本文目錄
一、代書是什麼？不找代書，可以自己辦嗎？
台灣人習慣叫的「代書」，正式名稱是地政士，是依照《地政士法》取得執照的不動產登記專業人員。他們的工作，簡單說就是：幫你跑腿、填文件、跟政府機關打交道。
不動產買賣、繼承、贈與這些事，背後要處理的程序多得嚇人——土地增值稅申報、契稅繳納、產權登記、貸款抵押設定⋯⋯每一個環節都有時限，一旦填錯或漏申報，輕則退件重填，重則延誤交屋、損失違約金。代書的存在，就是讓這些程序順利走完。
地政士的法定業務（依《地政士法》第16條）
- •代理申請土地登記（買賣、贈與、繼承、抵押設定等）
- •代理申請土地測量
- •代理辦理與土地登記有關的稅務（如土地增值稅、贈與稅申報）
- •撰擬不動產契約書，並辦理簽證
- •申報實價登錄
那自己辦得了嗎？理論上可以，法律沒有強制一定要委託代書。但實際情況是：一般人光是搞清楚要跑哪幾個機關、什麼順序、帶哪些文件，就要花上不少時間。尤其是有貸款、多名共有人、或涉及繼承的案件，程序更是複雜。多花幾千到一兩萬元找代書，換來的是時間、心力，以及避免出錯的保障，多數人會覺得值得。
律師小提醒：代書 ≠ 律師，法律糾紛請找律師
代書負責的是登記程序，不能給你法律意見，也不能幫你打官司。如果你的房產案件涉及糾紛（如漏水求償、賣方惡意隱瞞瑕疵、遺產分割爭議），代書幫不了你——這時候需要的是律師。
二、2026代書費最新行情：買賣、贈與、繼承各收多少？
代書費沒有全國統一定價。依《地政士法》第23條規定，地政士應於事務所內標明收費標準，但金額由各事務所自訂，屬於市場自由定價。以下整理的是目前市場普遍行情，讓你心裡先有個底。
（一）房屋買賣代書費行情
房屋買賣是最常見的情況，代書費通常拆成幾個子項目收費：
| 服務項目 | 行情區間 | 通常由誰負擔 |
|---|---|---|
| 買賣契約書撰擬 | 2,000 – 4,000 元 | 買賣雙方共同 |
| 所有權移轉登記（過戶） | 4,000 – 8,000 元 | 買方 |
| 抵押權設定（有貸款者） | 4,000 – 8,000 元 | 買方 |
| 抵押權塗銷（賣方還清貸款） | 2,000 – 4,000 元 | 賣方 |
| 土地增值稅申報 | 2,000 – 4,000 元 | 賣方 |
| 房地合一稅申報 | 4,000 – 6,000 元 | 賣方 |
| 實價登錄申報 | 1,000 – 2,000 元 | 通常包含在過戶費中 |
買方總代書費估算（含貸款設定）
若買方需要辦理貸款，通常需負擔：契約書費分擔（約1,000–2,000元）＋過戶登記費（4,000–8,000元）＋抵押設定費（4,000–8,000元），合計約 9,000–18,000 元。若無貸款則省去抵押設定，約 5,000–10,000 元。
（二）不動產贈與代書費行情
長輩想把房子「送」給子女，就是不動產贈與。贈與過戶的程序比買賣更複雜，因為還需要計算並申報贈與稅（每人每年免稅額244萬元），代書費行情相對高一些：
| 服務項目 | 行情區間 |
|---|---|
| 贈與稅申報 | 4,000 – 8,000 元 |
| 贈與移轉登記（過戶） | 4,000 – 8,000 元 |
| 土地增值稅申報（贈與也須申報） | 2,000 – 4,000 元 |
整體贈與代書費行情約 10,000–20,000 元，依案件複雜度（如：有無貸款待清償、是否分次贈與）而有所增減。
（三）不動產繼承代書費行情
父母過世後辦理不動產繼承，是很多家庭都會遇到的事。繼承登記的複雜度視繼承人人數、是否有遺囑、有無遺產稅申報需求而大幅不同，代書費行情如下：
