在台灣的不動產交易實務中，「借名登記」是相當常見的現象。許多人基於稅務規劃、資產保護、規避法令限制或單純的信任關係，選擇將不動產登記在他人名下。然而，當雙方關係生變，登記名義人否認借名登記的事實時，真正的所有權人往往面臨舉證上的重大困難。
本文將從法律實務角度，深入分析借名登記舉證的關鍵要點，介紹法院認可的三大舉證類型，並引用最新判決見解，幫助讀者了解如何在借名登記遭否認時，有效保障自身權益。無論您是正在面臨借名登記糾紛，或是考慮採用借名登記安排的民眾，本文都將提供實用的法律知識。
一、什麼是借名登記？法律定義與常見情境
1. 借名登記的法律定義
所謂「借名登記」，是指當事人約定一方（借名人）將自己的財產，以他方（出名人、登記名義人）之名義登記，而仍由自己管理、使用、處分的契約關係。在這種法律關係中，真正出資購買或原本擁有財產的人稱為「借名人」，而單純提供名義供登記使用的人則稱為「出名人」或「登記名義人」。
依據最高法院的見解，借名登記契約是一種無名契約，其性質與委任契約類似，應類推適用民法關於委任的相關規定。這表示借名登記契約原則上是有效的法律行為，雙方當事人均應受其拘束。
2. 常見的借名登記情境
在實務上，借名登記的發生原因多元，以下是幾種常見情境：
稅務規劃考量：部分民眾為了分散資產、降低遺產稅或贈與稅負擔，會將不動產登記在子女或其他親屬名下。這種情況在高資產家庭中尤為常見，父母出資購買不動產後，直接登記在成年子女名下，以達到資產移轉的效果。
規避法令限制：某些不動產（如農地）對於取得資格有特別限制，不具備資格的人可能借用符合資格者的名義進行登記。此外，部分社會住宅或優惠房貸也有資格限制，也可能產生借名登記的情形。
信用考量：當借名人本身信用不佳、負債較多，為避免不動產被債權人追索，可能會借用信用良好的親友名義進行登記。
單純信任關係：在傳統華人社會中，家族成員間基於信任，不動產由長輩統一管理、登記在特定人名下的情況並不少見，這種安排往往沒有書面契約，完全基於家族默契。
二、借名登記的舉證責任歸屬
1. 主張借名登記者負舉證責任
在借名登記的訴訟中，舉證責任的分配是決定勝敗的關鍵因素。依據民事訴訟法第277條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」因此，主張借名登記關係存在的一方，必須負擔證明借名登記契約確實存在的舉證責任。
這項舉證責任對借名人而言是相當沉重的負擔。由於不動產登記具有公示效力，登記名義人在形式上就是所有權人，若要推翻這個登記外觀，主張借名登記的人必須提出足夠的證據，說服法院相信真實的權利歸屬與登記不符。
2. 舉證程度的要求
法院在審理借名登記案件時，要求的舉證程度是「使法院之心證度達到確信之程度」。這表示借名人所提出的證據，必須能夠讓法官產生「借名登記契約確實存在」的確信，而非僅有「可能存在」的懷疑程度。
臺灣高等法院113年度重上字第275號判決明確指出：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。主張有借名契約關係存在事實之原告，於被告未自認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任。」
3. 間接證據的重要性
由於借名登記契約通常發生在親友之間，且往往沒有書面約定，因此直接證據（如書面契約）的取得相當困難。在這種情況下，間接證據就顯得格外重要。法院會綜合審酌各項間接證據，判斷借名登記契約是否存在。
