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一、房地比是什麼？用一個蛋糕比喻秒懂！
想像你花了1,000元買了一個「土地起司蛋糕」，這個蛋糕是由兩層組成的：底層是厚厚的起司（代表「土地」），上層是蓬鬆的蛋糕體（代表「建物」）。
問題來了：這1,000元裡面，有多少是為了「蛋糕體（建物）」付的？有多少是為了「起司底（土地）」付的？
房地比，就是回答這個問題的工具。
在台灣，買賣不動產的總價通常是「土地＋建物」合一計算的，但在稅法和銀行的眼中，土地跟建物是完全不同的東西——土地不會折舊、不用課財產交易所得稅；建物會隨年份老化折舊、交易要課稅。因此，每次涉及不動產交易的稅務或貸款評估，都需要先把「一整塊蛋糕」切開，算清楚哪些是土地的錢、哪些是建物的錢。
房地比的核心概念：
房地比 ＝ 建物（房屋）的政府公告現值，占整筆不動產（土地＋建物）政府公告現值總額的比例。
這裡出現的「政府公告現值」，不是市場成交價，而是政府每年公告的評定價格——建物那部分叫「房屋評定現值」，土地那部分叫「土地公告現值」。兩者都是政府機關依照固定公式計算的數字，通常遠低於市場實際成交價，但卻是法律計算上的標準依據。
二、房地比的計算公式與實際範例
弄懂概念後，我們來看實際計算方式。
房地比計算公式
房地比 = 房屋評定現值 ÷（房屋評定現值 + 土地公告現值）× 100%
換句話說：土地比 = 1 - 房地比
實際試算範例
範例一：台北市一般公寓（屋齡10年）
・房屋評定現值：200萬元
・土地公告現值：800萬元
・總公告現值：1,000萬元
房地比計算：
200 ÷（200 + 800）× 100% = 20%
→ 這棟房子中，20%屬於「建物」，80%屬於「土地」
範例二：桃園市新建案（屋齡1年）
・房屋評定現值：400萬元
・土地公告現值：300萬元
・總公告現值：700萬元
房地比計算：
400 ÷（400 + 300）× 100% = 約57%
→ 這棟新屋中，57%屬於「建物」，43%屬於「土地」
從兩個範例可以明顯看出：屋齡越新，房地比往往越高；屋齡越老，建物折舊後房地比越低，土地比例反而越大。這個差異，對稅務和貸款的影響相當深遠，接下來就一一說明。
三、房地比對稅務的影響：賣房時差很大！
台灣的不動產稅制分成「新制（房地合一稅）」和「舊制（財產交易所得稅）」，兩種制度都需要用到房地比的概念，但計算方式稍有不同。
舊制：財產交易所得稅（2015年12月31日以前取得的房地）
舊制最明顯的特點是：土地的交易所得免課所得稅（改課土地增值稅），只有建物部分才課財產交易所得稅。因此，房地比在舊制中就成了非常重要的工具——用來計算「賣房總價中，有多少比例是建物的錢、需要課稅」。
舊制計算邏輯
假設你以500萬元賣出一棟舊屋，房地比為20%（建物），80%（土地）：
- ・建物部分的售價：500萬 × 20% = 100萬元（這部分要課財產交易所得稅）
- ・土地部分的售價：500萬 × 80% = 400萬元（這部分改課土地增值稅，不列入所得稅計算）
可以看出，舊制下，房地比越低（建物比例越小），需要課財產交易所得稅的金額越少。這也是許多老屋持有人的「稅務小確幸」——屋齡大、折舊多、房地比低，課稅基礎相對小。
新制：房地合一稅（2016年1月1日以後取得的房地）
房地合一新制將土地與建物的交易所得「合併計算」後課稅，計算時會扣除土地漲價總數額，不再需要用房地比來拆分。但申報時仍需提供相關土地與房屋的公告現值資料，輔助計算土地增值的部分。
依財政部房地合一制度說明，房地合一新制的稅率依持有期間而定：
| 持有期間 | 適用稅率（個人） |
|---|---|
| 2年以內 | 45% |
| 超過2年、未逾5年 | 35% |
| 超過5年、未逾10年 | 20% |
| 超過10年 | 15% |
更多房地合一稅的詳細規定，可參考財政部臺北國稅局房地合一稅說明（官方網站，無著作權問題）。
律師小提醒：舊制或新制，如何判斷？
簡單判斷方式：看取得日期。105年（2016年）1月1日以後取得（簽買賣合約）的房地，適用房地合一新制；此日期前取得者，適用舊制財產交易所得稅。若有疑問，建議向所在地國稅局或稅務專家確認。
四、銀行怎麼用房地比（的邏輯）決定貸款額度？
很多人以為房地比只跟稅有關，其實它背後的邏輯——「土地不折舊、建物會折舊」——深深影響著銀行鑑價和核貸決策。
銀行鑑價的核心邏輯
銀行在核房貸時，不會直接採用你的買賣成交價，而是由銀行內部鑑價部門或委外的不動產估價師，根據實價登錄資料、物件條件等進行「銀行鑑價」。鑑價結果決定了銀行眼中這棟房子「值多少錢」，進而影響最終核貸的成數和額度。
在鑑價邏輯上，銀行其實和「房地比」遵循同一個核心思維：
土地：不會折舊，保值性高
土地的價值不會因為時間流逝而減少，在精華地段甚至隨時間增值。銀行視土地為擔保品中最「穩當」的部分，土地比例高的物件，銀行評估時相對加分。
