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一、先搞懂三個名詞：共用、約定共用、專有部分
每次社區開會吵架，十次有八次是因為這三個名詞沒搞清楚。在進入「電梯誰修、頂樓誰扛、磁磚誰賠」之前，我們先用「煮飯」來打比方：
- 專有部分＝你自家廚房，鍋具、瓦斯爐、菜刀都是你的，壞了你自己修，沒人會跟你分攤。
- 共用部分＝社區中央廚房，全社區人都可以用，瓦斯管線、抽油煙機、地板壞了大家一起出錢修。
- 約定共用＝原本歸某戶用的小儲藏室，但大家約好「也借給社區當公共倉庫」，責任分擔依規約而定。
這些區分的法律依據，全部寫在《公寓大廈管理條例》第3條與第10條。法律用詞如下：
公寓大廈管理條例的3種劃分
- ① 專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。簡單講就是你的權狀範圍裡的東西，例如你家的客廳、廚房、廁所、戶內水電、門窗。
- ② 共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。例如電梯、樓梯間、屋頂平台、外牆、機房、消防設備、地下蓄水池。
- ③ 約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。例如有些社區把某戶的露臺、儲藏室約定給大家共用。
對應的還有一個「約定專用部分」，是指共用部分經規約約定，供特定區分所有權人專用的部分。常見的例子就是「頂樓平台」——它法律上仍是共用部分，但規約約定給頂樓住戶專用。這種「身分尷尬」的設施，就是後面我們要細談的灰色地帶。
關鍵口訣
「共用 = 大家用、大家修；專有 = 自己用、自己修；約定共用/專用 = 看規約。」記住這句話，下次吵架時你會比管委會更專業！更多管委會的權責範圍，可進一步閱讀公寓大廈管委會運作完整指南。
二、管委會該修哪些？一張清單看完
依條例第10條第2項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」白話講就是只要列為「共用部分」的設施，管委會逃不掉。
管委會該修的「正規大菜單」
電梯與機房
電梯本體、機坑、控制系統、轎廂內按鍵、電梯機房內的捲揚機等，全部都是共用部分。即使住一樓不搭電梯，依法仍須按應有部分比例分擔修繕費。（參考桃園簡易庭105年度桃小字第866號「給付電梯修換費用」判決，住戶不得以「未使用」為由拒絕負擔）
屋頂與防水層
屋頂平台、屋頂防水層、樓頂避雷針、頂樓水塔。即使屋頂約定為頂樓住戶專用，「結構與防水層」仍是共用部分，管委會應出修繕費——這是臺北市建管處公寓大廈問與答明文確認的見解。
外牆、磁磚、女兒牆
外牆是社區的「面子」，整面外牆與磁磚都是共用部分。若磁磚剝落砸傷路人或車輛，管委會須依《民法》第191條工作物責任，先行賠償，再由公共基金處理。實務見解可參酌臺中地方法院112年度訴字第785號「損害賠償」判決。
地下蓄水池、水塔、消防系統
地下蓄水池、屋頂水塔、消防泵浦、灑水系統、火警自動警報設備，這些是依《建築法》第77條應定期申報的法定共用設備，管委會須定期保養並支付修繕費。
公共配管、立管、幹管
水、電、瓦斯、排污「主幹管」「立管」（直立貫穿各樓層）屬共用部分。但「分支管線」進入你家戶內後就變專有部分。爆水管時要先弄清楚是「主幹管」還是「戶內分管」，這直接決定誰要付錢。
樓梯間、走廊、大廳、車道
所有公共通行空間都算共用部分，包含大廳燈具、地坪、扶手、車道地坪等。住戶不得在這些區域堆放雜物，否則管委會可依條例第16條請求排除。
