。
律師小提醒
遇到賣方違約時，一定要先發存證信函催告，並保留送達證明。如果對方仍不履行，再發函解除契約。解除契約後，除了要求返還已付價金，還可以依約請求違約金。但如果違約金過高，法院可能會酌減，所以約定違約金時最好合理，以免日後被砍。
三、法律依據整理
- ● 合意解除：民法第153條（意思表示一致）
- ● 催告解除：民法第254條（遲延給付之催告解除）
- ● 給付不能解除：民法第256條（因可歸責於債務人之事由致給付不能）
- ● 回復原狀：民法第259條
- ● 違約金酌減：民法第252條
四、常見問題 FAQ
Q1：房屋買賣契約可以口頭解除嗎？
可以。只要雙方達成合意，口頭、Line訊息、行為（例如賣方另找買家、買方搬離）都可能被認定為合意解除。但為了避免舉證困難，建議還是簽署書面解約協議。
Q2：對方違約，我該怎麼解除契約才合法？
先確認違約類型：
- 如果是遲延給付（例如不辦過戶、不交屋），應先發存證信函催告對方在一定期限內履行，逾期仍不履行，再發函解除契約。
- 如果是給付不能（例如房子被拍賣或轉賣他人），可以直接發函解除契約。
解除契約的意思表示必須送達對方才生效，所以務必保留送達證明。
Q3：解約後，我已經付的錢拿得回來嗎？
可以。契約解除後，雙方負回復原狀義務，買方得請求賣方返還已付價金。如果賣方拒不返還，可向法院起訴請求。
Q4：契約約定的違約金過高，法院會怎麼處理？
依民法第252條，法院可以將過高的違約金減至相當數額。實務上會斟酌實際損害、契約履行程度、當事人經濟狀況等因素決定。
Q5：如果對方主張已經合意解除，但我沒有明確同意，該怎麼辦？
合意解除必須雙方意思表示一致。如果你從未表達解除契約的意思，對方僅憑單方行為（例如另售他人）不能認定合意解除。此時契約仍有效，你可以要求對方履約或賠償。
五、結語
房屋買賣解約糾紛千變萬化，但掌握幾個基本原則：合意解除看共識、違約解除看程序、解除後可要回錢、違約金過高可酌減。遇到糾紛時，記得保存所有證據（契約、付款紀錄、通訊紀錄、存證信函等），並適時諮詢專業律師，才能保障自己的權益。
希望這篇文章能幫助你更了解房屋買賣解約的法律眉角，買房路上更安心！
本文參考法院判決書片段：
府法三字第 8603843400 號、110年度重上更一字第37號、108年度訴字第1299號、109年度訴字第462號、107年度上字第505號、112年度訴字第97號
引用法條： 民法第153條、民法第254條、民法第256條、民法第259條、民法第252條；民事訴訟法第78條。