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一、2026年3月央行做了什麼改變？
2026年3月20日，中央銀行召開第一季理監事會議，會後宣布兩項關於不動產信用管制的重大調整：
調整一：第二戶購屋貸款成數 5成 → 6成
自3月20日起，自然人名下已有一戶房貸、再購入第二戶住宅的貸款成數上限，從原本的5成調升至6成。這意味著購買1,000萬元的房子，以前最多只能貸500萬，現在最多可以貸到600萬。
調整二：不動產貸款總量管理回歸銀行內控
2026年1月起，央行不再以「行政指導」方式規範各銀行的不動產放款總額佔比，改由各銀行依自身風險胃納量進行「內部控管」。白話說，就是央行把韁繩放了，讓銀行自己管自己。
第七波信用管制的歷史背景
央行自2020年12月起，為抑制房市過熱，陸續推出七波選擇性信用管制措施，逐步收緊第二戶限貸成數、提高自然人多戶與法人購屋的貸款限制。2024年第七波管制將第二戶貸款成數壓至5成，是史上最嚴格的限制。2026年3月的這次調整，是七波管制以來首次明確「往回鬆」的訊號。
二、「回歸內控」到底是什麼意思？
很多人看到「回歸銀行內控」就覺得：太好了，央行不管了，以後要借多少就借多少！但事實恰恰相反。
央行「行政指導」vs 銀行「內部控管」
過去的「行政指導」時期，央行會設定一條明確的紅線，例如不動產放款佔比不得超過某個百分比。所有銀行照著規則走，標準一致。但回歸「內部控管」之後，每家銀行自己定標準——而重點來了：銀行為了自保，審核標準往往比央行的行政指導更嚴格。
回歸內控 ≠ 全面鬆綁
銀行的風控部門不會因為央行鬆手就跟著放鬆。相反地，少了央行統一的天花板之後，銀行反而要對自己的呆帳率負全責。你會看到的現象是：部分銀行對首購族放寬額度，但對多戶持有者、收入不穩定者、非六都物件的審核反而更嚴格。所以「鬆綁」這兩個字，對不同人的意義完全不同。
銀行內控時代，你可能遇到的3種狀況
- 1 同一條件，不同銀行核貸成數差很多：A銀行給你6成，B銀行只給5成，因為各家風控標準不同
- 2 利率與成數的「搭配組合」更複雜：銀行可能願意給你較高的成數，但搭配較高的利率，反之亦然
- 3 非都會區物件更難貸：銀行對物件座落區域的鑑價更保守，偏鄉或供給過剩區域的房貸可能被大幅壓低成數
三、3種真正受益的人
不是每個人都能從這次政策調整中拿到好處。仔細分析，以下3種人才是這次鬆綁的真正受益族群：
受益族群一：首購族
名下沒有房貸的首購族，本來就不受第二戶限貸令影響。但總量管理回歸銀行內控後，銀行對首購族的放款態度普遍更為積極——畢竟首購族違約率低、是銀行房貸業務的「優質客群」。部分銀行甚至推出首購優惠專案，貸款成數最高可達8成甚至更高，搭配較低的利率。
受益族群二：換屋族（持切結書者）
名下已有一戶房貸、因家庭需求需要換屋的人，只要簽立切結書承諾在一定期間內售出原有房屋，就可以適用較高的貸款成數。這次第二戶成數調升至6成，對換屋族來說，自備款壓力直接減少了10%。但切結書有法律風險，後面會詳細說明。
受益族群三：繼承房產後需要貸款者
這是很多人忽略的重點：因繼承取得的房產，依央行規定，不計入「第二戶」的認定。也就是說，如果你名下唯一的房子是繼承來的，當你要再購屋時，銀行可能將你視為首購族，適用較高的貸款成數。這對許多繼承了父母老屋、但自己需要在工作地點買房的年輕人來說，是一大利多。
律師提醒
