借名登記返還時效全攻略：真實案例與常見誤解一次看懂
房子登記在別人名下，想要拿回來卻不知道還來不來得及？專業律師完整解析借名登記返還時效的計算方式、法院判決見解，破解三大常見迷思，保障你的不動產權益。
不動產法律專業指南
房子登記在別人名下，想要拿回來卻不知道還來不來得及？專業律師完整解析借名登記返還時效的計算方式、法院判決見解，破解三大常見迷思，保障你的不動產權益。
你是否曾經聽過親友把房子或土地登記在別人名下？這種情況在台灣相當常見，但許多人不知道的是，這種「借名登記」關係結束後，要請求返還財產是有時間限制的！
今天我們就用最生活化的方式，帶你全面了解借名登記返還時效問題，包含時效計算方式、法院判決見解，以及最常被誤解的法律觀念，讓你不再因為不懂法律而喪失自己的財產權益。
想像一下，小明因為某些原因（可能是貸款條件限制或稅務規劃），把自己買的房子登記在好朋友小華的名下。雖然房子是小明出錢買的，但法律上的所有權人卻是小華。這種情況就是典型的「借名登記」關係。
借名登記就像請朋友幫你保管貴重物品：你擁有實際的所有權，但物品暫時放在朋友那裡。當你需要取回時，就必須依照法律程序辦理。差別在於，不動產的「保管」是透過登記在對方名下來完成的。
借名人可能因信用狀況無法取得貸款，借用他人名義購屋以取得銀行貸款。
為了分散財產或降低稅負，將不動產登記在家人或親友名下。
外國人或特定身分者無法直接購買某些類型的不動產，借用本國人名義登記。
為避免債權人追償，將財產登記在他人名下（但此種目的可能無效）。
在借名登記關係中，有兩個重要角色：「借名人」是實際出資購買財產的人，「出名人」則是名義上的登記所有權人。借名人雖然是真正的所有權人，但因為登記在出名人名下，若要取回財產，必須依法請求出名人移轉登記。
很多人擔心借名登記是否合法？法院會不會不承認？這是非常重要的問題，因為如果借名登記契約無效，借名人就無法請求返還財產。
「現今法院雖有變更見解，惟仍以借名登記契約不違反強行規定、公序良俗，且不是為了逃避債務或稅捐，法院才傾向承認該契約的效力。」
早期法院普遍認為借名登記是一種脫法行為，因此否定其效力，認為借名人無法請求返還。
現在法院已經放寬見解，只要借名登記的目的正當、不違反法律強制規定或公序良俗，通常會承認其效力。
雖然法院現在較傾向承認借名登記的效力，但如果是為了以下目的，仍可能被認定無效：
借名登記返還時效不是從「登記那天」開始計算，而是從「借名登記關係結束那天」才開始起算。這個觀念非常重要，很多人誤以為登記多年後就無法請求返還，其實不然！
請求權的消滅時效原則上從請求權可行使時起算。而借名登記的返還請求權，必須等到契約終止後才能行使。
「借名人須待終止借名登記契約後，始得請求出名人返還借名登記之財產，故依民法第128條前段規定，其返還請求權之消滅時效期間，應自借名登記契約終止時起算。」
「因借名登記財產之返還請求權消滅時效，應自借名登記關係消滅時起算。」
從契約終止日起算
非登記日！
在某個真實案例中（112年度重訴字第156號判決），原告在112年3月8日提起訴訟，並以起訴狀繕本的送達作為終止借名契約的意思表示。
「原告既以起訴狀繕本之送達作為終止系爭借名契約之意思表示，被告復未證明在此之前系爭借名契約已經終止，原告請求移轉登記之權利自尚未罹於時效。」
這個案例告訴我們，透過訴訟終止借名登記契約，時效是從訴訟文件送達對方時才開始計算，而不是從多年前登記時就開始計算。即使登記已經超過15年，只要契約尚未終止，仍然可以請求返還。
另一個案例（114年度北司調字第63號判決）中，聲請人主張30年前有借名登記關係，但無法提出書面證明。
「聲請人僅提出近半年之文書實難證明其與相對人間於30年前有借名登記之意思表示合致。」
這顯示口頭約定的借名登記在舉證上相當困難，可能影響權利行使。如果無法證明借名登記關係的存在，即使時效尚未完成，也可能無法順利請求返還財產。
錯誤觀念
很多人以為借名登記是違法的，法院不會承認。
真相
不一定！早期法院確實較嚴格，但現在見解已經放寬。
「早期法院普遍認為借名登記是一種脫法行為，因此否定其效力。現今法院雖有變更見解，惟仍以借名登記契約不違反強行規定、公序良俗，且不是為了逃避債務或稅捐，法院才傾向承認該契約的效力。」
