為什麼你的房子不是「你」的？
想像一下，你和家人一起繼承了一棟老宅，每個人都有份，但當你想裝修或出售時，卻發現需要所有人的同意——這就是房屋共同持有的真實寫照！在台灣，共同持有房屋就像是一群人合買一塊大蛋糕，雖然每個人都有權利咬一口，但怎麼分、何時吃，卻可能引發無盡爭議。
根據內政部統計，台灣有超過百萬筆不動產處於共有狀態，其中因繼承產生的房屋共同持有案件逐年增加。許多人在面對共有房屋時，常因不了解法律規定而陷入困境，甚至因此與親人反目成仇。本文將用輕鬆有趣的方式，帶你深入了解房屋共同持有的優缺點、辦理程序，並引用真實法院見解，幫助你避開地雷，聰明管理資產！
一、什麼是房屋共同持有？分別共有與公同共有的差異
房屋共同持有，指的是兩個以上的自然人或法人共同擁有一筆不動產的所有權。在台灣，常見於繼承、合資購屋或夫妻財產等情況。根據《民法．物權編》規定，共有可分為「分別共有」與「公同共有」兩種類型，每種都有不同的權利義務：
有趣比喻：就像一群朋友合資買一台共享汽車，每個人都有使用權，但加油、保養要一起商量，否則可能鬧上法院！
分別共有：每人有明確持分
民法第817條規定：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。」
民法第819條規定：「各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」
分別共有就是每人有明確的持分比例（如1/2、1/3），可以單獨處分自己的持分，包括買賣、贈與、或抵押設定借貸。不過，持分地的價值相對較低，要賣的時候其他共有人也有優先購買權。
公同共有：常見於繼承
民法第827條規定：「依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。」
民法第828條規定：「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」
公同共有最常見的形成原因是繼承。在產權上標記為1/1，共有人一起擁有全部的所有權，沒有明確的持分比例。進行過戶、買賣或貸款時，需要取得所有共有人同意，這也是許多繼承糾紛的根源。
| 項目 | 分別共有 | 公同共有 |
|---|---|---|
| 持分比例 | 每人有明確的持分比例 | 沒有明確的持分比例，共同擁有全部 |
| 處分權 | 可以自行處分自己的持分 | 需取得所有共有人同意 |
| 貸款 | 可以自行申請貸款（但可能因產權不完整受限） | 需所有共有人同意才能申請 |
| 常見情況 | 合資購屋、協議分割後 | 繼承未分割、合夥、祭祀公業 |
二、房屋共同持有的五大優點：為什麼有人愛不釋手？
1. 成本分攤，負擔減輕
合資購屋能降低個人資金壓力，尤其在高房價時代，房屋共同持有讓小資族也能圓夢。例如：兄弟姐妹合買一棟透天厝，每人出資200萬，就能擁有千萬資產的持分。
根據內政部不動產資訊平台統計，2024年台北市房價中位數已超過每坪60萬元，以30坪住宅計算，總價達1,800萬元。若由三人共同持有，每人僅需籌措600萬元，大幅降低購屋門檻。
2. 繼承便利，家族傳承
父母過世後，房屋由子女共同繼承，避免立即分割的麻煩，維持家族情感。許多家庭選擇先維持共有狀態，讓年邁的長輩繼續居住，等時機成熟再處理分割問題。
實際案例：許多老宅由多名繼承人共有，像判決書111年度竹北簡字第538號提到的情況，「兩造18人為被繼承人陳能尹之全體繼承人」，顯示共同繼承的普遍性。
3. 稅務優惠，節省支出