機械式停車設備
機械停車塔、升降板、油壓系統等屬共用部分（即使每個車位是約定專用）。但每個車位上方的鐵架、停車板若損壞屬車位專用人不當使用所致，由該住戶負擔。
特別提醒：「可歸責於某住戶」的例外
條例第10條第2項但書：「修繕費用因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。」例如某住戶硬要在外牆加裝廣告招牌，導致磁磚破損；或頂樓住戶自行加蓋鐵皮造成防水層破裂——這些情況就算是共用部分損壞，仍由該住戶自付。
三、住戶自己該修哪些？別把專有當共用
換到「住戶該扛」的部分，這部分通常比較沒爭議——你家的東西你修，天經地義。但實務上仍有不少人試圖把「戶內裝潢漏水」說成「公共漏水」，想推給管委會，結果一打官司就被打回票。
住戶自費的「私人菜單」
戶內水電、瓦斯管線
分支管線進入你家戶內後，從接戶點、水錶、電錶、瓦斯錶以後的所有管線設備，全部都是專有部分，住戶自負。
戶內牆面、地板、天花板、室內裝潢
含浴室磁磚、廚房流理台、戶內油漆、木作天花板等所有裝潢項目，住戶自負。即使是樓上漏水導致你家天花板損壞，初步處理仍是住戶先修，再向責任方求償。
戶內門窗、紗窗、鐵窗
自家大門（含門框、門鎖）、窗戶、紗窗都是專有。但要注意「鐵窗」「窗型冷氣外掛」屬於外觀變更，依條例第8條須經區分所有權人會議決議或規約允許，不能擅自加裝。
戶內衛浴、馬桶、洗手台
浴室、馬桶、洗手台、化糞池進戶後的支管，全部屬於專有。若浴室防水失效造成樓下漏水，依條例第12條由樓上區分所有權人負擔。可進一步參考公寓漏水糾紛處理完整指南。
冷氣室外機、滴水架、排水管
自家冷氣含室外機、滴水架、排水管是專有。若冷氣排水滴到樓下造成損害，是住戶的責任，不是管委會的事。
實境提醒：別把「漏水位置」當「責任歸屬」
很多住戶看到天花板漏水就告管委會，但實際漏水點若是樓上住戶的浴室、廚房、陽台地板防水層失效，那是樓上的責任，不是管委會。法律責任要看「漏水發生的位置與設施屬性」，不是看「水滴到哪」。
四、灰色地帶大解析：陽台、雨遮、頂樓、女兒牆
最容易吵架的，永遠是這幾個「身分曖昧」的地方。一邊算共用、一邊算專用，責任怎麼分？我們一個個解剖：
1. 陽台：約定專用，但結構共用
陽台在使用上歸某戶專用，但在「結構安全」「外牆完整」「上下層共用樓地板」上仍是共用部分。簡單講：
- 陽台磁磚、油漆、欄杆＝住戶自管自修。
- 陽台地板的「防水層」滲到樓下＝樓上住戶負責（依條例第12條樓地板上下方共同負擔）。
- 陽台外推、加蓋鐵皮、加裝鐵窗＝違反條例第8條外觀變更禁止，管委會可請求回復原狀，住戶可能被裁罰。
2. 雨遮：原則上屬共用
雨遮（含「遮陽板」「冷氣台」）依使用執照與建物權狀，原則上屬於共用部分，因此雨遮老化、磁磚剝落、漏水滲漏，由管委會負責修繕。但若該戶在雨遮上自行加蓋、亂掛物品造成損壞，由該戶負擔（條例第10條但書）。
3. 頂樓平台：共用部分＋約定專用的雙重身分
這是最複雜也最常打官司的部分。詳細的權利義務可一併參考頂樓平台使用權完整指南。
- 頂樓平台法律上是共用部分，依《公寓大廈管理條例》第7條，不得約定為「專有部分」，但可以約定為「專用部分」（讓某戶專門使用）。
- 頂樓的「結構、防水層、女兒牆、樓梯間、避雷針、消防水箱」仍是共用，由管委會修。
- 頂樓住戶若「自費加蓋鐵皮屋、種菜、做防水改造」，是違法侵占共用部分。即使有「分管契約」也不能改變外觀或妨礙公共安全。
- 因頂樓專用人不當使用造成的漏水，由該戶負擔（條例第10條但書）。