最高法院114年度台上字第1467號判決表示：「借名登記契約是否成立，自應就客觀之各項因素（如房屋稅及地價稅、保險費、水電費由何人支付及房地之貸款由何人繳納等），通常吾人對於應繳納與支出之相關費用必會知悉，進而綜合各項相關情狀予以審認判斷。」此判決清楚說明，法院會從多方面的客觀事實來判斷借名登記關係是否存在。
三、3大借名登記舉證秘訣
在借名登記訴訟中，舉證是決定勝敗的關鍵。以下介紹三大類型的證據，這些都是法院在審理借名登記案件時會重點審酌的項目，掌握這些舉證秘訣，將大幅提升訴訟的勝訴機會。
秘訣一：金流與出資證明
購屋價金由誰支付，是法院認定借名登記關係最重要的考量因素之一。如果能夠證明不動產的購買價金是由主張借名登記的人所支付，將對案件產生重大影響。
在金流證明方面，應盡可能蒐集以下資料：銀行匯款紀錄或轉帳明細，證明購屋款項確實從借名人帳戶流出；支票影本或本票紀錄，若以票據支付價金，應保留相關票據資料；貸款文件，包括貸款申請書、撥款紀錄等，若由借名人實際負擔貸款，相關繳款紀錄將是有力證據；契約書上的付款資訊，買賣契約書上記載的付款方式與付款人資訊也是重要證據。
臺灣高等法院113年度上字第311號判決即指出：「衡諸常情，倘非確有借名登記之合意存在，借名者當無任令出名者恣意處分借名登記財產之可能，更無於借名登記後，仍由借名者自行保管借名財產所有權狀或其他證明文件之理。」此判決說明，出資與保管權狀是判斷借名登記關係的重要指標。
秘訣二：使用管理與費用支出證明
不動產的實際使用、管理狀況及相關費用由誰支付，也是法院判斷借名登記關係的重要依據。真正的所有權人通常會實際使用該不動產，或者負責管理、收取租金，並負擔相關稅費與維護費用。
應蒐集的使用管理證據包括：房屋稅、地價稅的繳納收據，若長期由借名人繳納，可證明實際管理權歸屬；水電費、瓦斯費、管理費的繳費紀錄，這些日常費用的繳納者通常就是實際使用或管理者；房屋保險費的繳納紀錄，投保人與繳費人的身分也是重要參考；修繕費用的支出紀錄，若不動產有修繕，由誰出資修繕也是判斷標準之一；租賃契約與租金收取紀錄，若不動產出租，由誰簽訂租約、收取租金，是判斷管理權的重要證據。
最高法院112年度台上字第186號民事判決強調：「借名契約固非要式行為，惟仍須借名者與出名者間有借名登記之合意，始能成立。」法院在判斷此合意是否存在時，會審酌使用管理的實際狀況。
秘訣三：權狀保管與意思表示證明
不動產所有權狀由誰保管，以及雙方是否有關於借名登記的意思表示，也是法院審酌的重點。在借名登記關係中，所有權狀通常由真正的所有權人（借名人）保管，而非登記名義人持有。
權狀保管方面的證據包括：不動產所有權狀正本，由誰持有權狀正本是判斷真正所有權人的重要指標；相關證明文件，如建物測量成果圖、地籍圖謄本等文件的持有狀況；印鑑證明與印章，辦理不動產登記所使用的印章由誰保管，也是重要證據。
意思表示證明方面的證據包括：書面契約或協議書，若有借名登記的書面約定，當然是最直接的證據；錄音或錄影，雙方討論借名登記事宜的對話紀錄；通訊軟體對話紀錄，LINE、簡訊等通訊內容中關於借名登記的討論；證人證詞，知悉借名登記約定的第三人，如見證人、家族成員等的證詞；電子郵件或書信往來，任何提及借名登記安排的書面溝通。
最高法院111年度台上字第1766號判決指出：「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，此觀民法第549條第1項規定自明。又借名登記契約，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。」此判決確認借名登記契約得隨時終止，但終止前提是契約確實存在，而契約存在的證明就仰賴上述各類證據。
四、法院判決實務見解
1. 借名登記契約的成立要件
