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一、先搞懂！停車位其實有「三種身分」
在台灣，大樓地下室的停車位，表面上看起來都差不多——就是一格格的停車格，旁邊標著號碼。但在法律眼中，這些車位可能是截然不同的「三種人」，享有的權利和受到的限制差別很大。
依照內政部的相關規定以及建築技術規則，台灣的停車位基本上可以分為以下三類：
| 停車位類型 | 來源 | 有無獨立權狀 | 能否賣給外人 |
|---|---|---|---|
| 法定停車位 | 依法令應設置 | 無（登記為共用） | 不行 |
| 自行增設停車位 | 建商自願增設 | 有（獨立建號） | 可以 |
| 獎勵增設停車位 | 政府獎勵建商設置 | 有，但有限制 | 須開放大眾 |
搞清楚這三種分類，是理解後面所有迷思的基礎。現在，我們就來一一破解這些常見的停車位產權迷思！
迷思一：「我買的車位有權狀，就是我的」——未必！
常見誤解
「代書說車位有登記在產權上，所以它是我的！」
先冷靜一下——「有登記在產權上」不等於「你有完整的獨立產權」。這是許多人買車位後才發現的殘忍現實。
台灣大多數大樓的法定停車位，並不會有「專屬停車位01號」這樣的獨立權狀。它的登記方式，是以整棟大樓共用部分的某個「建號」（通稱大公或小公）下，分配給每位住戶若干的持分比例。你的產權狀上會寫「共有部分××分之××」，而不是「停車位一個」。
白話文解釋：持分是什麼？
想像整個地下一樓停車場是一塊大蛋糕，全體住戶共同擁有這塊蛋糕。你買了「一格停車位」，其實是買到了「這塊蛋糕的八十分之一」，加上一張「你可以用第5格那塊蛋糕」的約定書。你對那一格有使用權，但所有人共同擁有整個停車場的所有權。
因此，車位在產權狀上有記載，並不代表你可以隨心所欲地處置它——尤其是法定停車位，出售對象受到嚴格限制（詳見迷思二）。若要確認自己的車位類型，可以向地政事務所申請謄本，查看登記方式。
相對地，若是自行增設停車位且為獨立樓層或空間，才會有屬於車位本身的獨立建號與權狀，產權相對清晰，也可以自由買賣。購買前先搞清楚差異，至關重要。
迷思二：「法定車位可以賣給任何人」——錯！
常見誤解
「我付了錢買的車位，想賣給誰就賣給誰，這是我的財產自由！」
這是停車位糾紛最常見的原因之一。很多屋主想把多餘的車位賣給附近的店家或非社區住戶，殊不知這樣的交易在法律上根本站不住腳。
內政部地政司的函釋明確規定：民國80年9月18日以後核發建造執照的建物，法定停車位一律須以「共用部分」方式辦理登記，產權由全體或部分住戶所共有。也就是說，這類車位的所有權，與整棟大樓住戶的共同利益綁在一起，依法只能移轉給同一公寓大廈的區分所有權人，不得出售給外人。
法院實務怎麼說？
最高法院相關判決（如108年度台上字第2189號）認為，共用部分設置之停車場，若有分管特約，使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。
也就是說，如果你把法定停車位賣給了社區外的人，這筆交易在法律上的效力充滿爭議，甚至可能被認定無效，買方花了錢卻可能什麼都拿不到。
那如果社區規約說「可以賣給外人」呢？實務上有爭議，但大方向是：法定停車位的「移轉限制」是法律強制規定，社區規約的效力無法凌駕法律，住戶的自治空間有限。
反過來說，自行增設停車位（獨立產權車位）就沒有這個問題，因為它有獨立建號，可以登記為專有部分，法律上允許自由買賣，買賣對象不限於社區住戶。兩種車位，命運大不同！
迷思三：「車位是我的，我愛怎麼用就怎麼用」——大錯特錯！
常見誤解
「我的車位我做主，拿來放雜物、種盆栽、裝個小倉庫，應該沒關係吧？」
這個想法很「台灣人」——車位空著不用好可惜，放點東西多充實。但很遺憾，法律可不這麼想。
