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一、贈與房屋要繳哪些費用？一張表看懂
很多人以為把房子「送出去」就是免費的，但其實不動產贈與涉及的稅費項目還不少。簡單說，要搬一棟房子的「名字」，國家要向你收四大筆費用：
| 費用項目 | 計算基礎 | 稅率 | 誰繳？ |
|---|---|---|---|
| 贈與稅 | 房地公告現值（扣除244萬免稅額後） | 10%／15%／20%（累進） | 贈與人（送的人） |
| 契稅 | 房屋評定現值 | 6% | 受贈人（收的人） |
| 土地增值稅 | 土地公告現值漲幅 | 20%／30%／40%（累進） | 受贈人（收的人） |
| 代書費 + 規費 | 案件複雜度 | 約8,000～16,000元 | 通常由受贈人負擔 |
律師提醒：誰繳土增稅和契稅，差很大！
若土地增值稅和契稅由受贈人自己繳，這兩筆可以從贈與稅的計算基礎中扣除，有節稅效果。若改由贈與人代繳，這兩筆稅金會被視為額外的「贈與」，反而要再多課一次贈與稅！因此，實務上強烈建議由受贈人自行繳納土增稅和契稅。（參考：財政部臺北國稅局說明）
二、贈與稅：年免稅額244萬怎麼用？
贈與稅的概念很簡單：你每年可以免費送出244萬元給別人，超過的部分才要繳稅。這個免稅額是「每位贈與人」每年244萬，不是每個家庭。
也就是說，如果是爸媽一起要贈與給小孩，爸爸每年244萬、媽媽每年244萬，兩人合計每年最多可免稅贈與488萬元，而且這個額度年年更新，可以分年慢慢贈與。
贈與稅稅率三級距
| 應稅贈與淨額 | 稅率 | 累進差額 |
|---|---|---|
| 2,500萬元以下 | 10% | 0元 |
| 2,500萬元以上，5,000萬元以下 | 15% | 125萬元 |
| 5,000萬元以上 | 20% | 375萬元 |
稅率看起來不高，但要特別注意：贈與稅的計算基礎是房屋、土地的「公告現值」，不是市價。公告現值通常遠低於市價，所以實際贈與稅往往比想像中少。但公告現值近年來持續調漲，縮水空間越來越小，要趁早規劃！
小知識：贈與稅申報期限
依據《遺產及贈與稅法》第24條，贈與人應在贈與行為發生後30日內向國稅局申報贈與稅，逾期申報不只會被罰鍰，還可能失去按時申報的優惠待遇。時間要記清楚！
三、契稅：房屋評定現值的6%
契稅的概念其實很直白：你拿到一棟房子的產權，國家收你一筆「換名費」，目前贈與移轉的契稅稅率是房屋評定現值的6%。
重要的是，契稅只針對建築物（房屋）課徵，土地的部分不收契稅，改收土地增值稅。另外，所謂「房屋評定現值」是稅局評定的數字，跟市價差距很大——一般來說，評定現值大概只有市價的10～20%左右，所以契稅通常是幾萬元，不至於傷筋動骨。
契稅試算公式
舉例：台北市某公寓房屋評定現值為80萬元
契稅 ＝ 80萬 × 6% ＝ 4萬8千元
契稅由受贈人（收到房子的人）繳納，必須在取得房屋產權登記前向地方稅捐稽徵機關申報繳納。通常請代書辦理過戶時，代書會一併協助處理契稅申報。
四、土地增值稅：比你想像的還貴！
這是贈與房屋中最常讓人傻眼的一筆稅。土地增值稅的邏輯是：你持有這塊土地這段時間，土地漲了多少錢，漲的部分就要繳稅。贈與也算一種「移轉」，一樣要觸發土地增值稅。
土增稅一般稅率（贈與適用）
| 土地漲價倍數 | 稅率 |
|---|---|
| 漲價未超過原地價100%（倍數≦1） | 20% |
| 漲價超過原地價100%，未逾200%（1＜倍數≦2） | 30% |
| 漲價超過原地價200%（倍數＞2） | 40% |