關於借名登記契約的成立要件，最高法院112年度台上字第186號民事判決有清楚的闡述：「借名契約固非要式行為，惟仍須借名者與出名者間有借名登記之合意，始能成立。而在當事人間無書面約定借名者，自需依證據認定借名合意是否存在。」這表示借名登記契約不需要書面形式，但必須有雙方的合意，而合意的存在必須透過證據來證明。
2. 出資與借名登記的關係
實務上常見的爭議是：出資購買不動產是否就等於借名登記？臺灣高等法院113年度重上字第275號判決對此有明確見解：「原因關係不一而足（如買賣、借名登記、借貸或贈與等），非謂凡有出資關係存在，即當然有借名關係之存在，若主張借名關係存在之人，無法提出足以採信之證據以實其說，自無法採認有借名登記契約之存在。」這表示即使能證明出資，也不當然成立借名登記關係，仍須進一步證明雙方確有借名登記的合意。
3. 綜合事證判斷原則
最高法院114年度台上字第1467號判決則說明法院如何綜合判斷借名登記關係：「借名登記契約是否成立，自應就客觀之各項因素（如房屋稅及地價稅、保險費、水電費由何人支付及房地之貸款由何人繳納等），通常吾人對於應繳納與支出之相關費用必會知悉，進而綜合各項相關情狀予以審認判斷。」此判決強調，法院會從多項客觀因素綜合判斷，而非僅看單一證據。
4. 權狀保管的證據力
臺灣高等法院113年度上字第311號判決特別強調權狀保管的重要性：「衡諸常情，倘非確有借名登記之合意存在，借名者當無任令出名者恣意處分借名登記財產之可能，更無於借名登記後，仍由借名者自行保管借名財產所有權狀或其他證明文件之理。」這表示如果權狀是由主張借名登記的人保管，將是對其有利的重要證據。
五、常見舉證錯誤與因應策略
1. 僅憑出資主張借名登記
許多當事人認為只要能證明自己出資購買不動產，就能成功主張借名登記。然而如前所述，出資的原因可能是買賣、贈與、借貸等多種情形，並非出資就等於借名登記。正確的因應策略是除了出資證明外，還要蒐集使用管理、費用支付、權狀保管等其他證據，建構完整的證據鏈。
2. 忽略日常費用支付紀錄
有些當事人只重視大筆金流（如購屋價金），卻忽略了日常費用的繳納紀錄。事實上，長期的稅費、水電費繳納紀錄，往往比單筆的購屋款項更能說明誰是實際的管理使用者。因此應從現在開始，妥善保存所有繳費收據與紀錄。
3. 缺乏書面或錄音證據
借名登記通常發生在親友之間，基於信任關係而未留下書面紀錄。當關係生變時，才發現沒有直接證明借名登記合意的證據。建議在進行借名登記安排時，務必留下書面協議；若已經發生借名登記而無書面，應設法取得對方承認借名登記的錄音或書面（如LINE對話），但須注意證據取得的合法性。
4. 證人準備不足
若要援引證人證詞，必須確保證人確實知悉借名登記的約定過程，且願意出庭作證。許多案件因為證人只是聽說、或不願作證而失敗。在訴訟前應先確認證人的證詞內容，並與律師討論如何有效呈現證人證詞。
六、如何預防借名登記糾紛
1. 避免借名登記
預防借名登記糾紛最根本的方法，就是避免採用借名登記的安排。無論出於何種考量，借名登記都存在相當風險，包括登記名義人否認、擅自處分、被債權人追索等。如果可能，應尋求其他合法途徑達成目的，例如透過信託安排、成立公司持有不動產等方式。
2. 簽訂書面契約
如果確實需要進行借名登記，務必簽訂書面契約。契約應明確記載：借名登記的標的（不動產地號、建號）、借名人與出名人的身分、借名登記的原因與期間、權狀保管約定、終止借名登記的條件與程序、違約責任等事項。契約最好經過公證，以增加其證據力。
3. 保管重要文件
借名人應自行保管不動產所有權狀正本、買賣契約書、貸款文件、所有繳費收據等重要文件。這些文件不僅是日後舉證的關鍵證據，也是防止登記名義人擅自處分的保障。
