一、土地抵押權是什麼？
簡單來說，土地抵押權就是拿土地當作借錢的擔保品。當你需要資金時，可以用自己的土地（或房子）設定抵押權給債權人（例如銀行或私人），約定如果將來還不出錢，債權人就可以聲請法院拍賣這塊土地，並從拍賣價金中優先受償。
法律依據是民法第860條：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」所以抵押權最大的特色就是「不移轉占有」——你還是可以繼續使用土地，但土地上背負了一個擔保的負擔。
二、設定抵押權需要哪些條件？
設定抵押權不是口頭說說就算，必須符合三個要件：
- 有真實的債權存在：抵押權是為了擔保某筆債務而設，如果根本沒有借錢，抵押權就會因為缺乏「從屬性」而無效（後面會詳細說明）。
- 書面契約：雙方必須簽訂抵押權設定契約書，載明擔保的債權金額、種類、範圍等。
- 辦理登記：向地政事務所申請抵押權設定登記，經過登記後才會發生效力。
如果缺少任何一項，抵押權就可能無效或可被撤銷。
三、抵押權的效力：優先受償與追及性
- 優先受償：當債務人無法還款時，抵押權人可以聲請法院拍賣抵押土地，並在拍賣所得中優先於其他普通債權人拿到錢。
- 追及性：即使土地所有權人把土地賣給別人，抵押權還是會繼續存在於該土地上，新所有權人必須承受這個負擔（除非抵押權被塗銷）。
重要提醒：如果你買了一塊有抵押權的土地，你買到的就是「帶抵押權」的土地，將來若債務人還不出錢，你的土地還是可能被拍賣。因此購買不動產前，務必查清楚是否有抵押權登記！
四、常見爭議與法院怎麼說？
實務上關於土地抵押權的糾紛非常多，以下透過兩個真實判決案例來說明法院的見解。
爭議一：抵押權所擔保的債權根本不存在
故事背景：
曾先生發現自己名下的土地和房屋被設定了一筆600萬元的抵押權，但他完全不認識抵押權人李小姐，也從來沒有向她借過錢。經過調查，原來是曾先生的母親與李小姐有金錢往來，但曾先生本人並未同意擔任「物上保證人」。於是曾先生向法院起訴，主張抵押權擔保的債權不存在，請求塗銷抵押權登記。
法院怎麼說？
法院審理後認為，抵押權是從屬於債權的權利，如果債權不存在，抵押權也就不能單獨存在。曾先生與李小姐之間既無借貸關係，也沒有設定抵押權的意思表示，因此判決抵押權不存在，應予塗銷。
「惟被上訴人與上訴人間不但無債權債務關係，且互不相識，自無可能於107年3月29日與上訴人達成意思合致，成立擔保債權總額600萬元之消費借貸契約，亦不可能擔任被上訴人之母即李孟夏與上訴人間擔保債權總額600萬元抵押權之義務人（即物上保證人），故系爭抵押權暨其所擔保之債權均不存在。」
——113年度重上字第15號判決
此外，最高法院也有明確見解：
「抵押權為從物權，以其擔保之債權存在為成立之要件，倘若所擔保之債權不存在，縱為抵押權之設定登記，仍難認其抵押權業已成立，此乃抵押權成立上（發生上）之從屬性。」
——109年度訴字第786號判決
所以，如果你發現自己的土地被設定了抵押權，但你根本沒借錢或根本不認識債權人，你可以向法院提起「確認抵押權不存在」及「塗銷抵押權登記」之訴，以保護自己的權益。
爭議二：土地抵押後，房子怎麼辦？——法定地上權的成立條件
故事背景：
甲有一塊土地，允許兒子乙在土地上蓋房子。後來甲將土地設定抵押權給銀行，不久後甲過世，乙和丙（甲的繼承人）共同繼承了土地。後來銀行實行抵押權，土地被拍賣由丁拍定取得，丁要求乙拆屋還地。乙主張他有「法定地上權」，可以繼續使用土地。
法院怎麼說？
