用市價七折的價格買到一間房子，聽起來很誘人？但法拍屋就像挖寶藏，可能挖到黃金，也可能踩到地雷。專業律師帶您完整了解法拍屋的購買流程與潛在風險。
發布日期：2025年12月12日
法拍屋，簡單來說就是法院拍賣的房屋。當房屋所有權人因為無法償還給銀行或其他債權人的債務時，債權人會向法院聲請強制執行，法院便會將房屋進行拍賣，以拍賣所得的金額償還債務。這就是法拍屋的由來。
由於法拍屋是透過法院強制執行程序拍賣，價格往往比市價低，這也是吸引許多投資人的主要原因。一般而言，法拍屋的成交價約為市價的七至八折，但這背後藏著不少學問與風險，需要投資人謹慎評估。
法拍屋總共有4個拍次，價格逐次遞減：
| 類型 | 執行單位 | 價格優勢 |
|---|---|---|
| 法拍屋 | 法院 | 市價7至8折 |
| 金拍屋 | 台灣金服公司 | 市價8至9折 |
| 銀拍屋 | 銀行 | 接近市價 |
購買法拍屋不像買一般房子那麼簡單，但掌握關鍵步驟，您也能順利入手。以下是完整的法拍屋購買流程：
透過司法院法拍屋查詢系統或報紙公告尋找標的物件。您可以在系統中查看案號、股別、拍賣日期、底價等重要資訊。
重要提醒：記得查看「點交」與「空屋」資訊，這能幫您判斷房子是否容易入住。
實地勘查（如果允許）、查詢產權狀況、閱讀查封筆錄、估算修繕成本。由於法拍屋通常無法看到內部，只能從外部觀察與法院資料判斷屋況。
這一步就像買車前試駕，千萬別省略！
投標時需繳納法拍屋保證金，通常是拍賣底價的20%至30%。保證金可以用現金或金融機構發行之即期支票、匯票、本票繳交。
如果沒得標，保證金會當場退還；得標者的保證金則直接抵充價款。
於拍賣時間前30分鐘，將投標書與保證金封存袋投入標櫃。時間到後開標，由出價最高者得標。
提醒：出價要理性評估，別因競標情緒衝動出價！
得標後須在7日內繳清剩餘款項，取得不動產權利移轉證明書後，即可至地政事務所辦理過戶。如果是點交物件，法院會協助清空房屋。
整個法拍屋流程約需1至3個月，耐心是關鍵。
購買法拍屋時，「點交」與「不點交」是非常重要的判斷依據，直接影響您能否順利取得房屋使用權。
法院會陪同拍定人將標到的法拍屋清點交付，將房屋的「使用權」移交給買受人。
依強制執行法第99條，若點交房屋遭債務人或第三人占有，法院會利用公權力排除。
法院只負責將房屋的「所有權」交由買受人，不包含「使用權」的移交。
拍定人需自行處理點交事宜，若有占用人，必須自己透過法律程序處理。
參照秘台廳民二字第 0970006927 號判決所述：
「另為提升法拍屋點交率，司法院於法拍屋網站設置『點交』及『空屋』欄位，各法院於製作拍賣公告時，應確實點選相關選項」
這段話強調了程序透明的重要性，幫助投資人理解如何利用公開資訊避險。
法拍屋雖然便宜，但風險不少。以下結合法院真實案例，為您詳細分析各種潛在風險：
在一個案例中，被告向告訴人謊稱可以合作投資法拍屋，說自己出多一點錢，告訴人出少一點，標到房子後轉賣賺差價。結果，告訴人匯了90萬元後，才發現錢被拿去還債，根本沒買房。
參照113年度上易字第131號判決所述：
「被告表示天鵝湖大樓之法拍屋可以標售，並提及他會支付比較多錢，我支付比較少，順利標得該屋後嗣再轉賣，而要我先出錢」
這段話顯示被告用了誘人的投資話術，但實際是詐騙。
「被告曾提供法律意見協助告訴人辦妥離婚事宜，因而取信告訴人，嗣為清償自身欠款，乃在欠缺購買法拍屋真意下，意圖為自己不法之所有」