錯誤觀念
以為登記超過15年就無法請求返還。
真相
錯！借名登記返還時效是從借名登記關係「終止時」才開始計算。
「因借名登記財產之返還請求權消滅時效，應自借名登記關係消滅時起算。」
這是最常被誤解的地方，很多人以為登記多年後就無法請求返還，其實不然。只要契約尚未終止，15年時效根本還沒開始計算！
錯誤觀念
沒有書面契約，借名登記就不成立。
真相
口頭約定在法律上可能有效，但舉證非常困難。
「多數皆主張兩造間僅有口頭約定，無法提出任何書面證明。」
雖然口頭約定理論上有效，但一旦發生爭議，如果無法證明約定存在，法院可能無法保護你的權利。強烈建議訂立書面契約並保留相關證據。
出名人可能因為利益考量、感情糾紛或其他原因，拒絕將財產返還給借名人，導致必須透過訴訟解決。
如前述案例所示，如果沒有書面契約或其他證據，很難證明借名登記關係的存在。
如果出名人負有債務，登記在其名下的財產可能被債權人查封、拍賣，借名人的權益將受到嚴重影響。
參照114年度北司調字第63號判決提到，借名登記可能涉及使公務員登載不實罪等刑事責任，不可不慎。
了解借名登記返還時效從契約終止時起算後，接下來要知道的就是如何正確終止契約。以下是常見的終止方式：
以存證信函或律師函通知出名人終止借名登記契約，並請求返還財產。
建議使用存證信函，保留送達證明作為時效起算的證據。
直接向法院提起訴訟，以起訴狀送達作為終止契約的意思表示。
參照112年度重訴字第156號判決：「原告既以起訴狀繕本之送達作為終止系爭借名契約之意思表示...原告請求移轉登記之權利自尚未罹於時效。」
如果出名人願意配合，可以雙方合意終止契約並辦理移轉登記。這是最理想的方式，但實務上常遇到出名人不配合的情況。
如果您正處於借名登記關係中，且有意終止契約請求返還財產，建議先諮詢專業律師評估案件狀況，選擇最適合的終止方式，並確保保留完整證據以保障自身權益。
A：一般情況下是15年，但關鍵是時效從「借名登記契約終止時」開始計算，不是從登記日計算。參照112年度重訴字第156號判決明確指出時效起算點為契約終止時。
A：最常見的方式是透過書面通知或提起訴訟。參照112年度重訴字第156號判決案例，當事人透過起訴狀送達來終止契約，是一個有效的方法。
A：要特別小心！參照114年度北司調字第63號判決提到：「借名登記多係為避稅、貸款之目的，實務上向來有承認該類型借名登記契約有效，惟依洗錢防制法相關規定...」如果涉及以詐術逃漏稅捐，可能觸犯法律。
A：雖然口頭約定可能有效，但強烈建議訂立書面契約。參照114年度北司調字第63號判決顯示，沒有書面證明的情況下，舉證極為困難。
A：如果請求權已經罹於時效，對方可以主張時效抗辯而拒絕返還。但時效是否完成需要具體判斷，建議諮詢專業法律意見。記住，時效是從契約終止時起算，不是從登記日起算。
A：主要風險包括：舉證困難、出名人不願返還、出名人債務問題、可能涉及法律責任等。參照114年度北司調字第63號判決提到，借名登記可能涉及使公務員登載不實罪等刑事責任。
A：不一定。只要借名登記契約不違反強行規定、公序良俗，且不是為了逃避債務或稅捐，法院通常會承認其效力。但如果是為了洗錢、逃稅或詐騙，就可能觸法。
A：出名人死亡後，借名登記關係原則上由其繼承人繼受。借名人仍可向繼承人請求返還財產，但可能面臨更複雜的舉證問題，建議及早處理。
借名登記在台灣是常見的財產安排方式，但相關的法律知識卻不是人人都了解。透過本文的說明，希望您能掌握以下重點：
返還請求權的15年時效是從契約終止時才開始計算，不是從登記日計算。
借名登記必須基於正當目的，不違反法律強制規定或公序良俗。
最好有書面契約或相關證據，才能保障自身權益。
如需終止借名登記，應儘速採取法律行動，保留送達證明。
如果你正考慮或已經處於借名登記關係中，建議及早了解相關法律規定，必要時尋求專業法律協助，確保自己的財產安全無虞。記住，法律是保護懂得運用它的人！
免責聲明：本文內容僅供參考，不構成法律意見。具體法律問題建議諮詢專業律師，每個案件情況不同，需依個案事實判斷。