你是否曾經遇到家裡天花板突然滴水，或是牆壁出現水漬，一查發現是樓上鄰居的問題？這種「樓上漏水、樓下受苦」的狀況在台灣都會區相當常見。根據內政部統計，公寓大廈糾紛案件中，漏水糾紛長年高居前三名，顯見這是許多住戶共同面臨的困擾。
漏水問題不處理的嚴重後果
漏水不僅影響居住品質，長期下來可能導致牆壁發霉、結構受損、家具毀壞，甚至影響房屋價值。更重要的是，如果不及時處理，證據可能隨時間流失，未來求償將更加困難。
別擔心，本文由蕭育涵律師以淺顯易懂的方式，帶你了解樓上漏水的法律責任歸屬、求償步驟，並引用真實法院見解，讓你遇到漏水糾紛時不再手足無措！
漏水責任誰來負？基本法律原則解析
當漏水糾紛發生時，第一個要釐清的就是「責任歸屬」。這是整個求償過程的核心，因為只有確定了誰該負責，才能進一步主張權利。
責任歸屬的基本原則
簡單來說，如果漏水是來自樓上鄰居的專有部分（如浴室、廚房、陽台等），那麼樓上鄰居通常需要負責。這背後的法律依據主要是《民法》和《公寓大廈管理條例》。
- 專有部分漏水：由該戶所有權人負責（如樓上住戶）
- 共用部分漏水：由管理委員會或全體區分所有權人負責
- 建築瑕疵漏水：可向建商主張瑕疵擔保責任
113年度簡上字第166號判決：
「上訴人主張：緣上訴人為門牌號碼新北市○○區○○○街000號10樓之1房屋之所有權人，被上訴人則為同號11樓之1房屋之所有權人，因被上訴人疏未維護管理造成樓地板漏水，導致樓下即系爭10樓房屋天花板牆壁及樓地板等之損害。」
這個例子清楚地顯示，樓上住戶的疏忽是漏水的直接原因，因此需要負起責任。法院認定樓上住戶未善盡維護管理義務，導致樓上漏水損害樓下住戶，應負損害賠償責任。
漏水糾紛的法律依據：民法與公寓大廈管理條例
處理漏水糾紛時，主要會用到以下法律條文，了解這些法律依據，有助於你在協商或訴訟時更有底氣：
民法第184條（侵權行為損害賠償）
「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」
這是漏水求償最常引用的條文。如果樓上住戶因為疏於維護導致漏水，就構成「過失」侵害樓下住戶的權利。
民法第767條（所有權妨害除去請求權）
「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」
除了請求金錢賠償外，你還可以依此條請求樓上鄰居「修復漏水源頭」，排除對你房屋所有權的妨害。
公寓大廈管理條例第10條
「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」
這條明確規定，專有部分的維護責任在所有權人身上。如果樓上鄰居沒有好好維護浴室或廚房導致漏水，他們就必須負責。
公寓大廈管理條例第12條
「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」
這條處理的是共同壁或樓地板內管線的問題。如果漏水是因為樓上住戶的疏失（如裝修不當），費用由樓上負擔；如果是管線自然老化，可能需要共同負擔。
如何證明漏水原因？鑑定與舉證是關鍵
很多漏水糾紛的癥結點在於「如何證明漏水是樓上造成的」。在法律上，主張權利的人必須負舉證責任，也就是說，如果你要求樓上鄰居賠償，你必須證明漏水確實來自他們那裡。
專業鑑定的重要性
實務上，法院通常會依賴專業鑑定來確定漏水原因。常見的鑑定單位包括：
- 各縣市土木技師公會
- 建築師公會
- 結構技師公會
- 台灣防水工程技術協進會
鑑定過程簡介
鑑定單位會進行以下檢測：
- 1 現場勘查：檢查漏水位置、滲水痕跡、牆面損壞情況
- 2 管線檢測：檢查給水管、排水管、糞管等是否有破損
- 3 試水測試：在樓上浴室或廚房放水，觀察樓下是否滲漏
- 4 出具報告：說明漏水原因、損害範圍、修復建議
111年度簡上字第207號判決：
「依系爭鑑定報告記載鑑定結果為：『6樓之1滲漏水係同址7樓之1房屋浴廁一之給水管滲漏所造成』。」
這裡的鑑定結果直接連結了漏水原因與樓上房屋，強化了責任歸屬的證據。法院依據專業鑑定報告，認定漏水確實來自7樓住戶的浴室給水管，因此7樓住戶需負賠償責任。
舉證不足的風險
法院也強調，如果原告（樓下住戶）無法舉證，求償可能失敗。這提醒我們保存證據的重要性。在發現漏水的第一時間，務必拍照、錄影存證，並保留所有相關單據。
漏水求償五大步驟：從協商到訴訟完整流程
一旦確定責任歸屬，下一步就是進行漏水求償。建議先從友善協商開始，如果無效，再考慮法律途徑。以下是完整的求償步驟：
拍照存證，詳細記錄
發現漏水時，立即拍照、錄影記錄漏水情況、滲水範圍、損壞物品等。最好附上日期時間戳記，並持續記錄漏水的演變情況。保留損壞物品的照片和原始購買單據。
書面通知樓上鄰居
正式以書面（存證信函最佳）通知樓上鄰居漏水情況，要求其配合檢查並修復。書面通知可作為日後訴訟的證據，證明你已盡告知義務。
申請漏水鑑定
如果樓上鄰居否認責任或雙方對漏水原因有爭議，可向專業機構申請漏水鑑定。鑑定費用通常數千至數萬元不等，日後可向責任方請求返還。
申請調解