即使你屬於上述受益族群，實際能貸到多少仍取決於個人信用狀況、收入穩定度、物件條件等因素。建議申貸前多比較2至3家銀行的條件，不要只看貸款成數，也要留意利率、寬限期和違約條款。
四、換屋族注意：切結書的法律風險
換屋族為了適用較高的貸款成數，必須向銀行簽立「一定期間內出售原有房屋」的切結書。這份切結書看起來只是一張紙，但裡面的法律風險不小。
切結書的3大風險
期限壓力：賣不掉就違約
切結書通常約定1至2年內必須出售原有房屋。如果房市反轉、區域供給過剩、或開價過高導致遲遲賣不出去，屆期未完成出售就構成違約。而違約的後果通常很嚴重。
違約金與提前還款條款
違約的後果可能包括：銀行要求提前償還部分本金、調降貸款成數（等於要你馬上補差額）、或加收違約金。每家銀行的違約條款不同，有些寫得含糊，有些則非常嚴苛，簽之前務必逐條確認。
「出售」的定義模糊
切結書上寫的「出售」，到底是指「簽約」、「過戶完成」還是「款項全數收到」？不同的定義會影響你的履約時間。有些銀行甚至要求提供買賣契約和過戶登記謄本作為佐證，如果認定不一致，很容易產生爭議。
律師建議
簽切結書之前，請律師幫你逐條審閱以下重點：(1) 出售期限是否合理？(2) 違約金的計算方式？(3)「出售完成」的認定標準？(4) 若因不可抗力（如天災、重大疫情）導致無法如期出售，是否有免責條款？(5) 能否協商延長期限的彈性條款？切結書一旦簽了就有法律拘束力，不要因為急著買房就草率簽署。
五、繼承房產後想貸款，有哪些限制？
近年來，越來越多人透過繼承取得房產。繼承來的房子，在房貸信用管制的脈絡下，有幾個特殊的法律問題值得注意：
繼承房產不計入「第二戶」
依央行規定，因繼承取得的不動產，不列入自然人「第二戶」的計算。這是一項重要的例外。舉例來說：小明繼承了父親在新北市的老公寓，名下有一戶房產但沒有房貸（繼承時已清償或本來就沒有貸款），現在小明要在台北市買新房。在這種情況下，小明的新購住宅不會被視為「第二戶」，可以適用首購的貸款條件。
繼承房產想「設定抵押貸款」的限制
如果你繼承了房產，想拿這間房子去銀行設定抵押借錢（不是買新房，而是用繼承的房子做擔保品借款），情況就不同了。銀行會評估：
- • 房屋屋齡與殘值：繼承的老屋往往屋齡偏高，銀行鑑價會大幅折減，能貸到的金額可能遠低於市價
- • 產權是否完整：如果繼承後尚未完成分割協議，房屋為多人共有，銀行通常不願意承作（因為設定抵押需要全體共有人同意）
- • 繼承登記是否完成：必須先完成繼承登記（過戶至繼承人名下），銀行才能設定抵押權。未辦繼承登記的房屋無法貸款
繼承房產的貸款策略建議
律師的實務建議
(1) 盡早完成繼承登記：拖延不辦只會讓問題更複雜，且地政機關可能列管催告。(2) 釐清共有人意見：如果有多位繼承人，先協議好房屋歸屬（協議分割或單獨取得），避免日後貸款或出售時受阻。(3) 備妥繼承證明文件：向銀行申貸時，主動提供繼承登記謄本、遺產稅繳清證明等文件，讓銀行能快速認定你的房產係繼承取得，適用較寬鬆的貸款條件。(4) 若繼承的房屋老舊，考慮先整修再貸款，可提升銀行鑑價。
六、新舊制比較表
以下整理2024年第七波信用管制最嚴格時期，與2026年3月調整後的主要差異：
| 比較項目 | 舊制（2024第七波） | 新制（2026年3月起） |
|---|---|---|
| 第二戶貸款成數上限 | 5成 | 6成 |
| 不動產貸款總量管理 | 央行行政指導（統一上限） | 回歸銀行內部控管 |