4. 女兒牆、磚牆共用、隔戶牆
女兒牆是屋頂與外牆的延伸結構，屬共用部分由管委會修。隔戶牆（你家與隔壁的共同牆）依條例第12條：「專有部分之共同壁及樓地板，由共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人，按其應有部分之比例分擔之。」也就是隔壁牆是你和隔壁戶共同負擔，不是管委會的事。
分管契約 ≠ 免責金牌
有些社區會用「分管契約」把頂樓、地下室、停車位約定給特定住戶專用。但分管契約並不能改變共用部分的法律性質——專用人享有使用權，但「結構、防水、安全」的維護責任仍歸管委會（除非另有特約且不違反強制規定）。實務上多次判決確認，分管契約無權違反條例第7條的強制規定（共用部分不得約定為專有）。
五、修繕費用怎麼算？公共基金與分擔比例
既然知道誰要修，下一個問題就是「錢從哪裡來」？條例設計的金流路徑很清楚，我們一步一步解析。詳細的社區規約與管理費全攻略可一併參考。
三大費用來源
① 公共基金（依條例第18條）
起造人在建造執照核發後須提撥一定金額作為公共基金，由管委會接管後優先用於共用部分修繕、保險、保安等支出。這是「老社區的緊急救命錢」。
② 管理費（每月固定收）
每月每戶繳交的管理費，扣除日常營運（清潔、保全、水電）後，剩餘款項通常會撥入「修繕儲備金」或補充公共基金。長期累積可應付電梯、外牆等大型維修。
③ 特別決議分擔（依條例第11條）
若是「拆除、重大修繕或改良」共用部分（例如電梯全套換新、屋頂全面防水翻修），須召開區分所有權人會議決議，費用由公共基金或全體區分所有權人按應有部分比例分擔。
分擔比例：以「應有部分」為原則
依條例第10條第2項：費用由「區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」。簡單講就是你家權狀坪數越大，攤越多。不是按戶數平均分！（除非規約另有約定）
| 修繕類別 | 由誰決定 | 資金來源 |
|---|---|---|
| 日常維護（更換燈管、修水管、油漆） | 管委會逕行決定 | 管理費 / 公共基金 |
| 重大修繕（電梯換新、屋頂防水翻修、外牆拉皮） | 須區分所有權人會議決議 | 公共基金 / 全體分擔 |
| 緊急搶修（突發漏水、消防故障） | 管委會緊急處理 | 公共基金事後補正 |
至於什麼算「重大」？實務上通常以「單筆超過公共基金一定比例」「涉及結構安全」「影響全體住戶長期利益」為判斷標準，建議召開區權會議決議比較保險。更多區權會決議的流程與門檻，可參考區分所有權人會議決議完整指南。
六、規約自治vs法律強制：你以為規約都對嗎？
很多社區拿出規約大喊：「規約有寫，所以你要修！」但規約並不是萬能的。法律上有強制規定，規約違反強制規定的部分一律無效。
哪些是「法律強制、規約不可違反」？
- 條例第7條：共用部分不得約定為專有部分——例如把屋頂、地下室劃為某戶所有，無效。
- 條例第8條：外觀變更禁止——規約不能允許住戶亂改外觀。
- 條例第10條：共用部分修繕由管委會負責——規約不能規定「電梯壞了由一樓住戶修」、「外牆掉磁磚算路人衰」。
- 條例第15條：用途禁止變更——規約不能規定「住家可以變成酒店」。
哪些是「規約可以自治」的範圍？
- 管理費的計算方式與金額。
- 共用部分使用方式（例如：是否可在中庭辦活動）。
- 約定專用部分的範圍與條件。
- 違規罰款金額（在合理範圍內）。
- 修繕費用例外分攤方式（例如：電梯維修費，一樓住戶減半）。
實務見解：規約效力的優先順序
