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一、台版地面師有多可怕？房子真的會在你睡著時被偷走
你有沒有看過日本電影《地面師》？那群用偽造身分文件詐騙不動產的罪犯，在台灣同樣有「分部」。台灣版地面師集團鎖定的目標，往往是獨居長輩、長期空屋、或尚未辦理繼承登記的亡故親屬名下不動產。
2025年初，一個橫跨新北、台北的地面師集團遭警方破獲，成員竟包括里長、公務員等。他們的手法是：先鎖定無繼承人的亡者名下房產，再偽造代筆遺囑、買通戶政人員竄改資料，一步一步把房子過戶到人頭名下，再迅速設定高額抵押貸款套現離場。根據報導者的調查報導，這個集團在短短一年內詐得高達1億4,925萬元的不義之財。
真實案例警示
台北市某位長期旅居海外的屋主，某天接到陌生電話才得知：名下的老家已被人偽造文件，辦理過戶並設定了3,000萬元的抵押借款。等他趕回台灣時，整個流程已「合法」走完，討回產權曠日廢時，損失難以估算。這種事不只發生在電影裡。
問題是，不動產詐騙往往是「事後才知道」，而那時損失已經造成。那麼，有沒有辦法讓詐騙剛開始時就收到警報，及時踩煞車？
有的。而且完全免費，政府幫你搞定——這就是地籍異動即時通服務。
二、地籍異動即時通是什麼？原理一次說清楚
「地籍異動即時通」是由內政部地政司自民國105年10月31日起推出的免費便民服務，只要事先申請，當你名下的土地或建物發生登記異動（有人申請過戶、設定抵押、查封……），系統會立刻發送簡訊或電子郵件通知你。
用大白話說：就像你的銀行帳戶有任何交易就會傳簡訊一樣，只是這次保護的是你的不動產。
通知會在哪兩個時間點發出？
第一次通知：登記案件「收件」時
有人向地政事務所遞交文件，申請辦理你名下不動產的異動案件時，系統馬上通知你。
→ 此時案件剛進來，產權尚未異動，還有機會攔截！
第二次通知：「異動完成」時
地政事務所辦理完畢，登記正式生效時，再發出第二次通知。
最關鍵的是第一次通知！在地政事務所收件、尚未完成登記的這段時間，一旦收到非本人申請的通知，就可以立即向地政事務所提出異議，請求暫停辦理，同步報警——此時還有機會把損失降到最低。
此外，申請時還可以指定1位親友同步收到通知（例如你的配偶、子女）。對於長期在海外的屋主，或是替年邁父母守護財產的子女來說，這個功能非常實用。
三、哪些情況會觸發通知？13種異動一覽表
你可能會擔心：是不是只有「過戶」才會通知？答案是：保護範圍遠比你想的廣！只要登記資料一動，幾乎都會通知。以下是所有觸發通知的情況：
| 類型 | 涵蓋的登記案件 | 常見風險說明 |
|---|---|---|
| 所有權移轉 | 買賣 | 最常見的地面師詐騙手法 |
| 拍賣 | 法院拍賣或假扣押後過戶 | |
| 贈與 / 配偶贈與 | 偽造親屬關係辦理贈與 | |
| 信託 | 偽造信託契約移轉管理權 | |
| 他項權利 | 抵押權設定 | 偽冒屋主辦理房屋貸款 |
| 書狀補給 | 偽稱遺失申請補發權狀 | |
| 限制登記 | 查封 | 名下房產遭法院查封 |
| 假扣押 | 債主申請假扣押凍結資產 | |
| 預告登記 | 他人主張對不動產有請求權 | |
| 法院裁判移轉 | 判決移轉 | 法院判決後強制移轉 |
| 調解移轉 | 調解成立後辦理移轉 | |
| 和解移轉 | 和解成立後辦理移轉 |
律師小提醒：書狀補給要特別注意！
「書狀補給」（俗稱補發權狀）是地面師常用的第一步棋。他們會先偽稱屋主遺失權狀，補發新的土地所有權狀，拿到新的「合法」文件後，再憑此辦理後續的抵押或移轉。申請地籍異動即時通後，只要有人申請補給你的不動產書狀，你就會立刻收到通知，大幅降低這類詐騙得手的機率。