依照公寓大廈管理條例第15條的規定，住戶對於共用部分或約定專用部分，應依其「設置目的」及「通常使用方式」為之，不得擅自改變使用目的。
停車位的設置目的就是——停放車輛，就這樣，僅此而已。在車位上長期堆放紙箱、廢棄家具、腳踏車堆、甚至搭建簡易儲藏室，都屬於「改變使用目的」的違規行為。
違規的後果有多嚴重？
- • 管委會有權直接制止，並要求回復原狀
- • 情節嚴重可報請直轄市或縣（市）主管機關處理
- • 依公寓大廈管理條例第49條，主管機關可裁罰新臺幣4萬元以上、20萬元以下罰鍰
- • 若造成火災逃生通道阻塞，還可能涉及刑事責任
更有趣的是，很多人以為「我有跟管委會說一聲就好了」，或者「規約裡沒有明文禁止放雜物」，就覺得自己沒事。但管委會的同意不能改變法律，法律明確禁止的行為，規約也無法另行開放許可。
停車位就是用來停車的，這不只是「社區公約」，而是法律的明文規定。下次想把車位改裝成小倉庫之前，先想想那張最高20萬元的罰單。
迷思四：「獎勵車位住戶優先，外人不能停」——法律說不行！
常見誤解
「我們社區的獎勵車位，當然是自家人先用，憑什麼讓外面的人進來停？」
先來認識一下獎勵停車位的身世背景。早年台灣停車位嚴重不足，政府為了增加停車空間，授權地方政府訂定「鼓勵獎勵措施」，讓建商在建設大樓時額外增設停車位，作為交換條件，政府給予容積獎勵（也就是可以多蓋幾層樓）。
聽起來很美好，但問題就出在「交換條件」這四個字。獎勵車位的政策目的是解決社會大眾的停車需求，不是讓特定住戶獨佔的。因此，依法獎勵停車位必須開放大眾使用，建物區分所有權人不得透過規約或決議，限制外人進入使用。
重要：獎勵停車位措施早已終止
值得注意的是，這類容積獎勵停車位的相關措施已於2012年12月31日施行期滿終止。也就是說，2013年以後建的新大樓，不會再有「獎勵停車位」這種動物出現；但2013年前已建好的老社區，可能仍有這類車位存在，住戶應確認自己社區車位的性質，避免錯誤主張使用權。
許多老社區因為不清楚這個規定，多年來一直把獎勵車位當成社區私有財產，限制外人進入，這在法律上是站不住腳的。若因此引發外部車主的糾紛或主管機關的裁罰，社區管委會可能需要承擔法律責任。
迷思五：「只要有使用權利證明書，就安全了」——遠遠不夠！
常見誤解
「建商交給我一張車位使用權利證明書，有了這個就沒問題了！」
這是購買停車位時最容易踩的一個大坑，特別是在中古屋或法定停車位的買賣場合。
前面提過，法定停車位的「使用權」，在法律上是與對應的共用部分持分（大公或小公）綁在一起的。你對某一格車位的使用權利，是透過持有那一份持分來確認的。
問題來了：有些賣方只交給買方一張「停車位使用權利證明書」，卻沒有同步辦理持分的產權移轉登記。這樣的交易，等同於：
- ✗ 買方拿到一張「我可以用5號車位」的保證書，但整個停車場的持分仍掛在原屋主名下
- ✗ 若原屋主日後債務纏身、被強制執行，這份持分可能連同被查封拍賣
- ✗ 原屋主若繼承、贈與、再次出售，你對那格車位的使用權將毫無保障
正確的做法是：購買法定停車位時，必須要求賣方將對應的共用部分持分（大公或小公），一併辦理產權移轉登記，而非僅交付一紙使用權利證明書。買賣過戶必須在地政事務所辦理正式的不動產移轉登記，才算是真正取得受法律保護的車位權利。
實務建議
建議在買賣契約中明確約定：「賣方應將停車位編號×號之約定專用使用權及對應之共用部分持分（建號×××之持分××分之××），一併移轉予買方，並配合辦理地政登記。」若賣方拒絕配合，應視為重大瑕疵，考慮終止交易或尋求法律途徑。
六、買車位前必做的3個確認步驟
看完以上5大迷思，相信你對停車位產權已有全新的認識。在準備出手買車位之前，律師建議你務必完成以下3個確認步驟：
查謄本，確認車位性質
向地政事務所申請建物謄本，查看車位的登記方式。若登記為「共用部分」持分，屬法定停車位，使用轉讓受限；若有獨立建號且登記為「專有部分」，屬自行增設停車位，產權較為完整。確認完畢後，才能評估是否值得購買以及應有的合理價格。
