一、頂樓平台是誰的？法律規定一次看懂
頂樓平台到底是頂樓住戶的私人領域嗎？根據公寓大廈管理條例第7條第3款，頂樓平台屬於區分所有權人共有，除非經過區分會議決議特別約定使用，否則住戶都有權共同使用。
換句話說，您想在頂樓加蓋，必須先取得全體共有人同意，而且還要符合建築法規，否則就是違法。
二、頂樓加蓋的合法條件有哪些？
理論上，要合法在頂樓加蓋，必須同時滿足以下三大條件：
1. 取得全體共有人同意
無論是變更或增建，都必須取得區分所有權人的同意，始得使用頂樓平台加蓋建物。在實務上，沉默同意並不成立，單純沉默不代表同意。例如在111年度訴字第198號判決中，被告主張其他住戶多年未反對，但法院認為：
「其他住戶事後未加反對或異議，或可認為係基於敦親睦鄰之心態，而於長年沉默不曾，並非足以認定其之承諾，有同意頂樓平台由4樓建物之區分所有權人專用之默示同意之意思表示存在。」
因此，除非您可以證明其他住戶有積極行為（例如分擔水電費用、共同使用等），否則不能主張沉默同意。
2. 符合建築法規並取得合法建照
頂樓加蓋屬於「增建」，依法必須向主管機關申請建造執照，否則就是違章建築。在實務上，頂樓加蓋幾乎都無法取得建照，因為通常會影響建築結構、法定容積率、消防安全，以及違反《建築技術規則》等相關法規。也就是說，即便全體住戶都同意，只要沒有申請建照，加蓋建物就是違建，行政機關隨時可以拆除。
3. 未違反強制規定
即便取得全體共有人同意，若加蓋行為違反建築法規（例如：加蓋面積過大、使用易燃材料、妨礙逃生通道等），依民法第71條之同意也可能無效。105年度訴字第2323號判決就明確指出：
「縱經由全體共有人同意，而使用方式若違反建築法規規定，依民法第71條之規定仍屬無效。」
因此，在現實中，頂樓加蓋幾乎都是「違建」，只是行政機關尚未主動拆除而已。
三、法院怎麼看？真實判決告訴你
讓我們從幾個真實判決，看看法院對頂樓加蓋的態度：
案例1：沉默同意不成立（111年度訴字第198號判決）
某住戶在頂樓加蓋，主張其他住戶多年未反對，但法院明確認定，其他住戶的單純沉默，並不足以構成同意或默許的意思，因此判決該住戶必須拆除加蓋物。
案例2：經同意但仍因違建無效（105年度訴字第2323號判決）
被告在頂樓平台加蓋64.21坪公尺建物，原告請求拆除。法院指出，頂樓平台加蓋違建已超出合理使用範圍，且屬違章建築，縱經由全體共有人同意，依民法第71條仍屬無效，判決拆除。
案例3：竊佔罪成立（105年度審簡字第1418號判決）
某住戶未經區分所有權人同意，在頂樓加蓋43坪公尺房屋供自己使用，遭檢察官以竊佔罪起訴。法院認定為無權使用他人不動產，構成刑法第320條第2項竊佔罪。這告訴我們，頂樓加蓋不只是民事糾紛，刑事責任也可能上身！
案例4：買賣糾紛，買方可依瑕疵擔保求償（96年度訴字第985號判決）
買方購買頂樓加蓋房屋，事後發現加蓋部分是「新違建」並遭即報即拆，主張賣方隱瞞資訊，請求減少價金。法院判准原告所述屬實，買方得請求減少價金。這告訴我們，買賣頂樓加蓋房屋風險極大，如未告知瑕疵，買方可主張瑕疵擔保，買賣糾紛案例不少。
四、頂樓加蓋的5大地雷
地雷1：民事侵占
其他共有人可以依民法第767條（所有物返還請求權）、民法第821條（共有人對第三人之請求權）要求將加蓋物拆除、回復原狀。這類訴訟非常多，而且勝訴機率非常高。例如85年台上字第1022號判決中，上訴人主張已取得「專用使用權」，但法院認為該為約定使用權之約定，不得對抗其他共有人，最終判決拆除。