法院認為，法定地上權的成立必須符合民法第876條第1項的嚴格要件：「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定。」也就是說，在「設定抵押權時」，土地和建築物必須是同一人所有（或相同數人共有）。如果設定抵押權時土地和房屋分屬不同人，即使後來因為繼承而變成部分相同，也不會成立法定地上權。
「法定地上權之成立應嚴守民法第876條第1項之要件，即設定抵押權時土地與建物須同屬一人或相同數人共有。本案於設定抵押權時，土地與建物所有人不同，且於實行時雖因繼承變為部分相同共有人，但並非完全一致，亦無法律明文擴張適用之依據，故無法定地上權成立之餘地。」
因此，乙無法主張法定地上權，必須拆屋還地。這個案例告訴我們，如果你在別人的土地上蓋房子，而該土地被設定抵押權，將來土地拍賣後，你的房子很可能面臨被拆除的命運，除非你能證明符合法定地上權的要件。
五、土地抵押權常見問題 FAQ
Q1：什麼是土地抵押權？
土地抵押權是指債務人或第三人提供土地作為擔保，當債務人不履行債務時，債權人得就該土地拍賣所得價金優先受償的權利。
Q2：設定抵押權需要本人同意嗎？
當然需要！抵押權設定必須由土地所有權人（或經授權之人）親自辦理或出具委託書，並到地政事務所登記。如果未經同意被設定抵押權，可能是偽造文書，應立即採取法律行動。
Q3：如果我不認識抵押權人，也沒有借錢，卻發現土地被設定抵押權，該怎麼辦？
你可以向法院提起「確認抵押權不存在」及「塗銷抵押權登記」之訴。就像前面提到的曾先生案例一樣，只要證明你與債權人之間沒有債權債務關係，法院就會判決塗銷抵押權。
Q4：土地抵押後，我還可以賣掉土地嗎？
可以，但抵押權會繼續存在於土地上，買方會承受這個抵押權。除非在買賣前先清償債務塗銷抵押權，或由買方同意承受抵押權（通常會反映在價金上）。
Q5：抵押權可以塗銷嗎？有哪些情況？
可以。常見塗銷原因包括：
- 債務已清償完畢（還清貸款）。
- 抵押權擔保的債權不存在（如前述案例）。
- 抵押權因時效消滅（例如債權人超過15年未行使權利）。
- 法院判決塗銷。
Q6：什麼是「法定地上權」？成立條件為何？
法定地上權是指當土地和建築物原屬同一人所有，而僅以土地或建築物設定抵押權，在抵押物被拍賣而導致土地與建築物分屬不同人時，法律為了避免拆屋還地，推定建築物所有人有地上權。成立條件嚴格：設定抵押權時，土地與建築物必須同屬一人所有。如果不同人，就不會成立。
Q7：如果我的土地被拍賣，但地上有我蓋的房屋，我可以主張什麼權利？
如果你不是土地所有權人（例如你是承租人、借用人），通常無法對抗拍定人，拍定人可以要求你拆屋還地。但如果你符合法定地上權的要件（例如設定抵押權時土地和房屋同屬一人），你可以主張有法定地上權，繼續使用土地，但可能需要支付地租。
Q8：抵押權設定後，我還可以再設定第二順位抵押權嗎？
可以。同一不動產可以設定多個抵押權，順位在先的抵押權人優先受償，剩下的價金才由後順位抵押權人分配。
六、結語
土地抵押權是常見的融資擔保方式，但若不小心就可能引發糾紛。透過本文的說明與真實法院判決，希望你能更了解土地抵押權的法律關係，以及遇到問題時該如何處理。如果你發現自己的土地被不明抵押權綁住，或者對於法定地上權有疑問，建議儘早尋求專業律師的協助，才能有效保障自身權益。
最後提醒：不動產權益事關重大，任何設定、移轉行為都應謹慎為之，並保存好相關文件，以免日後爭議不斷！
參考判決來源：
- 113年度重上字第15號：臺灣高等法院高雄分院判決
- 109年度訴字第786號：最高法院判決意旨
- 臺灣高等法院暨所屬法院99年法律座談會民事類提案第6號：法定地上權相關見解