確認持分是否一併移轉
若購買法定停車位，務必在買賣契約中載明：連同對應的「共用部分持分」一起辦理過戶。切勿只收下「車位使用權利證明書」就以為大功告成。沒有把持分過戶到自己名下，車位的使用權在法律上缺乏保障。
確認分管協議或規約的存在
法定停車位的「哪格是誰的」，通常是靠社區的分管協議或規約來決定的。購買前，應要求賣方提供管委會出具的分管協議或相關文件，確認購買的車格號碼確實對應在你名下，並確認社區對車位使用沒有額外的特殊限制。
律師特別提醒
停車位的買賣看似簡單，實際上涉及建物謄本解讀、共用部分持分計算、分管協議效力等複雜法律問題。交易前若有任何疑問，強烈建議諮詢不動產律師或地政士，避免花大錢買到一個法律地位模糊的車格，日後引發無止盡的糾紛。
七、FAQ 快速問答
Q1：法定停車位可以賣給社區外的人嗎？
不行。依照內政部地政司函釋，民國80年9月18日以後核發建造執照的大樓，法定停車位必須以「共用部分」方式登記，屬於全體或部分住戶共有，依法只能移轉給同一公寓大廈的區分所有權人，不得出售給社區外的第三人。若違法出售，交易效力充滿爭議，買方的權利保障堪憂。
Q2：我買到的車位沒有獨立權狀，這樣正常嗎？
要看車位類型。法定停車位本來就沒有獨立權狀，是以共用部分持分的方式登記，這是正常的。但若是自行增設停車位（獨立樓層或獨立空間），就應該要有獨立建號與產權登記，若沒有則需查明原因。建議向地政事務所申請謄本確認。
Q3：停車位可以拿來放雜物或改裝成儲藏室嗎？
不行。依公寓大廈管理條例第15條，停車位的設置目的是停放車輛，住戶不得改變其使用目的。在車位上堆放雜物或改裝，管委會有權制止，情節嚴重者可報主管機關，依同條例第49條裁處4萬至20萬元罰鍰。
Q4：買車位時，只交付「車位使用權利證明書」就夠了嗎？
不夠。法定停車位通常是以大樓共用部分的「持分」來表彰車位使用權利，賣方僅交付使用權利證明書，卻沒有將對應的「大公或小公持分」一併移轉給買方，買方的車位使用權將缺乏法律保障。務必要求賣方連同持分一起辦理地政過戶登記。
Q5：獎勵停車位可以禁止外人進入使用嗎？
不行。獎勵停車位是政府過去為解決停車不足而給予建商容積獎勵的停車位，其政策目的本就是「開放大眾使用」，建物區分所有權人不得以規約方式限制其對外開放，不能當成私有車位專用。此類獎勵措施已於2012年底終止，舊社區若有此類車位應特別注意。
Q6：鄰居一直佔用我的車位，我可以採取什麼行動？
若鄰居長期佔用你有使用權的停車位，可以採取以下步驟：①先向管委會反映，請管委會出面協調；②若管委會消極不處理，可依公寓大廈管理條例向主管機關投訴；③若已有明確的分管協議或約定專用紀錄，可依民法物上請求權，透過法律途徑主張停止侵害並請求損害賠償。建議保留佔用的照片、時間記錄等證據，必要時諮詢律師評估訴訟可行性。
結語
停車位，看似只是一個灰色格子，背後的法律關係卻相當複雜。同樣是「買車位」，法定車位、增設車位、獎勵車位，三者在能否出售、能否出租、能否對外開放，甚至使用方式上，都有截然不同的法律規範。
搞清楚這些差異，不只是買車位時的功課，更是保護自己財產權利的必要知識。特別是：
- 法定停車位沒有獨立權狀，只能賣給社區住戶
- 停車位只能停車，堆雜物最高罰20萬元
- 獎勵停車位不能禁止外人使用
- 買車位必須連同持分一起過戶，光有使用權利書不夠
如果你在停車位的買賣、使用或糾紛上有任何疑問，歡迎諮詢我們的不動產律師，我們提供15分鐘免費評估，幫你釐清車位的法律性質，保障你的投資安全。
本文法律資訊以公寓大廈管理條例、建築技術規則及內政部相關函釋為依據，如後續法規有修正，請以最新公布之條文為準。主要參考資料：內政部預售停車位買賣契約書範本、公寓大廈管理條例（全國法規資料庫）、內政部地政司法規說明。