《公寓大廈管理條例》→ 規約 → 區分所有權人會議決議 → 管委會決定。越上位的越強。規約違反條例的部分無效；管委會決定違反規約或區權會決議的部分也無效。實務判決如臺灣高等法院106年度上字第1568號「回復原狀」判決已多次確認此原則。
七、管委會擺爛不修？住戶可主張的5種法律手段
最讓人頭痛的場景：明明電梯吱吱作響、頂樓漏水滴到三樓、外牆磁磚一片片掉，管委會就是不修。這時候怎麼辦？依《公寓大廈管理條例》與《民法》，住戶有以下五種法律武器：
書面正式申請、保留證據
用書面（最好寄存證信函）向管委會具體陳明修繕事項、急迫性、影響範圍，並要求回覆時程。這是後續所有救濟的「敲門磚」。
召開區分所有權人會議
依條例第25條第3項，5分之1以上區分所有權人或5分之1以上區分所有權比例之住戶得連署召集臨時會議，要求決議修繕事項。決議通過後管委會即有義務執行。
向主管機關（建管處）申訴
依條例第48條、第49條，住戶可向直轄市、縣（市）主管機關（建管處）提出申訴。主管機關得限期改善，逾期未改善處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得連續處罰。
民事訴訟：請求履行修繕義務
依條例第10條與《民法》規定，向法院起訴請求管委會履行共用部分修繕義務，並可一併請求遲延所致損害賠償（例如漏水損毀家具、磁磚剝落損毀車輛）。
緊急情況：自費先修、事後求償
若情況急迫（例如水管爆裂淹樓下、消防故障威脅安全），住戶可自費緊急處理，事後依《民法》第176條「無因管理」向管委會請求償還必要費用。但需確保處理屬必要且金額合理。
實務案例：法院怎麼判？
依本所整理的判決資料庫，類似糾紛實務上多次被法院判決確認以下原則：
常見實務見解
- 見解一：管委會就共用部分有「法定修繕義務」——管委會非依規約或決議才修，而是「依法應修」。基隆地方法院111年度基簡字第950號「給付修繕費」判決明確指出，管委會無正當理由拒絕修繕共用部分，須對住戶損害負賠償責任。
- 見解二：「未住一樓就不用付電梯費」抗辯不成立——中壢簡易庭111年度壢小字第71號「給付管理費」判決確認，共用部分費用為法定分擔義務，不得以「未使用」為由拒繳。
- 見解三：頂樓專用人加蓋造成漏水，由其負擔——板橋簡易庭108年度板簡字第1400號「修復漏水等」判決確認，頂樓專用人若自行改造造成下方住戶損害，屬條例第10條但書可歸責事由，自負修繕與賠償責任。
- 見解四：分管契約不能違反強制規定——新北地方法院114年度訴字第1857號「確認分管契約不存在」判決指出，分管契約若違反條例第7條（共用部分不得約定為專有）等強制規定，該約定無效。
自保3口訣
- 先看法條，再吵架：吵之前先翻條例第10、11、12條。法條站你這邊，你就贏一半。
- 所有溝通留下書面：LINE訊息、Email、會議紀錄、存證信函，缺一不可。
- 找律師寫律師函比直接告划算：管委會收到律師函的反應，往往比訴訟還快。打官司動輒1-2年，律師函常常2週就有回應。
八、FAQ 快速問答
Q1：電梯壞了，維修費要全體住戶分攤嗎？一樓住戶也要付？
原則上是的。電梯屬於《公寓大廈管理條例》第10條第2項所稱的「共用部分」，全體區分所有權人都要按應有部分比例分擔，即使你住一樓不搭電梯，依法仍須一起付。除非規約另有約定（例如明文「電梯維修費僅由二樓以上住戶分擔」），才能不同負擔。實務上中壢簡易庭111年度壢小字第71號判決已多次確認此原則。
Q2：頂樓漏水，住在頂樓的住戶要自己修嗎？