若房屋用於自住，地價稅、房屋稅可能適用優惠稅率，共同持有時各共有人可依持分比例各自申請。根據房屋稅2.0（113年7月1日上路），繼承取得共有的非自住住家用房屋，排除適用其他住家用房屋法定稅率2%-4.8%，改按較低的1.5%-2.4%。
此外，自用住宅地價稅僅千分之二，遠低於一般用地的千分之十至千分之五十五。共有人若各自符合自用條件，可有效降低持有成本。
4. 風險分散，投資靈活
對於投資型買家，房屋共同持有可分散單一房產的風險。若房價下跌或發生糾紛，損失由多人共同承擔，不會讓單一投資者血本無歸。同時，各共有人仍保有處分自己持分的靈活性。
5. 繼承免土地增值稅與契稅
因繼承而移轉之土地、房屋不課土地增值稅、契稅。這是相較於生前贈與的重大稅務優勢，許多家庭選擇透過繼承方式傳承不動產，正是看中這項免稅利益。
三、房屋共同持有的缺點與隱藏風險：法院見解大公開
房屋共同持有看似美好，實則暗藏許多地雷。以下結合法院判決見解，為你揭露最常見的四大風險：
1. 管理困難，易生糾紛
共有人意見不合時，連修水管都可能鬧上法庭！當家族成員對房屋的使用、管理、修繕有不同意見時，往往難以達成共識，最終只能訴諸法律。
判決書111年度竹北簡字第538號生動描述：「兩造血緣親族彼此間就系爭房屋現階段共有狀態已經產生齟齬」，顯示家族共有常因小事反目。
法院見解：
參照106年度訴字第1568號判決所述：「法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟仍應斟酌共有人之意願、利害關係及分得部分所得利用之價值」，強調分割需綜合考量公平性，但實務上常因共有人眾多而難以達成共識。
2. 處分限制，賣屋困難
出售或抵押整棟房屋原則上需全體共有人同意，否則只能訴請裁判分割。若有任一共有人反對出售，其他人即便持分過半，也無法順利處分整棟房屋。
判決書105年度台上字第261號提到：「上訴人請求合併而裁判分割，自應准許」，但過程耗時費力，從起訴到判決確定往往需要一至兩年以上。
3. 使用衝突，無權佔用風險
若共有人擅自使用房屋超過其持分比例，或未經同意在共有土地上興建建物，可能被告上法院。這種情況在繼承房屋共有的案件中尤其常見。
臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民事類提案第11號案例：甲未經乙同意在共有土地蓋房，遭拍賣後買主A請求拆屋還地，法院認定：
「甲未經共有人乙同意，擅自於共有土地上興建房屋，已屬無權佔用。」「共有人間無分管協議，Ａ因拍賣取得土地應有部分，其地位與乙相同，自得請求拆除。」
這顯示共同持有若未協議，任意使用他人持分可能賠了夫人又折兵。
4. 分割複雜，經濟價值受損
當共有人太多時，原物分割可能不切實際，最終只能變價分割（賣掉分錢），但拍賣價格往往低於市價，導致所有共有人的資產價值都受損。
判決書111年度竹北簡字第538號指出：「系爭房屋面積僅有271.93平方公尺，而共有人卻有18人……以原物分割為各自單獨所有，兩造各取得之面積顯然過小」，最後法院改採變價分割，避免土地細分成無法使用的畸零地。
四、房屋共同持有的辦理程序：一步步教你搞定
無論是合資購屋或繼承取得，辦理房屋共同持有都需要經過以下四個步驟：
確認共有類型
- 分別共有：每人有明確持分比例，可單獨處分自己的持分
- 公同共有：常見於繼承，需全體同意才能處分
若您繼承的房屋目前為公同共有，建議盡早辦理遺產分割協議，將其轉為分別共有，以便後續管理。
簽訂協議書（強烈建議！）
事前書面約定使用規則、管理費用分攤、分割條件等，避免未來爭議。可參考判決書106年度訴字第1568號的精神，提前斟酌「共有人之利害關係、共有物之性質」。
協議書應包含：
- 各共有人持分比例及出資金額
- 房屋使用方式與分配（誰住哪裡）
