社區規約不公平怎麼辦？管理費調漲爭議處理完整指南

一、社區規約是什麼？為什麼管理費會讓人頭痛？

社區規約的本質與功能

社區規約是公寓大廈全體區分所有權人共同約定的自治規範，就像是社區的「小憲法」。每位住戶入住時，都必須遵守這份規約所訂定的各項規則。社區規約的內容通常包括：公共設施使用辦法、管理費繳納標準、停車位管理、寵物飼養規範等重要事項。

管理費是維持社區正常運作的重要財源，用來支付保全人員薪資、清潔維護費用、公共設施修繕、水電公共費用等開支。然而，管理費的計算方式往往成為爭議焦點。有些社區按坪數計算，有些按戶計算，還有些會區分住家與商戶採用不同費率。

社區規約為何會引發爭議

社區規約爭議的核心問題，通常在於「公平性」。當規約的內容讓部分住戶承擔過重的負擔，或是享有不成比例的利益時，就會產生「顯失公平」的疑慮。根據我國民法規定，規約必須公平合理，否則受影響的住戶可以依法請求救濟。

在實務上，社區規約爭議最常見的類型包括：管理費差別費率是否合理、特定住戶是否應分攤較多費用、公共設施使用權限的差異待遇等。這些爭議如果無法透過協商解決，最終可能需要透過法律途徑處理。

依據113年度訴字第1946號判決所述：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之。」

二、管理費調漲，何時算「不公平」？法院怎麼看？

管理費調漲的合法性判斷標準

管理費調漲本身並非違法行為，但必須基於社區整體利益，且不能有不合理的差別待遇。法院在審理社區規約爭議時，會綜合考量多項因素來判斷是否「顯失公平」。所謂顯失公平，是指規則明顯偏袒一方，讓另一方承受不合理的負擔。

實務上，法院會審查的重點包括：調漲的必要性是否存在、調漲幅度是否合理、不同住戶間的費率差異是否有正當理由、社區財務狀況是否確實需要增加收入等。如果管委會能夠提出充分的說明與證據，證明調漲是為了社區整體利益，法院通常會尊重社區自治的決定。

社區財務困難時的調漲考量

當社區面臨財務困難時，調漲管理費通常被認為是合理的應對措施。許多老舊社區因為長期低收費，導致公共設施缺乏維護經費，最終影響全體住戶的居住品質與安全。

依據113年度上字第169號判決所述：「社區目前已殘破不堪，需要修繕經費，在修正管理費規約前，每月能收到的全社區管理費僅3萬多元，光是保全、清潔人員的費用就花完了。」

商戶與住家的差別費率爭議

社區規約中最常見的爭議之一，就是商戶與住家的管理費差別費率。有些社區認為商戶帶來較多人潮，增加公共設施使用量與維護成本，因此應收取較高管理費。但這種差別待遇必須有合理依據，否則可能被認定為顯失公平。

在113年度訴字第1946號案例中，社區原本對商戶每坪收取68元管理費，後來調漲到120元，而住家則調漲到100元。商戶住戶認為這種差別待遇不公平而提起訴訟。法院審理後認為，社區基於使用者付費及公平原則重新評估管理費，商戶可能帶來更多外部成本（如垃圾清運費用增加），因此差別費率具有合理性。

依據113年度訴字第1946號判決所述：「系爭社區確有財務上之困難，必須調漲管理費，重新評估管理費係基於使用者付費及公平原則。」

因此，判斷社區規約是否顯失公平的關鍵在於：調漲是否有必要？費率差異是否有合理依據？如果您覺得自己被不合理針對，就可以依法爭取權益。

三、真實案例：社區財務危機，住戶如何處理規約爭議

案例背景：老舊社區的困境

讓我們透過一個真實的法院案例，來了解社區規約爭議的處理過程。某社區成立多年，公共設施日漸老舊，牆面剝落、停車場破損，甚至地下室出現漏水問題。管委會檢視財務狀況後發現，每月管理費收入僅有3萬多元，但光是支付保全人員薪水就幾乎用盡，完全沒有餘裕進行修繕工程。

依據113年度上字第169號判決所述：「社區周遭之植栽緣石已生龜裂，牆掛燈架亦經鏽蝕......衡情進行逐項修繕確需編列相當經費。」

管委會的因應措施與住戶反彈

面對財務困境，管委會召開區分所有權人會議，決議調漲管理費，並將所有住戶改為統一費率，不再區分商戶和住家。這項決議引發部分商戶住戶的強烈反彈，他們主張：「我們又不使用中庭和健身房，為什麼要付一樣多的管理費？」