這裡強調了被告利用信任關係行騙，點出熟人詐欺的常見模式。
結論：法院認定這構成詐欺，被告需負刑事責任。提醒大家，投資法拍屋前一定要查證對方背景，別輕信口頭承諾！
原告和被告合夥買法拍屋，約定原告出資，被告出名投標，賺錢平分。但後來被告私自賣掉房子，原告氣得告上法院，要求分錢。
參照111年度訴字第145號判決所述：
「原告與被告間確有互約出資，合夥共同投資法拍屋之事實」
這段話直接確認了合夥關係，提供了合夥成立的明確證據。
「倘系爭法拍屋確係原告與吳文鴻共同合夥投資，僅借名登記在被告名下，而非兩造共同合夥投資，則被告在與吳文鴻分手後，豈能繼續居住甚至處分財產？」
這裡用反問凸顯了合夥權利歸屬問題，生動地解釋了合夥糾紛的核心。
結論：法院認定合夥成立，被告需返還利益。合資投資法拍屋時，務必白紙黑字寫清契約，避免日後爭議。
有些法拍屋標榜「點交」，但實際有占用人拒不搬離，買方得另花錢打官司，勞心傷財。
參照秘台廳民二字第 0970006927 號判決所述：
「若僅由執達員執行，未依規定由書記官督同，即屬程序違法」
這裡點出程序瑕疵的風險，警示投資人注意執行細節。
結論：法院要求程序嚴謹，買方應優先選擇標示清晰的物件，並查詢點交歷史。
需準備底價20%至30%的高額保證金，資金門檻較高
法院不負瑕疵擔保責任，發現問題無法求償
7天內須繳清尾款，銀行法拍屋貸款利率較高
修繕費、積欠管理費、訴訟費等額外支出
從以上案例學到，法拍屋投資要成功，得掌握以下三大要點：
確認賣方背景、物件狀況，閱讀查封筆錄與法院公告
合資時簽訂契約，明訂出資比例、利潤分配與權利義務
多用法院公開資訊，如點交標示、空屋標示
記住，法拍屋不是賭博，而是需要知識的投資。如果有疑問，建議諮詢專業律師或不動產顧問。
通常是的，法拍屋成交價約為市價7至8折。但別只看價格！隱形成本如修繕費、訴訟費、積欠管理費可能加總後不划算。務必全面評估所有可能的支出。
一般不行！法拍屋是「現狀交屋」，法院不擔保瑕疵。投標前調查是關鍵，參考秘台廳民二字第 0970006927 號判決的點交建議，能降低風險。
學學111年度訴字第145號判決的教訓，簽訂合夥契約，寫明出資比例、利潤分配、退場機制。口頭約定容易出問題，書面契約最保險。
點交是法院協助清空房屋的程序，非常重要！如果標示「不點交」，可能得自己透過訴訟趕人。依秘台廳民二字第 0970006927 號判決的提醒，選擇點交物件較安全。
立即報警並保存證據，如匯款紀錄、對話內容。從113年度上易字第131號判決學到，早期行動能提高追回損失的機會。同時建議諮詢專業律師評估訴訟策略。
會的。未得標者，可當場領回原封之保證金。但如果得標後無法在7日內繳清尾款，保證金將被沒收，法院會再次拍賣該物件。
可以，但較一般房貸困難。由於得標後須在7日內繳清尾款，時間緊迫，且法拍屋貸款利率通常比一般房貸高3%至5%。建議事先與銀行確認貸款額度與時程。
法拍屋就像一場探險，準備充足的人能挖到寶，衝動的人可能踩雷。透過這篇文章，希望您學到完整的購買流程、各種潛在風險，以及法院判決帶來的智慧。
投資法拍屋前，請務必做好以下準備：
記住，聰明投資，才能快樂收穫。如果您有更多關於法拍屋的問題，歡迎諮詢專業律師，為您的投資決策提供法律保障。
免責聲明：本文參考台灣法院判決見解，內容僅供教育目的，不構成法律建議。實際情況請以最新法規為準，如有具體法律問題，請諮詢專業律師。