四、3分鐘申請教學：線上 & 臨櫃步驟全解析
申請方式共有三種，選最適合自己的就好。以下是完整步驟教學：
方式一：線上申請（有自然人憑證者推薦）
前往內政部地政司「數位櫃臺」
開啟電腦瀏覽器，前往：https://dcland.moi.gov.tw/（內政部地政司數位櫃臺，官方網站，請放心使用）
插入自然人憑證，選擇「地籍異動即時通申請」
使用自然人憑證（就是你的身分證晶片卡）或工商憑證登入。登入後在服務項目中找到「地籍異動即時通」，點選「申請」。
填寫申請資料
填入以下資訊：
- 不動產地號或建號（可從地籍謄本查到）
- 通知方式：選「簡訊」、「電子郵件」或兩者都要
- 聯絡人電話 / 信箱
- 指定通知親友（選填，最多1位，如配偶或子女）
電子簽章送出，完成！
確認資料無誤後，以自然人憑證進行電子簽章，送出申請。管轄地政事務所處理完成後，會發出確認通知，服務即生效。
尚未申辦自然人憑證？可至戶政事務所申辦，費用約250元，一次申辦終身受益，可用於各種政府線上服務。
方式二：臨櫃申請（最簡單！沒有憑證照樣辦）
帶著身分證，前往任一地政事務所
不需要跑到不動產所在地的地政事務所，全台任何一個地政事務所都可以辦！帶著身分證（或駕照、健保卡）前往即可。
向服務窗口說：「我要申請地籍異動即時通」
地政事務所人員會給你申請書，協助填寫，或者你也可以提前在各縣市地政局官網下載申請書帶去。
填寫申請書，留下通知資訊
申請書需要填寫：
- 申請人基本資料
- 要保護的不動產（土地地號 / 建號）
- 通知手機號碼或電子郵件
- 是否指定親友同步接收通知
繳交申請書，當場完成，不用等！
窗口確認後即可受理，服務生效後你會收到確認訊息。整個流程約5～10分鐘。
方式三：辦理不動產登記時，同時「順手申請」
如果你正在辦理買賣、繼承等不動產登記，可以在遞件時直接夾帶地籍異動即時通申請書，一次搞定兩件事，完全不需要多跑一趟！這對於剛繼承或買到新房子的人來說最方便。
申請重點整理
- 費用：完全免費，不收任何費用
- 資格：土地或建物的登記名義人（即所有權人）
- 代辦：法定代理人或授權代理人可代辦，需檢附授權書及雙方身分證件
- 修改或終止：日後如需更換手機號碼或停止服務，同樣可線上或臨櫃辦理
更多各縣市申請資訊，可參考：
・台北市政府地政局－地籍異動即時通說明
・新北市政府地政局－地籍異動即時通
・桃園市政府地政局－地籍異動即時通
・台南市政府地政局－地籍異動即時通
五、收到異動通知後，該怎麼辦？律師教你緊急應對步驟
好，假設某天你睡覺起來，手機突然跳出一則簡訊：「您名下不動產已有登記案件收件，請確認。」但你完全沒有要賣房或貸款……這時候怎麼辦？
緊急應對4步驟（時間就是金錢！）
立刻致電管轄地政事務所，請求「暫停辦理」
向地政事務所說明是所有權人本人，確認非你申請，請暫停審查。地政事務所有義務配合調查。
親自或委任律師到場，提出書面異議
口頭請求後，儘速提出書面異議文件，要求地政機關說明申請資料來源，並保全相關資料。
同步向警察局報案，留下報案紀錄
以「偽造文書」或「詐欺」報案，取得報案單號，這對後續追回產權的法律程序很重要。
諮詢不動產律師，評估申請預告登記或假處分
律師可協助你在不動產上辦理「預告登記」，讓任何後續移轉或設定必須有你同意，等同為產權加上一道法律鎖。
請記住：收到通知時的案件還在「收件」階段，產權尚未實際移轉，這是最寶貴的黃金攔截期。動作越快，挽救的空間越大。
六、哪些人最需要申請？高風險族群自我檢查
地籍異動即時通人人都該申請，但以下族群更是「急迫性最高」，請對號入座：
獨居長輩
