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一、先搞懂「房貸成數」是什麼意思
在開始之前，先快速釐清一個最基礎的觀念：「房貸成數」指的是銀行願意貸給你的金額佔房屋鑑價的比例。
舉個例子
你看中一間總價 1,000 萬元的房子，銀行鑑價也是 1,000 萬元，銀行核定貸款成數為「七成」，那麼你最多可以貸到 700 萬元，自備款至少需要 300 萬元。
有兩個容易被混淆的地方要特別注意：
- 貸款成數的分母是「銀行鑑價」，不是「成交價」：如果你多花錢買貴了，但銀行鑑價較低，實際能貸的金額會更少。
- 央行規定的是「上限」：央行用信用管制設定各類房屋的最高貸款成數，但銀行可以依個案審核後決定實際核給更低的成數——上限不等於保證貸得到。
為什麼政府要管制房貸成數？簡單說：當房貸越容易、成數越高，市場上購買力就越強，房價就越容易被推高。央行從2020年起祭出七波信用管制，就是試圖透過收緊房貸，為過熱的房市降溫。
二、2026最新貸款成數上限一覽表（央行第七波規定）
目前適用的是2024年9月20日施行的央行第七波選擇性信用管制，也是歷史上管制最嚴的一次。以下是各類情形的貸款成數上限：
| 借款人類型 | 貸款成數上限 | 寬限期 |
|---|---|---|
| 名下無房的首購自住者 | 不受限（約7～8成） | 可申請 |
| 名下有房（無貸款）新購第1戶 | 不受成數限制 | 不可申請 |
| 自然人第2戶（全國適用） | 最高 5 成 | 不可申請 |
| 自然人第3戶以上 | 最高 3 成 | 不可申請 |
| 公司法人購置住宅 | 最高 3 成 | 不可申請 |
| 高價住宅（豪宅） | 最高 3 成 | 不可申請 |
| 建商餘屋貸款 | 最高 3 成 | — |
什麼是「高價住宅」（豪宅）？
央行以總價認定豪宅，標準如下：台北市 7,000 萬元以上、新北市 6,000 萬元以上、其他地區 4,000 萬元以上。這與財政部的豪宅稅認定方式（涵蓋每坪單價）不同，申請房貸時以央行標準為準。
資料來源：中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答（中央銀行官網）
2026年新變化：央行取消總量管制目標
中央銀行於2025年12月宣布，自2026年起取消對銀行不動產貸款總量的統一管制目標，回歸由各銀行內部自主控管，並須按月向央行申報。這意味著各銀行在法規容許範圍內，放款彈性略有增加，但各類房屋的貸款成數上限管制仍然有效。
三、換屋族、繼承人怎麼算？特殊情形不吃虧
管制規定讀到這裡，很多人心裡可能浮現一個問題：「我要賣舊房買新房，難道算第二戶，只能貸五成？」這就是很多換屋族最大的誤會。央行其實有設計專屬的「協處措施」，讓真正的自住換屋族不會吃虧。
換屋族協處措施：可取得寬限期
若你名下有房但無房貸（即已繳清舊屋房貸），屬於實質換屋自住情形，購買新屋時可以向銀行申請寬限期（不受「名下有房新購第1戶須無寬限期」的限制），條件是：
- 須簽署切結書，承諾於撥款後18個月內出售原有房屋並完成移轉登記
- 若期限內未完成出售，銀行可能取消寬限期優惠或要求提前還款
原始寬限期為1年，後延長為18個月，讓換屋族有更充裕的時間賣出舊屋。
繼承取得的房屋：不計入管制戶數
透過繼承取得的房屋及其相關房貸，不計入央行信用管制的戶數計算。換言之，如果你繼承了一棟房子，再去買自己的第一間自住宅，在央行規定上仍視為「首購」，不受第二戶5成上限的限制。這對於繼承老家後仍需購屋自住的民眾，是相當重要的豁免規定。
已簽約者不受溯及
2024年9月20日第七波管制施行前已簽訂購屋合約的民眾，不受新制約束，仍適用舊規定。如果你在2024年9月20日之前就已簽約，務必向銀行確認是否適用舊制，以免多付不必要的自備款。
四、銀行審核房貸的5大重點
了解央行規定的「天花板」之後，接下來才是真正決定你能貸多少的關鍵——銀行如何評估你這個人。同樣是首購族，為什麼有人貸到八成，有人卻只批六成半？差別就在以下五大審核重點。
重點一：負債收入比（DTI）
DTI（Debt-to-Income Ratio）是銀行最看重的財務指標，計算方式為：
DTI = 每月所有債務還款總額 ÷ 每月稅前收入 × 100%