地雷2：刑事竊佔罪
未經同意在共有的頂樓加蓋，可能被認定是「意圖為自己不法之利益」，竊佔他人之不動產，構成刑法第320條第2項竊佔罪。如105年度審簡字第1418號判決，被告未經告訴人同意擅自佔用，遭檢察官起訴竊佔罪。一旦成立，最重可處5年以下有期徒刑。
地雷3：行政裁罰
違建經查報後，主管機關會依《違章建築處理辦法》裁處。新違建（84年1月1日以後興建）原則上即報即拆；舊違建則可能列管緩拆，但仍隨時可能拆除（如涉及公共安全、消防逃生或有檢舉等）。96年度訴字第985號判決也確認：「所有違章建築之人隨時有遭主管機關依法拆除之風險，並無得合法保留使用或利用。」
地雷4：交易糾紛
買賣頂樓加蓋房屋時，如果賣方未告知違建新舊、合法性，可能構成瑕疵擔保責任，買方可以請求減少價金或解約。96年度訴字第985號判決指出，買方因買賣標的物有瑕疵得請求減少價金，無過失亦同。因此，買方事後發現被騙，可以要求退回部分價金。
地雷5：結構安全與滲水問題
未經專業設計的加蓋可能影響建築結構，導致樓下住戶產生漏水、龜裂、承重不足等問題。如85年台上字第1022號判決中，被告加蓋造成原告房屋漏水、牆壁龜裂等損害，原告除請求拆除外，還可請求損害賠償。加蓋者可能面臨巨額賠償責任。
五、常見問題 FAQ
Q1：頂樓住戶可以主張「專用約定」嗎？
可以，但必須在區分所有權人會議決議，將頂樓平台約定為特定住戶專用，且不得違反法規。在實務上，這種約定必須有區分所有權人會議同意（或規約明定），且專用約定的效力只是使用權，並非專屬所有，仍不得違法加蓋。即使有專用約定，加蓋建物仍須符合建築法規申請建照，否則仍是違建。
Q2：我家頂樓加蓋是民國84年以前蓋的，是否合法？
84年以前的舊違建只是「緩拆」，並非合法。行政機關仍可隨時拆除，且其他共有人仍可隨時起訴要求拆除。因此，舊違建只是「暫時不會被主動拆」，法律風險仍然存在。
Q3：其他住戶都沒有反對，是否代表默示同意？
不一定！法院認為，單純沉默（例如沒有工作、沒有異議）不代表有同意或默許的意思。必須有具體的積極行為表示同意的意思，例如：共同使用、分擔水電費等，才可能構成默示同意。在實務上認定非常嚴格，多數案例都不成立。
Q4：如果頂樓加蓋被拆，可以要求賠償嗎？
如果是違建，被拆通常由違建所有人負擔，且不得要求賠償。若是因買賣糾紛，可依瑕疵擔保向賣方求償。若加蓋經過區分所有權人同意、非違建（有建照），則可能依協議處理。
Q5：購買頂樓加蓋的房子，要注意什麼？
務必確認加蓋是否為違建、新舊程度、有無訴訟糾紛、其他住戶態度等。最好要求賣方提供區分所有權人會議的同意規約，確認專用約定。並在契約中明定違建的風險歸屬，避免買賣糾紛。必要時，諮詢專業律師或地政士。
結語
頂樓加蓋看似增加了使用空間，風險與法律責任卻非常巨大。在決定加蓋或購買頂樓加蓋房屋前，務必諮詢專業律師，了解合法性及風險，以免得不償失。記住：合法使用頂樓平台，才能住得安穩又無憂！
最後提醒：每個案件的情況不同，本文僅供一般法律知識參考。具體操作請根據個人情況諮詢專業律師，以獲得針對您個案的法律建議。文中引用之判決包括111年度訴字第198號、105年度訴字第2323號、105年度審簡字第1418號、96年度訴字第985號、85年台上字第1022號等，均為提供實務依據之參考。