- 管理費、修繕費、稅金分攤方式
- 未來分割或出售的條件與程序
- 共有人退出或轉讓持分的規定
辦理登記
向地政事務所申請「共有物登記」，需檢附契約書、身分證明等文件。若為繼承，需附遺產分割協議書及遺產稅繳納證明。
繼承登記應備文件：
- 遺產稅繳納或免稅證明
- 繼承系統表
- 全體繼承人戶籍謄本
- 被繼承人除戶謄本
- 遺產分割協議書（全體繼承人簽章）
- 土地、建物權狀正本
日常管理與衝突處理
定期開會協調共有房屋的管理事宜，包括修繕、出租、繳稅等。若無法解決爭議，可依民法第820條請求法院裁定管理方法。
建議建立明確的溝通管道，如共有人LINE群組，並定期（如每季）召開共有人會議，記錄決議事項，避免日後爭議。
五、土地法34-1條：共有不動產多數決處分規定
民法規定共有物的處分需要全體共有人同意，但這在實務上常造成僵局。為解決這個問題，土地法第34條之1提供了「多數決」的例外規定，讓共有不動產得以順利處分。
多數決門檻
土地法34-1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2／3者，其人數不予計算。」
門檻一：雙過半
共有人人數過半 + 持分合計過半
門檻二：持分超過2/3
持分合計超過三分之二，人數不計
優先購買權
土地法34-1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」
當有共有人想要出賣自己的持份給第三人時，應事先以書面通知其他共有人，使其他共有人可以主張優先承購權。不過，這項優先承購權僅具債權效力，並無對抗第三人之效力。
2024年修正重點（113年1月1日施行）
內政部於112年8月22日修正土地法第34條之1執行要點，主要修正內容包括：
- 共有人不得兼為受讓人：避免利害衝突顯失公平
- 放棄優先購買權須檢具切結書：應敘明通知方式、優先購買權人主張情形
- 通知方式規定：應以雙掛號或存證信函送達戶籍地址
六、共有物分割方法：原物分割、變價分割與金錢補償
當共有人對於共有物分割方式有不同意見時，可透過協議或裁判的方式進行分割。根據民法第824條規定，法院判決分割共有物有以下幾種方式：
1. 原物分割（原則）
將共有物以實物方式分割，並分配給所有共有人。這是分割共有物的原則方式，適用於共有物可以切割或劃分的情況。例如一塊大土地分成數塊小土地，各歸各共有人所有。
注意：原物分割後，各共有人可持確定判決書至地政機關辦理分割登記，無須向執行法院聲請執行。
2. 原物分割兼金錢補償
若共有物難以平均分割，或分割後價值有差異，法院可能判決將原物分割給部分共有人，並對未受分配或分配較少的共有人給予金錢補償。受有金錢補償的共有人，依民法第824條之1第4項規定，可在需給付補償金的共有人分得土地上設定抵押權。
3. 變價分割（例外）
當共有物難以實物分割，或分割後價值顯不相當時，法院可能採取變價分割——將共有物出售，並將所得價金按共有人應有部分分配。
變價分割由任一共有人持確定判決書向執行法院聲請進行變價程序，其後以鑑價、詢價、拍賣、減價拍賣的流程出售共有土地變現，再由法院將價金進行分配。
4. 部分原物分割、部分變價分割
依民法第823條第2項、第3項及第4項規定，共有物的分割方式多樣，可以全部原物分配、變價分配、部分原物部分變價分配、原物分配併金錢補償，還可以部分維持共有，盡量讓土地能有最有效且公平的分割方案。
重要限制
有一種分割方法在實務上不被允許：部分共有人的應有部分以原物分割，而部分共有人的應有部分以變價分配。原因在於不公平，因為變價分割的共有人持份有因流標減價的風險而無法公平地分配。
七、實際案例：從法院判決學教訓