| DTI 範圍 | 銀行評估 |
|---|---|
| 30% 以下 | 財務穩健，核貸容易 |
| 30%～40% | 尚可接受，屬穩健積極型 |
| 40%～50% | 審核趨嚴，建議申貸前先減債 |
| 50% 以上 | 核貸難度大，70%以上幾乎拒貸 |
注意：銀行以「稅前月收入」計算，非固定收入（年終、獎金、接案費）依穩定性酌情認列，並非全額採計。
重點二：聯徵信用評分（JCIC）
聯徵中心（JCIC）的信用評分，是銀行衡量「你這個人可不可靠」的核心指標。評分範圍從200到800分，分數越高、核貸條件越好：
- 600分以上：房貸申請的基本門檻
- 700分以上：核貸條件較為理想，有機會爭取較高成數
- 影響評分的最大因素：還款行為（35%）、負債程度（30%）、信用歷史長度
- 聯徵查詢次數：30天內同類型查詢超過3次，核貸率明顯下降
重點三：擔保品鑑價（房屋本身的條件）
房子本身的好壞，直接決定銀行願意把它值多少錢——銀行鑑價越高，你能借的錢自然越多。以下因素都會影響鑑價：
有利於鑑價的因素
- ✓ 蛋黃區精華地段
- ✓ 新成屋或屋齡較新
- ✓ 正常格局（非套房）
- ✓ 無嫌惡設施在附近
不利於鑑價的因素
- ✗ 屋齡30年以上的老屋
- ✗ 100公尺內有殯儀館、宮廟
- ✗ 套房型產品
- ✗ 偏遠、交通不便的地段
重點四：收入穩定性與職業類型
受薪員工（薪資轉帳記錄清晰）最受銀行青睞；軍公教人員因收入穩定，通常可取得較優惠的條件。自雇者、公司負責人則需準備完整的兩年所得稅申報紀錄，讓銀行有依據評估。若是雙薪家庭，可以用共同借款人方式，合計雙方收入計算DTI，大幅提高核貸機率。
重點五：銀行法規定的放款上限（銀行法第72條之2）
除了個人條件，還有一個系統性的限制：依據銀行法第72條之2（全國法規資料庫），商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過銀行存款及金融債券總額的30%。
這代表當某家銀行的不動產放款比率接近30%上限時，它對所有新申請的房貸都會變得更嚴格——即使你個人條件優良，也可能遇到「銀行就是批不下來」的困境。這時換一家不動產放款比率較低的銀行申請，效果往往更好。
五、首購族必知！政府優惠房貸方案整理
對於名下無房的首購族，政府提供了幾個利率遠低於市場的優惠貸款方案，善加利用能省下非常可觀的利息支出。
新青安貸款（青年安心成家購屋優惠貸款）
- 📅 實施期間：至2026年7月31日
- 👤 適用對象：本人、配偶及未成年子女名下無自用住宅（曾有房已賣出也可申請）
- 💰 貸款上限：1,000萬元
- 📊 最高成數：8成
- 📆 最長年限：40年
- ⏳ 寬限期：最長5年
- 💹 利率：1.775%起（政府補貼0.375%）
- 🏦 承辦行庫：台銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀、兆豐、台企銀（8家）
2025年重大鬆綁：新青安貸款自2025年9月起排除在銀行法第72條之2的30%上限計算之外，銀行審核更有彈性。
內政部自購住宅貸款利息補貼
- • 適用對象：家庭年收入在50百分位點以下的中低收入家庭，名下無自有住宅
- • 補貼額度：台北市最高250萬元、新北市230萬元、其他縣市210萬元
- • 申請時間：每年9月集中受理（約4,000戶）
- • 可否併用：可與新青安貸款同時申請
公教人員購屋優惠貸款（築巢優利貸）
- • 適用對象：中央及地方各機關、公立學校編制內正式員工
- • 貸款成數：最高85%（高於一般市場）
- • 優惠條件：免開辦費、免提前清償違約金
- • 承辦行庫：台灣銀行（114-116年）
六、合法提高核貸率的6個實戰技巧
了解規定之後，最實用的問題來了：在法律允許的範圍內，我能怎麼讓銀行多貸一點、批得更順利？以下6個技巧，每一個都是有具體效果的實戰策略。
申貸前3個月，清掉能清的負債
信用卡分期未繳完的金額、現金卡餘額、車貸月付金，全部都計入DTI。申請房貸的前3個月，盡量清償這些小額負債，每清掉一筆，DTI就降一點，能借的錢就多一點。就算清不完，也要讓帳面數字看起來「在往好的方向走」。
控制聯徵查詢次數，30天內送完