| 服務項目 | 行情區間 |
|---|---|
| 繼承登記（所有權移轉） | 6,000 – 12,000 元 |
| 遺產稅申報（若超過免稅額） | 8,000 – 20,000 元以上 |
| 拋棄繼承（如有繼承人不願繼承） | 5,000 – 8,000 元／人 |
繼承案件小提醒
繼承登記費雖然相對一般買賣低，但若涉及遺產稅（2026年遺產稅免稅額為1,333萬元），代書或會計師的申報費用可能另計，且遺產稅本身的稅額計算較複雜。若家族資產規模較大或有繼承爭議，強烈建議同時諮詢律師，而不只是代書。
三、代書費以外，你還要繳哪些費用？
很多人拿到代書費報價後，以為這就是全部費用，結果過戶時才發現還要額外多繳一大筆——那是因為代書費只是服務費，政府的稅費和規費都是另外計算的！以下是買賣過戶最常見的費用項目：
買方需繳納的費用
契稅
由買方繳納，稅率為核定契價（房屋評定現值）×6%。須於買賣契約成立後30日內申報。舉例：房屋評定現值100萬元，契稅約6萬元（實際上評定現值通常遠低於市價，故契稅金額不會太高）。
印花稅
按土地及建物契稅價格的千分之一（0.1%）課徵，金額通常不大，幾百至幾千元左右。
地政登記規費
繳給地政事務所的官方費用，依法計算，買賣登記費為申報地價及核定契價合計的千分之一（1/1000）。另有書狀費（每張80元）、謄本費等小額費用。可至各縣市地政局網站試算。
賣方需繳納的費用
土地增值稅
由賣方繳納，針對土地部分依漲價總數額乘以適用稅率（20%、30%或40%累進）計算。自用住宅優惠稅率為10%，一生只能用一次。詳細試算可參考財政部官網。
房地合一稅（2.0）
2016年後取得的房產，出售時依持有年限適用不同稅率（持有2年內：45%；2-5年：35%；5-10年：20%；10年以上：15%）。自住且符合條件者，400萬元內免稅，超額部分稅率10%。詳細規定請參考財政部官網。
一眼看懂：買方 vs 賣方的費用負擔
買方負擔
- • 契稅（核定契價×6%）
- • 印花稅（千分之一）
- • 地政登記規費
- • 過戶代書費
- • 抵押設定代書費（有貸款者）
賣方負擔
- • 土地增值稅
- • 房地合一稅
- • 抵押塗銷代書費
- • 土增稅申報代書費
- • 房地合一稅申報代書費
四、代書費誰付？買方還是賣方？
這是購屋菜鳥最常搞混的問題。直接說結論：代書費依業務性質分攤，沒有「誰一定出」的規定，只有長期慣例。
以台灣普遍行規來說：
- 買賣契約書費：買賣雙方各出一半，算是「大家共同簽的文件」。
- 所有權移轉登記費（過戶費）：由買方負擔，因為買方是這個程序的直接受益人。
- 抵押權設定費：買方負擔，因為是買方要去銀行辦貸款。
- 抵押權塗銷費：賣方負擔，因為是賣方把舊有的貸款還清、抵押塗銷。
- 土增稅、房地合一稅申報費：賣方負擔，因為這些是賣方的稅。
慣例不等於義務！談判空間是有的
上述「慣例」並非法律強制，買賣雙方可以在合約裡自由協議。實務上，有些案件會約定「全部代書費由買方出」或「由賣方出」，只要雙方同意即可。重點是在合約簽訂前就談清楚，不要到過戶時才爭論。
五、免費線上試算：快速估算你的過戶費用
想知道自己的案子大概要花多少，可以利用政府及大型機構提供的免費試算工具：
代書費本身因市場自由定價，政府無提供統一試算工具。建議直接詢問2至3家代書事務所報價，並請對方列出各項服務的費用明細，逐項確認後再決定委託對象。
六、代書費可以殺價嗎？省錢的3個實用技巧
代書費雖然是市場定價，但並不是說「喊多少就多少」。以下3個技巧讓你不被多收：
多比較，至少詢問2至3家