商戶住戶認為社區規約的修正內容顯失公平，因此向法院提起撤銷規約的訴訟。這個案例涉及社區規約公平性的核心爭議：多數決通過的規約，是否可能侵害少數住戶的權益？

法院的審理與判決

法院在審理過程中，詳細調查了商戶住戶實際使用社區服務的情況。調查結果顯示，這些商戶雖然聲稱不使用公共設施，但實際上仍享受社區提供的服務，例如保全人員代收包裹等。

依據113年度上字第169號判決所述：「寄交系爭店面之包裹信件多有經系爭社區保全先行代收，再由其等領回之情......足認上訴人所稱其等無須使用公共設施或社區服務云云，非盡符實。」

最終，法院認為社區規約的修正是為了社區整體利益，調漲管理費有其必要性，且修正程序符合法律規定，並未達到顯失公平的程度，因此駁回了商戶住戶的撤銷請求。

案例啟示

這個案例告訴我們幾個重要觀念：第一，多數決雖是社區民主機制的基礎，但少數人的權益仍受法律保護。第二，主張社區規約顯失公平時，必須提出具體證據，而非僅憑主觀感受。第三，法院會實質審查住戶的使用情況，而非僅聽信片面之詞。如果您確實有證據證明自己受到不公平待遇，就應該勇於站出來爭取權益。

四、遇到不公平規約，三步驟自保攻略

當您發現社區規約有顯失公平的情況時，不要慌張。蕭育涵律師為您整理以下三個步驟，幫助您有效保護自己的權益。

第一步：冷靜收集證據

面對社區規約爭議，第一件事就是收集相關證據。請拿出您的社區規約和歷次繳費單，詳細比較調漲前後的金額變化。同時，向管委會索取社區財務報表，了解管理費收支情況。如果發現有差別待遇的情形，務必記錄不同住戶的收費標準，作為日後主張的依據。

證據收集的重點包括：規約修正前後的管理費標準、區分所有權人會議的會議紀錄、社區財務收支報表、您實際使用公共設施的情況紀錄等。這些資料將成為您日後協商或訴訟的重要武器。

第二步：把握時效，尋求法律諮詢

根據民法第799條之1的規定，不同意規約內容的區分所有人，必須在規約成立後3個月內請求法院撤銷。這個期限非常重要，一旦超過就會喪失撤銷的權利。因此，當您發現社區規約有問題時，務必盡快行動。

建議您先與管委會進行溝通，表達您對社區規約的疑慮。如果溝通無效，應立即尋求專業律師的法律諮詢，評估是否需要提起訴訟。切記，3個月的期限從規約成立日起算，不要等到快截止才匆忙處理。

第三步：提起訴訟或尋求協商

如果與管委會的溝通無法達成共識，您可以向法院提起撤銷社區規約的訴訟。在訴訟過程中，法院會審查規約是否符合公平原則，並綜合考量社區的整體情況作出判決。

實務上，許多社區規約爭議透過訴訟獲得解決。如同前述113年度訴字第1946號判決中，商戶住戶透過訴訟程序，讓法院重新審視管理費的合理性。即使最終敗訴，訴訟過程也能促使管委會正視問題，有時反而能開啟協商的契機。

五、民法第799條之1條文解析

法條全文

民法第799條之1是處理社區規約爭議的核心法律依據，全文規定：「規約之內容，依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」

法條要件解析

這條法律規定了請求撤銷社區規約的幾個重要要件。首先，社區規約的內容必須達到「顯失公平」的程度，也就是明顯不合理、讓特定住戶承受過重負擔。其次，請求撤銷的人必須是「不同意」該規約的區分所有人。最後，必須在規約成立後3個月內提出請求，超過期限就會喪失權利。

法院在判斷是否顯失公平時，會考量的因素包括：專有部分與共有部分的位置、面積大小、使用目的與利用狀況、區分所有人是否已支付對價等。這些因素都會影響法院的最終判斷。

公寓大廈管理條例的配套規定

除了民法第799條之1之外，公寓大廈管理條例也對社區規約有相關規範。該條例規定，社區規約的訂定與修正必須經過區分所有權人會議的決議，且決議程序必須符合法定要求。如果決議程序有瑕疵，即使內容本身並無不當，住戶仍可主張決議無效。

因此，當您對社區規約有疑慮時，不僅要審視規約內容是否公平，也要檢視訂定或修正的程序是否合法。程序上的瑕疵有時比實質內容更容易成為攻擊的弱點。

六、FAQ常見問題解答