可透過以下管道申請調解：區公所調解委員會、管委會協調、法院調解。調解成立後具有與確定判決同一效力，是省時省錢的好方法。
提起民事訴訟
如果調解失敗，可依《民法》第767條（除去妨害請求權）或第184條（損害賠償請求權）向法院提起訴訟。請求內容包括：修復漏水源頭、賠償已發生的損害、負擔訴訟費用。
和解書簽訂注意事項：別讓權益睡著了
在漏水糾紛處理過程中，有時雙方會達成和解。和解可以快速解決問題，但和解書的內容可能影響後續權益，簽署前務必仔細閱讀。
114年度上易字第45號判決：
「系爭和解書已明確約定：若日後屋內財損之情事發生，一概與被上訴人無關，不得再向被上訴人求償等語。」
這個判決顯示，如果和解書約定「日後不得再求償」，你就會受到拘束，即使後來發現損害比預期嚴重，也可能無法再請求賠償。
和解書簽訂的重要提醒
- 明確記載賠償範圍：包括修繕費用、財物損失、是否包含未來可能發生的損害
- 注意免責條款：避免簽下「一切債務兩清」、「日後不得再求償」等過度限制的條款
- 保留追訴權：可約定「如修復後仍有漏水，甲方保留追訴權」
- 建議律師審閱：重大糾紛的和解書，建議請律師協助審閱
常見漏水類型與責任判斷
樓上漏水的原因有很多種，不同類型的漏水，責任歸屬可能不同。以下整理常見的漏水類型供參考：
| 漏水類型 | 常見原因 | 責任歸屬 |
|---|---|---|
| 浴室漏水 | 防水層破損、排水管漏水、磁磚縫隙滲水 | 樓上住戶負責 |
| 廚房漏水 | 水管老化、洗碗機或洗衣機排水問題 | 樓上住戶負責 |
| 冷氣漏水 | 排水管堵塞、安裝不當 | 冷氣所有人負責 |
| 頂樓漏水 | 屋頂防水層老化、排水孔堵塞 | 視為共用部分，管委會負責 |
| 外牆滲水 | 外牆龜裂、窗框矽利康老化 | 共用部分由管委會負責，專有部分由住戶負責 |
| 共同管線漏水 | 大樓公共給水管或排水管破損 | 依公寓大廈管理條例第12條處理 |
可以請求哪些賠償？損害賠償範圍說明
當漏水糾紛進入求償階段，了解可以請求的賠償範圍非常重要。一般而言，可請求的項目包括：
財產損害賠償
- 天花板、牆壁修繕費用
- 地板重鋪費用
- 油漆重新粉刷費用
- 損壞家具、電器的折舊價值
- 清潔費用
其他可能的賠償
- 漏水鑑定費用
- 暫時搬遷的租屋費用（嚴重情況）
- 律師費、訴訟費用
- 精神慰撫金（較難成立）
關於精神損害賠償
實務上，漏水糾紛要請求精神慰撫金較為困難。通常需要證明漏水導致嚴重身心影響，如失眠、焦慮，並有醫療證明。建議主要專注於財產損害的求償，精神損害僅作為輔助主張。
FAQ常見問題解答
首先，收集證據（如照片、鑑定報告），並透過管委會或區公所調解委員會協調。如果無效，可提起民事訴訟，由法院根據鑑定結果判決。記住，舉證責任在你身上，所以證據越充分越好。
有可能，但實務上較難成立。通常需要證明漏水導致嚴重身心影響，如失眠或焦慮，並有醫療證明。參照113年度簡上字第166號判決中，原告曾主張精神損失，但法院未必全部支持，建議專注於財產損害求償。
一般由責任方（通常是樓上鄰居）負擔。如果他們不配合，你可以先墊付再求償，但最好有估價單為證。參照111年度簡上字第207號判決提到修復費用由樓上負擔，強調了責任歸屬。需注意的是，修繕費用應以回復原狀所必要的合理費用為限。
如果是大樓公共區域（如頂樓防水層、公共管線）漏水，可能由管委會負責，費用從公共基金支出。但如果是專有部分，還是歸個人負責。務必先釐清漏水來源，必要時申請專業鑑定確認。
一般民事訴訟通常數月到一年不等，視案件複雜度而定。費用方面，裁判費依請求金額計算（約1%左右），另外可能有鑑定費、律師費等。建議先嘗試調解以節省時間和費用，調解不成再考慮訴訟。
一般漏水鑑定費用約為8,000元至30,000元不等，視鑑定範圍和複雜度而定。如果是法院委託鑑定，費用會由聲請人先墊付，日後可向敗訴方請求返還。建議在申請前先詢問鑑定單位的收費標準。
依據公寓大廈管理條例第6條，住戶不得拒絕管理委員會或管理負責人因維護、修繕共用部分的必要進入。如果樓上鄰居拒絕配合，可透過管委會協調，或直接向法院起訴，法院可以強制其配合檢查。
有的。依民法第197條規定，侵權行為損害賠償請求權，自知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅；自有侵權行為時起，逾十年者亦同。因此，發現漏水後應儘快處理，避免超過時效。
結語：掌握法律知識，有效解決漏水糾紛
樓上漏水問題雖然煩人，但透過了解法律責任和求償流程，你可以有效保護自身權益。記住，關鍵在於證據保存和積極溝通！
面對漏水糾紛，建議採取以下策略：第一時間拍照存證、書面通知對方、必要時申請專業鑑定、優先透過調解解決、最後再考慮訴訟途徑。每一步都要保留完整紀錄，才能在需要時作為有力證據。
如果你正面臨類似困擾，不妨從今天開始收集資料，必要時尋求專業法律協助。希望這篇文章能幫你掌握處理漏水糾紛的正確方法，重拾居家安寧！
關於作者
本文內容基於台灣法院見解，僅供參考，具體個案請諮詢專業律師。每個案件的事實情況不同，法律適用結果可能有所差異。