台版地面師最愛的目標。子女應協助申請，並設定自己為指定通知親友，這樣長輩的房產有任何異動，你第一時間就知道。
長期旅居海外或外地工作者
人不在台灣卻名下有不動產，是詐騙集團偵查的目標。只要有申請即時通，就算人在國外，房產一有異動手機立刻接到通知。
名下有空屋或長期閒置不動產者
閒置的老家、繼承後暫時沒有使用的房產，因為沒有人居住，出問題時往往最晚才發現。申請即時通是最低成本的保護方式。
尚未辦理繼承登記者
親屬過世後，不動產仍登記在亡故親屬名下，是地面師鎖定的高風險標的。應儘速辦理繼承登記，並同步對新登記的不動產申請即時通。
名下有多筆土地、農地者
多筆分散各地的土地，每一筆都需要個別申請保護，每筆土地的地號皆可設定即時通，沒有筆數上限。
律師建議：申請地籍異動即時通只是第一步
地籍異動即時通是「早期預警系統」，但不是萬能的鎖。若要建立更完整的不動產保護機制，還可以搭配以下措施：
①辦理預告登記：讓不動產未來的移轉或設定，必須有你的書面同意才能生效；
②定期查閱地籍謄本，確認產權狀態（可在內政部地政司電子謄本服務線上查詢）；
③如不動產涉及繼承，請儘速辦理登記，避免空窗期被鑽漏洞。
七、FAQ 快速問答
Q1：地籍異動即時通要收費嗎？
完全免費！地籍異動即時通是內政部提供的免費便民服務，申請不收費，簡訊及電子郵件通知也不收費。詐騙集團在你不知情時動你的房產，政府幫你守著，而且一毛錢都不用花。
Q2：地籍異動即時通可以直接阻止房子被過戶嗎？
「即時通」本身是通知工具，不是攔截工具，它無法自動阻止過戶，但它能讓你在案件收件的第一時間就知道，此時產權尚未完成移轉，你還有機會向地政事務所提出異議、暫停辦理，並報警處理。早一步知道，就多一步挽救的機會。
Q3：沒有自然人憑證，還能申請地籍異動即時通嗎？
可以！帶著身分證（或駕照、健保卡等身分證明文件），前往任何一個地政事務所臨櫃申請即可，不需要自然人憑證。地政事務所全台皆可辦，不限不動產所在地，去你家附近最方便的那間就行了。
Q4：我名下有好幾筆土地和房子，可以全部申請嗎？
當然可以！每一筆土地或建物都可以個別申請保護，沒有筆數上限。每筆申請可額外指定1位親友同步收到通知，強烈建議名下每一筆不動產都申請，缺少任何一筆都是漏洞。
Q5：收到地籍異動即時通通知，但那是我自己辦理的貸款，這樣也會通知嗎？
是的，只要有異動就會通知，不管是你自己辦的還是別人動手腳的都一樣。所以如果你近期有辦理貸款、過戶等正常業務，收到通知不用緊張，確認是自己辦的案件就沒問題。反之，若你完全不知情卻收到通知，就要立刻啟動緊急應對程序。
Q6：長輩不方便使用手機或電腦，子女可以代為申請嗎？
可以代辦，但有條件。臨櫃代辦需要：①長輩（登記名義人）的身分證正本；②代辦者（子女）的身分證正本；③委託書（表明委託子女代為辦理）。辦理時，通知對象的手機或電子郵件可設定為子女的聯絡方式，讓子女能第一時間掌握異動情況，是替長輩守護財產最實際的方式。
結語：3分鐘換來長期安心，值得！
台版地面師的詐騙手法越來越精密，你的房子可能比你想像的更脆弱。但好消息是，內政部給了我們一個簡單有效、完全免費的工具——地籍異動即時通。
申請只需要3～5分鐘，保護的卻是你可能花了數十年積蓄才買到的不動產。名下每一筆土地和房屋都該申請，長輩的不動產更應該優先處理。
當然，地籍異動即時通是「早期預警」，不是「完整防護」。若你的不動產涉及繼承、共有分割，或是已有人對你的房產主張權利，建議儘早諮詢專業不動產律師，評估是否需要辦理預告登記等進一步的法律保護措施，讓不動產真正固若金湯。
本文資訊以內政部地政司公布之地籍異動即時通服務規定為依據，如服務細節有更新，請以內政部官方網站公告為準。