重要！贈與不能用「一生一次」或「一生一屋」優惠稅率
很多人以為可以用賣房時的10%自用住宅優惠稅率（俗稱「一生一次」）來節省土地增值稅，但這個優惠只適用於出售（買賣），贈與移轉不能適用。換言之，就算你從來沒用過「一生一次」，把房子送給小孩時，土地增值稅仍要按20%～40%一般稅率計算，這是贈與稅負偏重的核心原因之一。
計算土地增值稅需要查詢「前次移轉現值」（上次過戶時的公告土地現值），漲得越多、稅就越高。如果這塊地已經從每坪10萬漲到30萬，漲幅高達200%，那土地增值稅就直接進入40%的最高稅率區間，一不小心就繳了一大筆。
五、代書費與其他規費：別忘了這筆小錢
辦理不動產贈與過戶，你需要委託地政士（代書）協助處理稅務申報、文件準備、產權登記等繁瑣手續。代書費用視案件複雜程度而定，一般行情如下：
代書費用行情參考
- • 代書服務費：約8,000元至16,000元（視筆數、複雜度而定）
- • 地政規費：依申請登記件數計算，約數百至數千元
- • 印花稅：每件書立之申請書約200元，以書面公契為基礎按契價0.1%計算
- • 謄本、申請書等雜費：約1,000元至3,000元
代書費雖然是最小的一筆，但整個贈與過戶流程文件繁多，從準備贈與稅申報、土地增值稅申報、契稅申報到辦理所有權移轉登記，步驟一環扣一環，若有任何疏失都可能導致補稅或罰款。建議找信任的代書或不動產律師全程協助，避免出錯。
六、實際試算：以台北市1,000萬房子為例
說了這麼多，來個實際試算讓你一看就懂！以下以一棟市值約1,000萬元的台北市公寓為例，父親（無其他贈與）要贈與給成年子女：
假設前提
- 房屋評定現值：80萬元
- 土地公告現值：350萬元（假設本次移轉）
- 前次移轉土地公告現值：150萬元（即土地漲了200萬）
- 土地漲價倍數：（350-150）÷150 ≒ 133%，適用20%稅率
- 贈與總額（公告現值合計）：80萬 + 350萬 ＝ 430萬元
① 贈與稅計算（父親繳）
- 贈與總額：430萬元
- 減去年度免稅額：－244萬元
- 減去受贈人自付土增稅（200萬×20%=40萬）：－40萬元
- 減去受贈人自付契稅（80萬×6%=4.8萬）：－4.8萬元
- 應稅贈與淨額：430 - 244 - 40 - 4.8 ＝ 141.2萬元
② 契稅（子女繳）
房屋評定現值80萬 × 6% ＝
③ 土地增值稅（子女繳）
土地漲價總數額200萬 × 20%（一般稅率）＝
④ 代書費
總費用試算小結
在這個例子中，土地增值稅占了總稅費的最大比例，高達40萬元！這也是為什麼很多律師和稅務顧問建議，如果父母還年輕、身體健康，不妨考慮其他方式規劃，而不是倉促以贈與過戶。當然，每個家庭的財產狀況不同，實際試算結果會有差異，以上僅供參考。
進一步試算工具
財政部稅務入口網提供贈與案件稅額線上試算服務，可供初步參考，但正式計算仍建議諮詢專業律師或稅務顧問。
七、贈與 vs 繼承 vs 買賣，哪個最省？
這是最多人問的問題。老實說，沒有放諸四海皆準的答案，因為每個人的財產規模、家庭狀況、稅務條件都不同。但我們可以先做個大方向比較：
繼承（通常稅最輕）
- 土地增值稅：免徵！（繼承是最大優勢）
- 遺產稅免稅額：1333萬元，對一般家庭幾乎不用繳
- 缺點：要等長輩過世才能繼承，無法提前規劃；若有多名繼承人還要協議分割
贈與（中等，但可提前規劃）
- 每年244萬免稅額，可分年贈與慢慢移轉
- 但土地增值稅不能用優惠稅率（10%），要用20～40%一般稅率
- 優點：可提前把財產移轉給子女，生前就能安排好
買賣（稅負最重，但可用優惠稅率）