你每向一家銀行申請貸款，聯徵中心就會被查詢一次。查詢次數太多，銀行會擔心你同時向多家借錢，判斷為風險偏高。若要比較多家銀行利率，建議在30天內完成所有申請——聯徵中心對同類型的查詢在30天內會合併計算，不會每次都傷分。
讓薪資轉帳紀錄「漂亮」
銀行查核收入，最直接的依據就是薪資轉帳紀錄。申貸前至少6個月，確保薪資穩定轉入同一個帳戶，且金額沒有莫名其妙的減少。自雇者或接案族，建議將所有收入集中至單一帳戶，並整理出完整的申報所得資料。
善用共同借款人拉高收入
若個人收入不足以支撐你想要的貸款金額，可以將配偶或父母加入為共同借款人。銀行會合計所有借款人的收入一起計算DTI，等於直接擴大「分母」，讓你能承擔更高的貸款金額。
挑選不動產放款比率較低的銀行
不同銀行的不動產貸款佔存款總額比率不同。某些銀行已接近銀行法72條之2的30%上限，態度自然偏向保守。選擇不動產放款比率較低、尚有空間的銀行，核貸成功率往往更高。可請貸款顧問或房仲協助篩選。
提供信用良好的保證人
若個人信用條件稍有不足，提供信用紀錄良好的保證人（如父母、配偶），可以補強整體申貸條件。銀行在評估時會將保證人的收入及信用狀況納入考量，作為風險緩衝。
重要提醒：避免為貸款偽造文件
市面上偶有「保證貸款」的業者，聲稱可以透過「美化財力證明」或偽造薪資單提高核貸率。這類行為已涉及刑法偽造文書及銀行法詐貸相關規定，情節嚴重者面臨刑事追訴，切勿嘗試。合法提升核貸率，才是真正保障自己的正確方式。
七、FAQ 快速問答
Q1：2026年名下無房的首購族，房貸最多能貸幾成？
名下無自用住宅的首購族，不受央行信用管制的成數上限限制，由銀行依個案核定，通常可貸到7至8成。若申辦新青安貸款，最高可達8成、貸款上限1,000萬元、年期最長40年、寬限期最長5年，是目前條件最優的首購方案，實施至2026年7月31日。
Q2：第二戶房貸最多能貸幾成？有沒有地區差別？
依央行第七波信用管制，自然人名下第二戶房屋，全國一律上限5成，且無法申請寬限期。第七波之前僅特定地區（六都加竹縣市）才有管制，第七波後已擴大至全國，不再有地區差別。
Q3：換屋族賣舊屋買新屋，會被當成「第二戶」限貸5成嗎？
央行有設計「換屋族協處措施」：名下有房但無貸款的實質換屋自住者，購新屋時可取得寬限期，但須簽切結書，承諾於撥款後18個月內出售原有房屋並完成移轉登記。若無法在期限內完成，可能需承擔違約責任，申辦前務必審慎評估賣房時程。
Q4：什麼是DTI？DTI太高會影響核貸嗎？
DTI是「負債收入比」（Debt-to-Income Ratio），公式為：每月所有債務還款總額 ÷ 每月稅前收入 × 100%。銀行通常要求DTI不超過40%，超過50%核貸難度明顯上升，超過70%幾乎無法通過。申請房貸前，先清償信用卡分期、車貸等可有效降低DTI，提高核貸成功率。
Q5：新青安貸款和一般銀行房貸有什麼差別？
新青安貸款由政府補貼利率，目前約1.775%起，比一般市場利率低約0.375%；最高可貸1,000萬元、最長40年、寬限期最長5年。適用對象為本人、配偶及未成年子女名下無自用住宅（曾有房已賣出也可申請），由8家公股行庫承辦，利率與年期都優於一般市場產品。
Q6：銀行說「達不到條件」，可以找律師協助嗎？
若遇到銀行以不合理理由拒貸，或對於貸款合約中有不公平條款（如提前清償違約金過高、浮動利率調整機制不透明）感到疑慮，可諮詢不動產律師。律師可協助審閱貸款合約條款、評估是否有法律問題，並在必要時出面交涉或主張消費者保護權利。
結語
房貸能貸幾成，從來不是一個簡單的問題。它是央行政策上限 × 銀行內部審核 × 個人財務條件三方交叉計算後的結果。
簡單整理本文的重點：首購族條件最好，可善用新青安貸款；第二戶全國限貸五成且無寬限期；換屋族有協處措施但要注意18個月期限；繼承取得的房屋不計入管制戶數。至於銀行個案審核，DTI、信用評分、房屋鑑價是三個最關鍵的變數，申貸前把這三塊做好，核貸率自然提升。
買房是人生中最大的財務決策之一。若對貸款合約條款有任何疑問，或購屋過程中遇到產權、法律等複雜問題，強烈建議諮詢不動產律師，把風險降到最低，讓這筆錢花得踏實。
本文法律與金融資訊以銀行法第72條之2、中央銀行第七波選擇性信用管制規定為主要依據。法規查詢請參考全國法規資料庫（法務部），央行最新規定請參考中央銀行官方公告。如後續法規有修正，請以最新公布之條文及政策為準。