一、什麼是法定停車位？
首先，法定停車位是建商依照建築法規必須設置的停車空間，通常登記為「共有部分」（即公設），沒有獨立權狀，而是以持分方式併入公共設施面積。因此，法定停車位的所有權屬於全體區分所有權人共有，但可以透過約定專用方式讓特定住戶使用。
然而，實務上許多建商會將法定停車位單獨出售或轉讓，衍生許多糾紛。法院見解（參照106年度訴字第1519號判決）指出：「我國一般停車位交易常情，停車位多登記為建物共用部分，買受人並非購買停車位所在特定空間之單獨所有權，而係購買登記為停車空間使用之該建物所有權應有部分，並依全體共有人間所定管理共有物之方式使用該特定停車空間。」
簡單說，法定停車位買賣的標的其實是「共有部分持分」，而非獨立產權。因此，購買時一定要確認權利歸屬，以及是否有專用權約定。
二、三個檢查步驟，保障你的權益
步驟1：確認停車位性質與合法性
購買停車位前，首先要搞清楚它是「法定停車位」、「增設停車位」還是「獎勵停車位」。這三種的權利歸屬與登記方式不同：
- 法定停車位：依建築法規強制設置，只能登記為共有部分，沒有獨立權狀，且只能賣給同社區住戶（隨同主建物移轉）。
- 增設停車位：建商自行增設，可能登記為共有部分或獨立權狀，但須符合建築法規；若違法增設，可能遭拆除。
- 獎勵停車位：政府為鼓勵建商多設停車位而給予容積獎勵，通常須提供公眾使用，產權可能歸建商或全體住戶，有較多限制。
如何確認？可要求賣方提供「使用執照竣工圖」或「建物測量成果圖」，對照停車位編號是否在核准範圍內。若停車位是違法增設，將來可能被檢舉拆除，買方得主張瑕疵擔保解除契約。例如最高法院86年度台上字第1023號民事判決判決中，賣方出售違法增設停車位，法院認為該車位有減少通常效用及價值之瑕疵，買方得解除契約並請求返還價金。
法院見解（最高法院86年度台上字第1023號民事判決）
上訴人出售之停車位係違法增設，依建築法第九十一條，將面臨處罰及強制拆除之風險，顯有減少通常效用及價值之瑕疵。依民法第三百五十四條，出賣人應擔保其物無瑕疵，被上訴人得解除契約。
步驟2：確認權利歸屬（所有權 vs 使用權）
停車位交易中，最常見的糾紛就是「賣方說是所有權，但實際只賣使用權」。許多買方付了錢，才發現自己只買到使用權，無法過戶所有權。因此，簽約前務必確認契約標的是「所有權」還是「使用權」。
法院判斷時，會綜合契約文字、交易習慣、市場行情等因素。例如最高法院82年度台上字第1669號民事判決中，賣方僅開立收款收據載明「購買停車位所有權」，且價金與市場行情相符，法院認定雙方買賣標的為所有權。
法院見解（最高法院82年度台上字第1669號民事）
「上訴人出具之收款收據載明『購買停車位所有權』，且與當時市場行情相符，應認係出售所有權。雖未明確記載土地部分，但依交易習慣及當事人真意，車位買賣應包含基地所有權應有部分。」
反之，若契約明確記載「使用權」或「專用權」，或價金明顯低於市價，就可能被認定為僅有使用權。
此外，法定停車位由於無法單獨移轉所有權，通常只能約定使用權，買方只能取得共有部分持分並約定專用，而非獨立產權。
步驟3：確認有無權利瑕疵或物之瑕疵
即使停車位合法且為所有權，也可能存在其他瑕疵，例如：
- 無法登記：因違建或產權不清而無法辦理所有權移轉登記。
- 面積不足：車位尺寸不符合標準，影響停車。
- 約定專用權遭質疑：法定停車位的專用權須經規約或區分所有權人會議約定，否則可能被其他住戶主張無權占用。