代書費差異可以到好幾千元甚至萬元以上，事前多問幾家完全免費，一個電話可能省下一萬元。記得比較的是相同服務項目的報價，不能只看總價，要逐項確認有無包含所有你需要的服務。
要求提供書面費用明細
依《地政士法》第23條，代書應標明收費標準，你有權要求書面明細。拒絕提供明細的代書，建議換一家。費用明細應清楚區分：代書服務費、政府規費、稅費各項，避免混在一起報總價而看不清楚。
了解哪些費用可議、哪些不可議
代書的服務費（酬金）是可以議價的，但政府規費、稅費（如地政登記規費、契稅、土地增值稅）是依法計算，一毛都砍不掉。不要把壓價的力氣花在政府規費上，那部分是固定的。
高CP值的代書怎麼挑？
除了價格，也要考量：溝通是否順暢、能否清楚解釋每個步驟、有無提供完整收據與明細。不動產過戶動輒數百萬上千萬的資產移轉，選一個說清楚講明白的代書，比省那一兩千元更重要。
七、FAQ 快速問答
Q1：2026年代書費大概要多少錢？
依業務類型不同：房屋買賣（含貸款設定）買方代書費約9,000–18,000元，賣方代書費約4,000–10,000元；不動產贈與整體約10,000–20,000元；繼承登記（不含遺產稅申報）約6,000–12,000元。以上為代書服務費，不含政府規費及稅費。
Q2：代書費是買方出還是賣方出？
依慣例，過戶代書費、貸款設定代書費由買方負擔；抵押塗銷費、土增稅申報費、房地合一稅申報費由賣方負擔；買賣契約書費通常由雙方各半。但這只是慣例，實際上可由雙方自行協議，建議在合約中明確約定。
Q3：代書費有統一收費標準嗎？
沒有。依《地政士法》第23條，代書應於事務所標明收費標準，但法律未統一定價，屬市場自由定價。各事務所依案件複雜度、地區行情、代書資歷自行定價，建議多詢問比較並索取書面費用明細。
Q4：代書費和地政登記規費有什麼不同？
代書費是支付給代書事務所的服務費，市場自由定價可議價。地政登記規費是依法繳給地政事務所（政府機關）的費用，依申報地價及核定契價的千分之一計算，屬法定收費，不可議價也不可省略，兩者切勿混淆。
Q5：不找代書，可以自己辦理過戶嗎？
法律沒有強制規定一定要委託代書，理論上可以自辦。但不動產過戶涉及多個機關（地政事務所、稅捐稽徵處等）及複雜文件，一般民眾容易出錯或遺漏，尤其有貸款、共有、繼承等情況更建議委託代書。花幾千至一兩萬元的服務費，換來時間節省與程序正確的保障，通常是值得的。
Q6：代書費報價差很多，怎麼判斷合不合理？
代書費報價差異大是正常現象。判斷合理性可以從三個角度切入：①比對本篇整理的行情區間，確認是否偏離過多；②詢問各項費用的明細，確認服務範圍是否一致；③留意是否有包含「雜費」（如謄本費、交通費等）而未明確說明。整體而言，比行情區間低很多的報價要小心服務是否打折；比行情高很多的，就要問清楚多出來的費用在哪裡。
結語
代書費雖然沒有法定統一標準，但了解市場行情、各項費用的分攤慣例、以及「哪些費用可議、哪些不可議」，就能讓你在面對代書報價時心裡有底，不被多收也不因資訊落差而吃虧。
關鍵總結：代書費市場行情——買賣約9,000–18,000元（買方）、贈與約10,000–20,000元、繼承登記約6,000–12,000元；政府規費及稅費（契稅、土增稅、地政登記規費等）依法計算，不含在代書費內，且無法議價；代書只負責程序，法律糾紛請找律師。
如果你的不動產案件不只是單純的買賣過戶，而是涉及遺產分配爭議、繼承糾紛、買方詐欺、隱瞞瑕疵等法律問題，歡迎聯繫我們預約免費法律諮詢，讓專業律師協助你評估情況、保障權益。
本文代書費行情資料以2026年市場資訊為基礎，實際費用仍依各代書事務所報價為準。法律資訊依據《地政士法》第23條及相關稅法，如後續法規有修正，請以最新公布條文為準。