案例一：18人共有老宅，分割鬧上法院
案件背景：判決書111年度竹北簡字第538號描述，一棟面積僅271.93平方公尺的房屋由18名繼承人共有。
法院認定：「系爭房屋面積僅有271.93平方公尺，而共有人卻有18人……以原物分割為各自單獨所有，兩造各取得之面積顯然過小」
判決結果：法院基於經濟效用，裁定變價分割（賣掉分錢）。
教訓：共有人過多時，事前協議至關重要！否則最終可能只能賤賣房產。
案例二：擅自蓋房，遭判拆屋還地
案件背景：臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民事類提案第11號中，甲在共有土地蓋房未經其他共有人乙同意。
法院認定：「甲未經共有人乙同意，擅自於共有土地上興建房屋，已屬無權佔用。」「共有人間無分管協議，Ａ因拍賣取得土地應有部分，其地位與乙相同，自得請求拆除。」
判決結果：買主A取得土地後訴請拆除，法院判准。
教訓：房屋共同持有下，未經同意任意使用他人持分，可能賠了夫人又折兵！
八、FAQ常見問題解答
Q1: 共同持有的房屋可以強制分割嗎？
可以！依民法第823條，共有人得隨時請求分割。若協議不成，可訴請法院裁判分割。
參照106年度訴字第1568號判決，法院會斟酌「共有物之性質、價格、經濟效用」等因素決定分割方法，如原物分割或變價分割。
Q2: 如果共有人不同意賣屋，該怎麼辦？
除非事前有協議或符合土地法34-1多數決門檻，否則需全體同意才能出售整棟房屋。若卡關，可請求法院分割後再處分。
判決書105年度台上字第261號提到：「裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之意願……尚應斟酌分得部分之利用價值」，實務上法院可能傾向變價分割以化解僵局。
Q3: 共同持有時，我能單獨裝修房屋嗎？
不行！除非其他共有人同意，否則擅自裝修可能侵害他人權利，甚至被告損害賠償。建議簽訂管理協議，明定修繕規則，包括修繕費用分攤方式、重大修繕需經多少比例共有人同意等。
Q4: 繼承的共有房屋，不分割會怎樣？
可能導致管理癱瘓，如稅金誰付、誰能居住等問題。長期不分割易衍生訴訟。
判決書111年度竹北簡字第538號指出：「消滅共有關係是簡化兩造間複雜之共有狀態」，建議繼承人盡早協議分割，避免問題越拖越複雜。
Q5: 法院分割時會優先考慮誰的意願嗎？
法院會綜合考量，而非獨厚一方。
參照112年度訴字第727號判決，分割方法需顧及「共有人對共有物感情或生活上有密不可分之依存關係」，但最終以公平和經濟效用為準。例如，長期居住在共有房屋的共有人，法院可能會考量其居住需求，但不會因此犧牲其他共有人的權益。
Q6: 如何將公同共有變更為分別共有？
有兩種方式：
- 經全體共有人同意：採書面協議方式，至地政機關辦理變更登記
- 提起分割訴訟：若有任一共有人不同意，可依民法第1164條向法院提起「分割訴訟」，訴請法院將公同共有變更為分別共有
結語：聰明共有的關鍵——協議優先、法律備援
房屋共同持有像一把雙面刃，既能共享資源，也可能引爆衝突。透過本文介紹的法院判決可見，許多糾紛源於「事前沒協議、事後鬧上法院」。
建議共有人們仿效106年度訴字第1568號判決的精神，提前斟酌彼此利益，並用書面協議規範管理。若真的無法共存，民法提供的分割機制仍是解方。
記住，共有不是災難，而是考驗智慧的機會——談好規則，你的房子才能真正成為「家」！
蕭育涵律師
台大法學碩士 | 不動產繼承律師880 主持律師
專精不動產法律、遺產繼承、共有物分割等領域，協助處理超過數百件不動產相關案件。本文參考台灣民法及最高法院判決見解，內容僅供參考，具體個案請諮詢專業人士。