這些瑕疵可能構成民法第354條的物之瑕疵擔保責任，或第227條的不完全給付。買方得請求減少價金、解除契約或損害賠償。
例如最高法院86年度台上字第1023號民事判決判決中，賣方出售違規增設車位，買方主張解除契約獲法院支持。又如最高法院82年度台上字第1669號民事判決涉及車位面積爭議，買方認為賣方承諾可停兩部車，但實際僅一個車位，法院根據契約文字及現場履勘認定僅一個車位。
法院見解（最高法院82年度台上字第1669號民事）
「上訴人出具之收款收據載明『購買停車位所有權』，且與當時市場行情相符，應認係出售所有權。雖未明確記載土地部分，但依交易習慣及當事人真意，車位買賣應包含基地所有權應有部分。」
但該判決同時指出原審未審酌削價出售之合理性，發回更審。這顯示價格也是判斷標的性質的參考因素。
三、常見問題FAQ
Q1：法定停車位可以單獨買賣嗎？
法定停車位依公寓大廈管理條例第58條第2項規定，不得與主建物分離而單獨移轉。也就是說，法定停車位必須隨同主建物（房屋）一併買賣，不能單獨賣給非社區住戶。但實務上，建商常以「使用權」或「專用權」方式轉讓，這可能衍生糾紛，購買前務必確認。
Q2：我買的停車位沒有獨立權狀，只有一張「停車位使用權證明」，這樣有保障嗎？
若停車位是法定停車位，確實沒有獨立權狀，而是以共有部分持分方式登記在區分所有權人名下，再透過規約或分管契約約定專用。這種「使用權」只要經過合法約定，且不違反法令，原則上受法律保護。但若規約變更或社區決議收回，可能影響使用權，風險較高。建議要求賣方提供分管協議或規約記載，以確保權益。
Q3：購買停車位時，契約上寫「車位所有權」，但後來發現沒有土地持分，可以告賣方詐欺嗎？
這要看具體情況。若契約未明確約定土地持分，但依交易習慣，停車位所有權通常包含基地應有部分（參照最高法院82年度台上字第1669號民事判決）。若賣方故意隱瞞或虛偽表示，可能構成詐欺或債務不履行。但若契約已載明僅建物持分而無土地持分，則買方可能難以主張。建議簽約前詳閱契約條款，必要時請專業人士審閱。
Q4：如果買到違法增設的停車位，該怎麼辦？
違法增設的停車位屬於有瑕疵的標的物，買方可依民法第354條主張物之瑕疵擔保，請求減少價金或解除契約（參照最高法院86年度台上字第1023號民事判決判決）。若賣方明知違法卻隱瞞，還可能請求損害賠償。但要注意，解除權有時效限制（通常於交屋後五年內），應儘速行使權利。
Q5：停車位買賣一定要書面契約嗎？口頭約定有效嗎？
依據民法第345條，買賣契約為諾成契約，只要雙方就標的物及價金達成合意，契約即成立，不以書面為必要（參照最高法院82年度台上字第1669號民事判決）。但口頭約定舉證困難，容易產生糾紛，因此強烈建議簽訂書面契約，並明確記載權利範圍、有無獨立權狀、是否包含土地持分等事項。
四、結語
停車位買賣牽涉複雜的法律關係，一不小心就可能踩雷。透過本文介紹的三個檢查步驟：確認性質與合法性、確認權利歸屬、確認有無瑕疵，並參考法院實務見解，你將能更安心地進行交易。若仍有疑慮，建議諮詢專業律師或地政士，以保障自身權益。
最後提醒，購買前務必索取相關文件（使用執照、竣工圖、權狀等），並仔細審閱契約條款，才能避免日後爭訟，讓你的愛車有個安穩的家！
最後提醒：每個案件的情況不同，本文僅供一般法律知識參考。具體操作請根據個人情況諮詢專業律師，以獲得針對您個案的法律建議。文中引用之判決包括106年度訴字第1519號、最高法院86年度台上字第1023號、最高法院82年度台上字第1669號等，均為提供實務依據之參考。