不一定。頂樓平台與外層防水層屬於「共用部分」，應由管委會出公共基金維修。但若頂樓專用權人在屋頂自行加蓋鐵皮、種菜、做防水改造造成漏水，則屬於條例第10條但書「可歸責於該住戶事由」，由該住戶自行負擔。處理時建議第一步：先找漏水源頭做鑑定。
Q3：外牆磁磚剝落砸到路人或停在路邊的車，誰要賠？
外牆磁磚屬共用部分，依《民法》第191條工作物責任及條例第10條第2項，管委會（管理負責人）為法定管理機關，須負損害賠償責任，再由公共基金支付或按應有部分比例向住戶分擔。住戶可請求管委會應盡定期檢查、修繕義務。若管委會置之不理，住戶可循條例第48條向建管處申訴。
Q4：陽台、雨遮算共用部分還是專有部分？我可以自己改嗎？
依使用執照與建物所有權狀記載而定。多數情形下，陽台屬於「約定專用」、雨遮屬於「共用部分」。即使是約定專用，仍不得任意外推、加蓋或改變外觀，否則違反條例第8條（外觀變更禁止）及第15條（用途禁止變更），管委會可請求回復原狀，並得處4萬元至20萬元罰鍰。
Q5：管委會該修卻不修，住戶可以怎麼辦？
可採三步驟：①書面正式申請修繕並保留證據（建議寄存證信函）；②召開區分所有權人會議決議修繕（條例第25、31條）；③仍不修可向直轄市或縣市政府主管機關（建管處）申訴，或循民事訴訟請求管委會履行義務、賠償遲延造成之損害。重大公共安全瑕疵更可請求法院強制執行。
Q6：頂樓專用權的住戶可以禁止其他人上去嗎？防水層誰修？
若規約或起造人分管契約明定頂樓由特定戶專用，該戶有排他使用權，但仍不得妨害他人安全與管委會基本維護（檢修防水、消防、水塔等）通行需要。頂樓防水層、女兒牆、避雷針等仍屬共用部分，由管委會修繕；但若是專用人加蓋或破壞造成的漏水，由其負擔（條例第10條但書）。
Q7：停車場淹水損壞我的車子，管委會要賠嗎？
若停車場屬於共用部分（多數地下停車空間），且淹水原因是抽水馬達失修、防水閘門未維護、排水溝堵塞等管委會應修而未修事項，可依條例第10條及《民法》第184條向管委會請求損害賠償。但若屬天災（極端豪雨超越設計標準）且管委會已盡注意義務，則可能不負賠償責任，建議蒐集當天降雨資料、馬達維護紀錄等作為證據。
Q8：戶內水管爆裂淹到樓下，是管委會問題還是我的問題？
要看水管位置。「主幹管、立管」屬共用部分由管委會修；「分支進入戶內後的水管」屬專有部分由該戶自負。若可歸責事由（自家裝潢敲壞水管、未維護冷氣排水）造成樓下損害，依《民法》第184條由該戶賠償；若屬主幹管爆裂，則由管委會以公共基金處理及賠償。處理漏水糾紛時，建議先做漏水鑑定確認位置與責任歸屬。
結語：搞懂「誰該修」，社區才能少吵架
社區共同生活中，公設維護是每個人都會遇到的問題——電梯壞了、頂樓漏水、外牆磁磚剝落、停車場淹水……這些故事每天在台灣大大小小的公寓大廈裡上演。但很多衝突其實只要搞懂三件事就能避免：
第一，「共用、約定共用、專有部分」的法律分類——這是判斷誰該修、誰該付的根本。第二，《公寓大廈管理條例》第10、11、12條的強制規定——規約怎麼寫也不能違反。第三，遇到管委會擺爛的法律救濟手段——書面申請、區權會議、建管處申訴、民事訴訟，一步一步來，最後一定有解方。
如果你正面臨棘手的公設修繕糾紛，無論是「管委會該修不修」「住戶該付不付」，還是頂樓加蓋、外牆糾紛、漏水訴訟，強烈建議先諮詢律師，釐清法律關係再行動。一個誤判可能讓你多花幾十萬、甚至要承擔全部修繕費，事前花點諮詢費，永遠比事後打官司划算。
本文法律資訊依據《公寓大廈管理條例第10、11、12、13條》（全文查詢：全國法規資料庫）及內政部國土管理署、臺北市建築管理工程處公告資訊整理，如後續法規有修正，請以最新公布條文為準。