本文目錄
一、房屋評定現值是什麼？跟市價差很多嗎？
先講一個很多人不知道的事：你的房子，在台灣法律上其實有好幾種「價格」，每一種都有不同用途，而且數字差距大到讓人瞠目結舌。
台灣房屋常見的四種「價格」
- ① 市場成交價（市價）：買賣雙方實際談好的成交金額，反映真實的市場供需。
- ② 公告地價 / 公告土地現值：政府公告的土地價格，是土地增值稅的計算基礎。
- ③ 房屋評定現值（房屋課稅現值）：政府依公式評定的「房屋建築物」價值，是房屋稅的課稅基礎。
- ④ 實價登錄價格：實際成交後登錄於政府系統的公開資訊，供大眾查詢參考。
其中，「房屋評定現值」就是本文的主角。它是由各縣市不動產評價委員會評定，再由稅捐稽徵機關依據一套固定公式計算出來的行政數字。它的用途不是反映市場行情，而是作為政府課稅的基準。
評定現值 vs 市價：差多少？
一般而言，房屋評定現值遠低於市價，有時僅為市價的10%至30%，甚至更低。原因是評定現值依據房屋建造成本與折舊估算，並非反映土地的升值效益，而台灣的房價漲幅很大程度是來自土地部分，因此建物評定現值與市場實際成交價之間，往往存在相當大的落差。
這個落差，正是很多人看稅單時「覺得稅好像繳得不多」的原因之一——因為計算基礎原本就遠低於實際市價。
二、評定現值怎麼算出來的？拆解計算公式
好，進入有點理工感的環節，但別擔心，我們用白話解釋。依照財政部稅務入口網的說明，房屋評定現值的計算公式如下：
房屋課稅現值 計算公式
核定單價 × 面積（平方公尺）×（1 − 折舊率 × 折舊年數）× 路段率
拆開來看，公式裡每個元素分別代表：
① 核定單價（房屋標準單價）
由縣市不動產評價委員會，依建築材料（鋼筋混凝土、磚造等）、房屋用途（住宅、商業、工業）、樓層等因素訂定「標準單價」，每三年重新評定一次。鋼筋混凝土的大樓，單價通常高於磚造透天厝。
② 面積
依登記面積計算，單位為平方公尺。房屋坪數越大，評定現值越高。
③ 折舊率 × 折舊年數（房屋老化扣分）
房屋越老，折舊越多，評定現值越低。就像新車開幾年後二手價大跌一樣，老房子的評定現值也會隨年數下降，但有最低下限，不會降至零。
④ 路段率（地段等級調整）
依房屋所在街道的商業繁榮程度、交通狀況、房屋供需等因素訂定調整比率。信義計畫區的路段率自然高於郊區，代表同樣坪數、同樣屋齡的房子，在不同地段評定出來的現值會不一樣。
房屋評定現值如何查詢？
查詢方式相當便民：①直接看每年5月的房屋稅單，稅單上就有課稅現值；②使用自然人憑證或健保卡登入財政部稅務入口網線上查詢；③親自前往或致電房屋所在地的稅捐稽徵機關申請書面資料。
三、評定現值對哪些稅費有影響？
搞懂了評定現值是什麼，接下來的重點是：它到底會影響哪些稅費？答案是：至少三種，每一種都跟荷包息息相關。
| 稅費種類 | 評定現值的角色 | 課稅時機 |
|---|---|---|
| 房屋稅 | 直接作為計算基礎（稅基） | 每年5月 |
| 財產交易所得稅（舊制） | 按評定現值乘以比例，設算交易所得 | 賣房後併入綜所稅申報 |
| 契稅 | 以房屋評定現值為契稅計算基礎 | 買房過戶時 |
其中，「財產交易所得稅（舊制）」是評定現值對賣房影響最大的地方。2016年以前取得的房屋，賣出時不適用房地合一稅新制，而是依評定現值乘上財政部公告的比例，推算出應稅所得，再合併進個人綜合所得稅申報。
至於2016年以後取得的房屋，則要適用房地合一稅新制，此時評定現值就不再是計稅主角——真正的買賣成交差價才是。但評定現值仍然用來在特定情形（如無法提出成本憑證）下輔助認定成本。
四、房地合一稅新制：2016年後買的房，這樣課