- 土地增值稅可適用自用住宅優惠稅率（10%，一生一次）
- 但房地合一稅可能需要繳納（持有未滿2年稅率高達45%）
- 親子間低價賣房可能被國稅局視為贈與補稅
- 通常不建議以買賣名義做財產移轉
簡單結論：如果財產規模不大、長輩也高齡，繼承往往最省稅。但若長輩健在、財產規模龐大或想提前分配，則可考慮分年贈與搭配信託等工具，逐步移轉。無論何種方式，建議在行動前先找律師和稅務顧問做整體規劃，才能真正省到最多。
八、FAQ 快速問答
Q1：贈與房屋每年可以免稅多少？
每位贈與人每年有244萬元的贈與稅免稅額。例如父母各自每年可贈與244萬，夫妻合計每年最多可免稅贈與488萬元。超過免稅額的部分，依10%至20%的累進稅率課徵贈與稅。免稅額每年更新，可以跨年度分批移轉財產。
Q2：贈與房屋一定要繳土地增值稅嗎？有辦法減免嗎？
是的，贈與移轉必須繳土地增值稅，且不能適用自用住宅優惠稅率（10%），必須按一般稅率20%～40%計算。唯一的例外是「繼承」，繼承不動產是免徵土地增值稅的。若土地漲幅很高，贈與的稅負往往遠高於繼承。
Q3：土增稅和契稅由誰繳，會影響贈與稅嗎？
會！差別很大。若土地增值稅和契稅由受贈人自行繳納，這兩筆稅可從贈與稅的計算基礎中扣除，降低贈與稅。若改由贈與人代繳，這兩筆稅金會被視為「額外贈與」，須計入贈與總額一起課稅，反而多繳更多。實務上強烈建議由受贈人自行繳納。（參考：財政部臺北國稅局說明）
Q4：贈與房屋和繼承相比，哪個比較省錢？
一般而言，繼承的稅負比贈與輕，因為繼承免徵土地增值稅，且遺產稅免稅額高達1333萬元，許多家庭根本不用繳遺產稅。但若財產規模龐大、或想提前分配，則可考慮分年贈與搭配其他規劃工具。建議諮詢律師做整體評估，而非單憑直覺決定。
Q5：贈與稅要在幾天內申報？不申報有什麼後果？
依《遺產及贈與稅法》第24條，贈與人應在贈與行為發生後30日內向所在地國稅局申報。逾期申報將面臨罰鍰，且若未申報而遭稽徵機關查獲，稅額按規定加計利息後補徵，罰鍰可高達應納稅額的1倍。
Q6：我想把房子贈與給孫子女，和贈與給子女，稅一樣嗎？
贈與稅的計算方式相同，免稅額同樣是每年244萬元。但要注意，若跨代贈與（祖父母直接贈與孫子女，跳過其中一代），可能涉及隔代贈與加徵20%贈與稅的問題，稅負反而更重！（遺產稅方面有類似加徵規定）正式贈與前，建議先向稅務專業人士確認，避免不必要的稅負。
結語
把房子送給孩子，是很多父母的心意，但愛要用對方法，才不會愛進了稅局的口袋！贈與房屋涉及贈與稅、契稅、土地增值稅三大稅目，加上代書費，總費用往往超過想像。
幾個關鍵重點要記住：①贈與稅每年有244萬免稅額，可以分年移轉；②土增稅由受贈人繳，且不能用自用住宅優惠稅率；③土增稅和契稅讓受贈人繳，可以降低贈與稅；④繼承免土增稅，財產規模不大者，繼承往往比贈與划算。
每個家庭的財產狀況不同，沒有一個方案適合所有人。最好的做法是在行動前，諮詢同時具備不動產和稅務知識的律師，做整體規劃，才能在合法範圍內達到最好的節稅效果，保護家族財富順利傳承。
本文法律資訊以《遺產及贈與稅法》、《土地稅法》、《契稅條例》等相關法規為依據。如後續法規有修正，請以最新公布之條文為準。本文僅供一般法律知識參考，不構成個別法律意見。
參考資料來源
- • 全國法規資料庫：遺產及贈與稅法（法務部）
- • 贈與案件稅額試算（財政部稅務入口網）
- • 「土地增值稅、契稅」誰出錢，決定贈與稅多寡（財政部臺北國稅局）
- • 土地增值稅節稅分享：一生一次／一生一屋（桃園市政府地方稅務局）
- • 生前移轉財產好？死後繼承好？（財政部稅務入口網）