持分土地被霸佔怎麼辦？4大關鍵步驟教你依法討回公道！

一、什麼是持分土地？為什麼容易被佔用？

持分土地，簡單說就是一塊土地由多人共同擁有，每個人擁有「持分」或「應有部分」。例如，兄弟姐妹繼承祖產，每人各占四分之一的所有權。在法律上，每位共有人對整塊土地都有使用、收益的權利，但必須在不損害其他共有人權益的前提下行使。

這種共有型態的土地特別容易出問題，原因在於管理不易。當土地由多人共有時，往往沒有單一的管理者負責監督，導致以下情況發生：如果有人長期占用，其他共有人可能渾然不知；即使知道被佔用，也可能礙於情面（尤其是親戚關係）不敢追究；或者共有人散居各地，難以即時發現問題。

常見的持分土地被佔用情況

在我們處理的案件中，持分土地被佔用的情況五花八門。最常見的是鄰居擅自越界，在共有土地上搭建圍牆、停車棚或雜物間。其次是親戚在未經全體共有人同意的情況下，逕自在土地上種植作物、蓋小屋或作為私人使用。也有企業或第三人占用土地作為倉庫、廣告看板設置處，甚至是非法傾倒廢棄物。

這些行為若未經全體共有人同意，在法律上就屬於「無權占有」。依照民法規定，土地所有人可以要求無權占有人返還土地，並賠償占用期間的損失。接下來，我們將從法律角度深入分析，看看你有哪些權利可以主張。

二、法律依據：你的權利從哪裡來？

台灣民法明確保障土地所有人的權益，當你的持分土地被他人無權佔用時，有多項法律條文可以作為請求的依據。了解這些法條，就像握有「尚方寶劍」，能夠有效維護自己的權益。

民法第767條：所有物返還請求權

民法第767條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」這是土地所有人最重要的武器，讓你可以要求佔用人拆除地上物、返還土地。

民法第821條：共有人得單獨起訴

對於持分土地的共有人來說，民法第821條特別重要。該條規定：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」這意味著，共有人中的任何一人，都可以為了全體共有人的利益，單獨提起返還土地的訴訟，不需要徵得所有共有人的同意。

民法第179條：不當得利返還請求權

民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」當有人無權佔用你的土地時，他省下了原本應該支付的租金，這就構成「不當得利」。你可以依此條請求佔用人返還相當於租金的利益，作為損害賠償。

這三項法律條文構成了處理持分土地被佔用案件的核心法律基礎。但要用得巧妙，還需要了解法院在實務上如何適用這些規定。以下我們將引用真實判決來說明。

三、法院見解：佔用人必須自己證明有權使用

在持分土地被佔用的訴訟中，舉證責任的分配是非常關鍵的問題。根據法院的一貫見解，當土地所有人主張他人無權占有其土地時，佔用人必須自己證明具有合法的占有權源，否則就應該返還土地。

舉證責任在佔用人身上

參照112年度訴字第101號判決所述：「被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。」這段判決文字清楚表明：如果有人佔用你的土地，他必須自己證明有合法權利，例如提出租約、使用借貸契約或經全體共有人同意的書面文件。如果佔用人無法證明，法院就會認定原告（土地所有人）的請求有理由。

這個舉證責任的分配對土地所有人非常有利。你只需要證明自己是土地所有人、土地確實被佔用這兩件事，接下來佔用人就必須自己想辦法證明他有權使用。如果他拿不出證據，你就贏了。

證據的重要性

雖然舉證責任主要在佔用人身上，但土地所有人仍需提出基本證據證明所有權及被佔用的事實。參照110年度訴字第6772號判決所述：「原告主張系爭土地為國有土地，系爭土地遭被告占有之事實，業據原告提出土地建物查詢資料、使用狀況略圖，自堪信為真。」這段判決顯示，只要你提出土地所有權證明（如權狀、謄本）和佔用證據（如照片、測量圖），法院通常會採信你的主張。

該判決進一步指出：「經本院前往系爭土地現場履勘，測量結果如附圖所示，自堪信為真。」法院在必要時會親自到現場勘驗，並囑託地政機關進行測量，以確認佔用的範圍和面積。這對於釐清持分土地的界線特別重要。

四、4大解決關鍵步驟：實戰指南

面對持分土地被佔用的情況，以下四個關鍵步驟將幫助你有系統地處理問題，依法收回土地並追討應有的賠償。

關鍵步驟一：蒐集證據，證明你是所有人

第一步是蒐集「鐵證」，證明你對土地的所有權以及被佔用的事實。必備的文件包括土地權狀或土地登記謄本，這是證明你持分權利的最重要文件。此外，你需要拍攝照片或影片，清楚顯示佔用情況，例如鄰居的違建、停放的車輛或種植的作物。如果有目擊證人，也應該記錄其聯絡方式；如果曾與佔用人溝通，保留通訊記錄如LINE對話截圖也很重要。

為什麼證據如此重要？參照110年度訴字第6772號判決，法院強調證據的關鍵性：「經本院前往系爭土地現場履勘，測量結果如附圖所示，自堪信為真。」實地測量和照片能讓事實一目了然，大幅增加你勝訴的機會。