台灣自2016年1月1日（民國105年）起，對「2016年後取得的房地」，實施房地合一稅制。簡單說，就是把土地和建物的交易所得合併計算、分開申報，解決了以前土地增值稅和房屋所得稅各算各的問題。
2021年7月1日起更進一步修正為「房地合一稅2.0」，主要針對短期炒房加重稅率，範圍也擴大到預售屋與特定股權交易。
新制稅率：持有越久，稅越輕
| 持有期間 | 個人稅率 | 說明 |
|---|---|---|
| 2年以內 | 45% | 重稅打擊短期炒房 |
| 2年以上，未滿5年 | 35% | 2.0新制加重 |
| 5年以上，未滿10年 | 20% | 中長期持有 |
| 10年以上 | 15% | 長期持有優惠 |
| 自住（滿6年） | 10% | 超過400萬元免稅額的部分 |
新制的計算公式，依照財政部房地合一稅制設計說明：
房地合一稅（新制）計算公式
【成交價格 − 取得成本 − 費用 − 土地漲價總數額】× 適用稅率 ＝ 應納稅額
重點補充：什麼是「土地漲價總數額」？
在房地合一稅計算時，「土地漲價」的部分（也就是從取得到出售期間的公告土地現值增加額）可以從課稅所得中扣除，因為土地增值稅已另外課徵，避免重複課稅。這是房地合一稅制設計中保護自用住宅的重要機制。
新制下，評定現值的角色
在新制下，房屋評定現值並非主要計稅基礎，而是在「無法查得或提示原始取得成本」時，作為推算成本的輔助工具之一。所以賣房時，務必保留當初的買賣契約、付款憑證等原始取得成本的文件，這些才是新制下最重要的證明文件。
五、房地合一稅舊制：2016年前買的房，評定現值扮演要角
如果你的房子是在2016年1月1日以前取得的，賣出時就不適用房地合一稅新制，而是回歸「舊制」——也就是僅對房屋建物部分課徵財產交易所得稅，列入個人綜合所得稅申報；土地部分則另外課徵土地增值稅，兩者分開計算。
在舊制中，房屋評定現值就是計稅關鍵。依照財政部賦稅署的說明，舊制的計算方式如下：
舊制 財產交易所得（設算法）
房屋評定現值 × 財政部公告比例（各地區不同）＝ 房屋財產交易所得
（再併入當年度綜合所得稅，依個人適用稅率課徵）
這個「財政部公告比例」每年調整，且依地區不同而有差異。熱門城市核心地段的比例較高，偏鄉地區比例較低，大約在12%至48%之間浮動。財政部每年會在隔年5月報稅期前公告最新的比例。
舊制試算範例
假設你在2010年買了一戶台北市房屋，2025年賣掉：
- • 房屋評定現值：200萬元
- • 財政部公告當年台北市該地段比例：48%
- • 設算財產交易所得：200萬 × 48% ＝ 96萬元
- • 這96萬元須併入當年度綜合所得稅，若適用稅率30%，則應納稅：96萬 × 30% ＝ 28.8萬元
※ 若能提出實際買賣成本的憑證（如買賣契約、費用收據），也可以改用實際成本計算，而非設算法，依實際獲利課稅，對賣方較有利。
哪些文件能幫你少繳稅？
即便是舊制，如果能提出實際交易的完整憑證（原始買賣契約書、購屋款項匯款紀錄、裝修費用收據等），即可改採「實際成本法」計算，若實際獲利低於設算所得，對賣方更有利。所以買房的相關文件，無論新舊制都值得好好保存！
六、自住房地的節稅優惠，你符合嗎？
對於名下只有一戶自住房屋的一般家庭，房地合一稅新制其實有相當優厚的保護機制。只要符合條件，最多可以免除400萬元的課稅所得，超過的部分也只課10%，而非45%的短期持有重稅。
符合「自住房地優惠」，必須同時達到以下條件：
本人、配偶或未成年子女持有並設籍
房屋所有人（或其配偶、未成年子女）須設籍於該房屋，且在出售前持續居住。
連續持有並居住滿6年
從取得房屋到出售，本人或家人須連續持有且實際居住滿6年，中間不能出租或供營業使用。
出售前6年內未曾享有本優惠