| 繼承房產是否計入第二戶 | 不計入 | 不計入（維持） |
| 換屋族切結書制度 | 已有（適用5成→可提高） | 維持（適用6成→可提高） |
| 銀行審核嚴格度 | 依央行統一標準 | 各銀行自訂，可能更嚴 |
| 第三戶以上貸款成數 | 4成 | 4成（維持不變） |
| 寬限期 | 第二戶不得有寬限期 | 維持不得有寬限期 |
重點提醒
從表格可以看出，這次調整的幅度其實有限——第二戶成數只多了1成，第三戶以上完全沒動，寬限期也沒開放。加上銀行內控可能更嚴，實際感受到的「鬆綁」幅度，可能比媒體標題暗示的小很多。
七、FAQ 快速問答
Q1：2026年央行房貸鬆綁，第二戶貸款成數從幾成變幾成？
2026年3月20日央行理監事會議決議，第二戶購屋貸款成數從5成調升至6成。但這僅是央行規範的上限，實際核貸成數仍由各銀行依內部風控標準決定，不代表每個人都能貸到6成。建議多比較不同銀行的房貸成數方案。
Q2：央行說「回歸銀行內控」是什麼意思？房貸真的全面鬆綁了嗎？
2026年1月起，不動產貸款總量管理從央行的「行政指導」回歸為銀行的「內部控管」。意思是央行不再直接限制各銀行的不動產放款總額，但銀行為了自身風險控管，審核標準可能反而更嚴格。回歸內控不等於全面鬆綁，消費者不應過度樂觀。
Q3：哪些人是這次房貸鬆綁的真正受益者？
主要有3種人受益：(1) 首購族——銀行對首購的審核門檻相對較低，總量管理回歸內控後銀行放款更靈活；(2) 換屋族——簽立切結書承諾一定期間內出售原有房屋者，可適用較高的貸款成數；(3) 繼承房產後需要貸款者——繼承取得的房屋不計入「第二戶」認定，有機會爭取較高貸款成數。
Q4：換屋族簽切結書有什麼法律風險？
換屋族簽立的切結書具有法律拘束力，承諾在一定期間內（通常1至2年）出售原有房屋。若屆期未售出，銀行有權要求提前還款、調降貸款成數或加收違約金。切結書的期限、違約條件和罰則都應在簽署前仔細確認，建議諮詢律師審閱條款，特別注意「出售完成」的認定標準。
Q5：繼承房產後想再貸款買房，會被當成第二戶限貸嗎？
依央行規定，因繼承取得的不動產不計入「第二戶」的認定。也就是說，如果你名下唯一的房產是繼承來的，再購屋時仍可能被視為首購，適用較高的貸款成數。但實際認定仍以各銀行審核為準，建議備妥繼承登記謄本、遺產稅繳清證明等文件以利申貸。
Q6：房貸被銀行拒絕，有什麼法律救濟途徑？
銀行拒絕貸款屬於契約自由範疇，原則上借款人無法強制銀行核貸。但如果是因為銀行違反自身公告的貸款條件、涉及歧視或不當拒絕，可向金融消費評議中心申訴，或透過律師發函要求銀行說明具體拒貸理由。若買賣契約中有「貸款不足解約條款」，也可據此主張解除買賣契約、取回已付價金。
結語：鬆綁是假象，做功課才是真的
2026年3月的央行政策調整，表面上是「鬆綁」，但深入分析後你會發現：第二戶多了1成額度，但銀行的審核標準可能比以前更嚴；總量管理回歸內控，但每家銀行的尺度天差地遠。在這種環境下，買房前做足功課比以往更重要。
特別是涉及繼承房產的貸款規劃、換屋切結書的法律風險、或被銀行拒貸後的救濟途徑，這些都不是Google就能解決的問題。如果你正在考慮買房、換屋或處理繼承房產的貸款，建議預約律師諮詢，15分鐘的專業意見可能幫你避免數百萬的損失。
本文法律資訊依據中央銀行2026年3月20日理監事會議決議、《銀行法》及相關金融法規，如後續政策有調整，請以央行最新公告為準。