關鍵步驟二：發函警告，先禮後兵

在提起訴訟之前，建議先寄發存證信函給佔用人，要求對方在一定期限內（通常是30天）自行拆除地上物並返還土地。存證信函的內容應載明你的所有權依據、佔用的事實、法律請求權基礎，以及限期改善的期限和後果。

發函不只是禮貌，更是法律程序的一環。這樣做可以證明你已盡力協商，顯示你的誠意；如果對方不理會，後續訴訟時對你更有利；同時也作為計算不當得利的起算點。有時候，收到存證信函後，佔用人會意識到問題的嚴重性而主動協商，省下雙方的訴訟成本。

關鍵步驟三：提起訴訟，依法請求返還

如果協商無效，就該採取法律行動。你可以依民法第767條提起「返還土地」或「拆屋還地」訴訟，請求佔用人拆除地上物並返還持分土地。如果你是共有人之一，依民法第821條，你可以單獨為全體共有人的利益提起訴訟，不需要等所有共有人都同意。

實務上，法院常支持這類請求。參照110年度訴字第6772號判決指出：「被告無占有系爭土地之合法權源，應將地上物移除騰空，並將土地返還。」只要你能證明所有權和被佔用的事實，而佔用人無法證明有合法權源，法院通常會判決返還土地。

關鍵步驟四：計算賠償，追討不當得利

佔用人長期無權使用你的土地，省下了原本應該支付的租金，這屬於「不當得利」。依民法第179條，你可以請求佔用人返還相當於租金的利益作為損害賠償。

參照110年度訴字第6772號判決所述：「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。」法院會依據土地的申報地價、公告現值或市場租金行情，計算佔用期間的不當得利金額。需要注意的是，依民法第126條規定，租金請求權的時效為5年，因此你最多只能請求起訴前5年的不當得利。

透過以上四個步驟，你就能有系統地處理持分土地被佔用的問題，既能收回土地，又能獲得合理的損害賠償。

五、實際案例：看看法院怎麼判

讓我們用一個案例來說明法院如何處理持分土地被佔用的糾紛。

案例說明

阿明與兄弟姐妹共同繼承了一塊祖傳土地，每人各持有四分之一的應有部分。多年後，阿明發現鄰居老王擅自在這塊持分土地上蓋了一間鐵皮倉庫，作為存放雜物之用。阿明多次口頭要求老王拆除，老王卻以「我已經用很久了」、「當初你們祖先有同意」等理由拒絕。

阿明決定採取法律行動。首先，他取得土地登記謄本，確認自己的持分權利；接著拍攝照片記錄倉庫佔用的情況；然後委請律師寄發存證信函，要求老王在30天內拆除倉庫。老王置之不理後，阿明提起訴訟。

法院判決結果

法院審理後，引用112年度訴字第101號判決的見解：「被告對於其占用係屬無權占用並不爭執，復未能舉證證明其具有占有權源。」由於老王無法提出任何證據證明他有合法使用土地的權利，法院認定其為無權占有。

最終，法院判決老王必須拆除鐵皮倉庫、返還土地，並支付過去5年相當於租金的不當得利賠償。這個案例清楚顯示，只要步驟正確、證據充分，法律是站在土地所有人這一邊的。

值得注意的是，在這個案例中，阿明是以單一共有人的身分提起訴訟，依民法第821條規定，他有權為全體共有人的利益請求返還土地，不需要徵得其他兄弟姐妹的同意。這對於共有人分散各地、難以取得共識的情況特別實用。

六、如何預防持分土地被佔用

與其事後處理糾紛，不如事先做好預防。以下是幾個保護持分土地的實用建議。

定期巡視土地

即使土地位於外縣市，也應該定期（至少每半年一次）親自或委託他人前往巡視。及早發現佔用情況，才能及早處理。如果長期不聞不問，等到佔用人已經蓋好建物、甚至住了多年才發現，處理起來會更加複雜。

設置明顯標示

在土地四周設置圍籬、界樁或「私人土地請勿進入」的告示牌，可以有效嚇阻有心人士。明確的界線標示也能避免鄰居「不小心」越界的情況發生。

與共有人保持聯繫

如果持分土地由多人共有，應該與其他共有人保持溝通，建立聯絡管道。可以約定由其中一人負責管理，或者輪流巡視，確保有任何異狀能及時發現並處理。

考慮分割共有物

如果共有狀態導致管理困難，可以考慮與其他共有人協商分割土地，讓每個人都擁有明確的單獨所有權範圍。分割後各自管理自己的土地，可以避免權責不清的問題。關於共有物分割的詳細說明，可以參考我們的分割共有物專文。

七、常見問題FAQ

結語

持分土地被佔用雖然讓人頭痛，但法律提供了清晰的救濟路徑。記住4大關鍵步驟：蒐集證據、發函警告、提起訴訟、追討賠償。

引用法院見解，如112年度訴字第101號判決和110年度訴字第6772號判決所示，只要依法行動、準備充分的證據，你就能有效維護自己的土地權益。舉證責任在佔用人身上，如果對方無法證明有合法權源，法院就會支持你的請求。

別讓你的權益睡著了。現在就檢查你的持分土地，如果發現被佔用的情況，及早採取行動。土地是寶貴的資產，保護它，就是保護你和家人的未來。

如果你有類似問題，歡迎與我們聯繫諮詢。我們的專業團隊將協助你分析案件、擬定策略，一步步收回被佔用的土地。