4. 建立完整紀錄
自借名登記開始，就應建立完整的紀錄系統，包括：出資購買的金流紀錄、每期貸款繳納紀錄、稅費與其他費用繳納紀錄、任何關於借名登記的書面或電子通訊等。這些紀錄應妥善保存，最好有多處備份。
5. 定期確認與更新
借名登記關係可能持續多年，期間雙方狀況可能改變。建議定期與登記名義人確認借名登記關係，必要時更新書面協議。若有任何變動（如貸款清償、不動產價值變化等），也應留下紀錄。
七、常見問題FAQ
Q1：借名登記契約一定要有書面嗎？
不一定。依據最高法院見解，借名登記契約並非要式行為，不以書面為必要。但如前所述，若無書面約定，日後要證明借名登記關係存在會相當困難。因此，雖然法律上不要求書面，但為了自身權益保障，強烈建議簽訂書面契約。
Q2：登記名義人將不動產出售給第三人，借名人可以主張無效嗎？
原則上不行。由於不動產登記具有公信力，善意第三人信賴登記而為交易，其權利應受保護。因此，即使借名登記關係確實存在，登記名義人擅自出售不動產給不知情的第三人，該買賣通常仍屬有效。借名人只能向登記名義人請求損害賠償。這也是借名登記的重大風險之一。
Q3：借名登記契約可以終止嗎？如何終止？
可以。依據最高法院111年度台上字第1766號判決，借名登記契約類推適用民法委任規定，當事人之任何一方得隨時終止。終止後，借名人可請求登記名義人將不動產移轉登記回借名人名下。終止的方式可以口頭或書面為之，但為求證據明確，建議以書面（如存證信函）方式終止，並保留送達證明。
Q4：借名登記糾紛的訴訟時效是多久？
借名登記契約終止後，借名人請求移轉登記的請求權，依通說適用民法第125條一般消滅時效15年的規定。但須注意，時效起算點是從借名登記契約終止時起算，而非從借名登記成立時起算。此外，若借名人持續占有使用該不動產，可能構成時效不完成或中斷的事由。
Q5：LINE對話紀錄可以作為借名登記的證據嗎？
可以。LINE對話紀錄屬於電子證據，在民事訴訟中是可以被採納的證據類型。如果對話內容中有關於借名登記的討論或承認，將是有力的證據。但要注意，對話紀錄的真實性可能被質疑，因此最好能提供完整的對話脈絡，避免被指為斷章取義。此外，也可以申請LINE公司提供對話紀錄的備份資料，增加證據的可信度。
Q6：借名登記遭否認，應該提起什麼訴訟？
借名人通常會提起「終止借名登記契約並請求移轉不動產所有權登記」之訴訟。訴之聲明通常為：確認兩造間就系爭不動產存在借名登記關係、被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告。如果登記名義人已將不動產出售或設定抵押，可能還需要追加其他請求，如損害賠償等。建議委請專業律師評估具體情況後，規劃最適當的訴訟策略。
Q7：借名登記舉證失敗會有什麼後果？
如果無法舉證證明借名登記關係存在，法院將駁回原告（借名人）的訴訟請求。這意味著不動產在法律上仍屬於登記名義人所有，借名人將無法取回不動產。因此，借名登記舉證失敗的後果相當嚴重，這也是為什麼事前的證據保全工作如此重要。
結語
借名登記在台灣不動產實務中相當普遍，但一旦發生糾紛，借名人往往面臨舉證困難的困境。本文介紹的三大舉證秘訣：金流與出資證明、使用管理與費用支出證明、權狀保管與意思表示證明，都是法院審理借名登記案件時的重要考量因素。
然而，最好的策略仍是預防勝於治療。如果可能，應避免採用借名登記的安排；如果確實需要，務必簽訂書面契約、保管重要文件、建立完整紀錄。一旦發生借名登記糾紛，應盡早諮詢專業律師，評估證據狀況，規劃最有利的訴訟策略。
如果您正面臨借名登記遭否認的困境，或有任何不動產相關的法律問題，歡迎聯繫蕭育涵律師團隊，我們將提供專業的法律諮詢與協助。