每6年只能享用一次自住優惠，避免反覆以「自住」名義規避稅負。
優惠有多大？試算一看
假設你符合自住條件，賣房獲利1,000萬元：
- • 一般情形（持有超過10年）：1,000萬 × 15% ＝ 應納稅150萬元
- • 符合自住優惠：（1,000萬 − 400萬免稅額）× 10% ＝ 應納稅60萬元
- • 差距：節省90萬元！
這個優惠對於長期自住的一般家庭非常重要，若你預計未來幾年要出售自住房，務必提前確認是否符合設籍與持有年限的條件，必要時諮詢律師或會計師，做好稅務規劃。
七、FAQ 快速問答
Q1：房屋評定現值和市價一樣嗎？
完全不一樣。房屋評定現值是政府依公式評定的行政價值，通常遠低於市場買賣的實際成交價（市價）。差距有時高達數倍甚至十倍以上，原因是評定現值是以標準單價、折舊、地段率推算，並非反映真實供需市場行情。想了解自家評定現值，可至財政部稅務入口網查詢。
Q2：賣房一定要繳房地合一稅嗎？
不一定。2016年1月1日（含）以後取得的房地，適用房地合一稅新制。若符合「自住房地」條件（本人、配偶、未成年子女設籍，連續持有並居住滿6年），課稅所得可享400萬元免稅額，超過部分僅課10%稅率。此外，若賣房有虧損（無所得），稅額為零。
Q3：2016年以前買的房子賣掉，要怎麼算稅？
適用「舊制」，採財產交易所得稅，不適用房地合一稅新制。計算方式是以「房屋評定現值」乘以財政部公告的各區域比例（約12%至48%不等），得出房屋交易所得，再併入當年度綜合所得稅申報，依個人所得稅率課稅。土地部分則另課土地增值稅，兩者分開計算。
Q4：房屋評定現值在哪裡查得到？
可透過以下方式查詢：①查看每年5月繳的房屋稅單，上面直接記載房屋課稅現值；②持自然人憑證或健保卡，至財政部稅務入口網線上查詢；③親自前往或致電房屋所在地的稅捐稽徵機關申請。
Q5：房地合一稅的稅率是多少？
依持有期間不同而有差異（個人部分）：持有2年以內課45%（重稅打投機）；2年以上未滿5年課35%；5年以上未滿10年課20%；10年以上課15%。符合自住條件者，超過400萬元的所得部分課10%。詳見財政部房地合一稅制說明。
Q6：繼承取得的房子，如果賣掉，適用新制還是舊制？
繼承取得的房地，新舊制的判斷以被繼承人（即原屋主）原始取得日期為準，而非繼承日期。若被繼承人是在2016年以前取得，則繼承人出售時仍適用舊制；若被繼承人是2016年以後取得，則適用新制。此外，繼承取得的持有期間可以「合併計算」，繼承人的持有期間可加計被繼承人的持有期間，有助於降低適用稅率。若涉及繼承賣房的稅務問題，強烈建議事先諮詢律師或稅務顧問。
結語
「房屋評定現值」雖然只是一個冷僻的名詞，卻默默影響著你持有房屋期間每年繳的房屋稅，以及賣房時最終要繳多少稅。掌握它的計算邏輯，再搭配對新舊制房地合一稅的正確認識，才能真正做好賣房前的稅務規劃。
關鍵重點整理：
- 評定現值遠低於市價，是政府課稅用的行政數字，非市場行情
- 2016年前取得的房，賣出時以評定現值乘上比例設算舊制所得，併入綜所稅
- 2016年後取得的房，適用房地合一稅新制，依實際獲利與持有年限課稅
- 自住超過6年，可享400萬元免稅額與10%優惠稅率
- 保留買賣契約與費用憑證，無論新舊制都有機會降低稅負
如果你有賣房、繼承房屋或不動產稅務規劃上的需求，歡迎預約我們的律師諮詢，我們提供15分鐘免費評估，協助你看清楚賣房前的稅務地雷，做出最有利的決策。
本文法律與稅務資訊以所得稅法、土地稅法及財政部相關函釋為依據，如後續法規有修正，請以最新公布之條文為準。主要參考資料： 財政部稅務入口網－房屋稅計算、 財政部房地合一稅制設計（個人）、 財政部賦稅署－新舊制判斷說明、 財政部賦稅署－房地合一課徵所得稅制度簡表。