建物：隨屋齡折舊，價值逐年遞減
建物會因屋齡增加而折舊，耐用年限越短，殘值越低。屋齡越高的建物，銀行估價越保守，可能導致鑑價低於市場成交價，進而影響核貸額度。
屋齡對貸款年限的影響
台灣銀行核定中古屋貸款年限時，通常採用以下兩個公式來限制：
公式一
貸款年限 + 屋齡 ≤ 65
例：屋齡25年的房子，最多只能貸40年期
公式二
貸款年限 + 借款人年齡 ≤ 75
例：45歲的借款人，最多只能貸30年期
兩個公式取較小值，為銀行實際核定的貸款年限上限。
地段等級對貸款成數的影響
銀行在鑑價時，還會按照不動產所在地區的地段條件，分級決定最高核貸成數：
| 地段級別 | 說明 | 最高核貸成數（約） |
|---|---|---|
| A 級 | 六都精華地段、熱門商圈 | 最高 8 成 |
| B 級 | 六都一般地段、次要商圈 | 約 7.5 成 |
| C 級 | 縣市一般地區 | 約 7 成 |
| D 級 | 偏遠地區、交易稀少 | 約 6 成以下 |
重要提醒：銀行鑑價 ≠ 市場成交價
許多買方以1,000萬元成交，卻發現銀行鑑價只有800萬元，導致原本預期能貸到的金額大幅縮水。這種「鑑價落差」在市場快速上漲期間尤其常見，因為銀行參考的實價登錄資料通常有數個月的時間落差。購屋前務必先向多家銀行詢問估價，避免臨時頭期款不足的窘境。
五、新屋 vs. 老屋的房地比差異，哪個更有利？
這是很多買房族最想知道的問題。我們分別從「稅務」和「貸款保值性」兩個角度來分析：
新屋（屋齡5年以內）
- 房屋評定現值較高 → 房地比較高（建物比例大）
- 稅務觀點：舊制下課稅基礎較大；新制下，因取得成本高，稅務計算依持有期間決定
- 貸款觀點：屋齡新，銀行估值較高，貸款成數通常可到7至8成；但房地合一新制下短期出售稅負重
老屋（屋齡30年以上）
- 建物大量折舊，房屋評定現值低 → 房地比低（土地比例大）
- 稅務觀點：舊制下課稅建物比例小，所得稅負擔相對輕；但土地增值稅需另計
- 貸款觀點：建物殘值低，銀行估值保守；但若位於精華地段，土地價值高，仍有一定的擔保品價值
各屋齡估值最佳時期（依金融聯合徵信中心資料）
| 屋齡 | 銀行估值表現 |
|---|---|
| 6～9 年 | 估值最高（CP值最佳） |
| 9～12 年 | 估值次高 |
| 12～20 年 | 估值中等，年限壓縮開始明顯 |
| 30 年以上 | 建物殘值低，成數保守；土地條件佳者另論 |
六、如何查詢你的房地比？一步一步教你
計算房地比需要用到兩個數字：房屋評定現值（建物）和土地公告現值（土地）。以下說明如何查詢：
查詢「土地公告現值」（土地部分）
土地公告現值由各直轄市或縣市政府每年1月1日公告，可透過以下方式查詢：
- 線上查詢：至內政部地政司公告地價查詢系統（免費，無需帳號）
- 臨櫃查詢：向不動產所在地的地政事務所申請地籍謄本，謄本上會載明土地公告現值
- 稅單查詢：土地增值稅繳款書或地價稅單上均會載明相關數值
查詢「房屋評定現值」（建物部分）
房屋評定現值由各地地方稅稽徵機關依建築結構、材料、屋齡等折舊計算，查詢方式：
- 臨櫃查詢：房屋所有人親自至房屋所在地的地方稅稽徵機關，申請「房屋稅籍證明書」，上面會載明房屋評定現值
- 線上查詢：以自然人憑證登入地方稅網路申報系統（各縣市稅務局網站）查詢
- 稅單查詢：每年5月的房屋稅繳款書上，會載明房屋評定現值
代入公式計算
取得兩個數字後，代入公式：房地比 = 房屋評定現值 ÷（房屋評定現值 + 土地公告現值）× 100%，即可得出你的房地比。
小提醒：台北市公告現值查詢更方便
台北市政府地政局提供公告現值及地價線上查詢，台北市民可直接在官網查詢，不必臨櫃辦理，相當方便。
七、房地比與中央銀行的管制政策
近年來，中央銀行為健全房地產市場，多次出手調整不動產貸款規範，這些政策同樣跟不動產的價值組成（包含房地比邏輯）息息相關。
依據中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答（中央銀行官方文件），目前主要規範包含：
自然人第1戶：最嚴格限制
第1戶貸款受最嚴格的成數與寬限期限制。相關規定因政策調整而有所變動，貸款前應向各銀行確認最新規定。
換屋族協處機制（113年9月20日後適用）
先買後賣的實質換屋族，可申請18個月產權移轉調適期，暫時排除部分限制，減少換屋族的資金壓力。
購地貸款：需附具體興建計畫
購地貸款的借款人需檢附具體興建計畫，最長以18個月為動工期限原則，防止「只買土地、不蓋屋」的囤地行為。
對於一般購屋族而言，了解房地比可以幫助你更精準評估：你買的這間房子，銀行眼中的「土地擔保價值」有多少？「建物折舊風險」有多大？在申請貸款前做好這道功課，才能避免鑑價落差帶來的資金缺口。
八、FAQ 快速問答
Q1：房地比怎麼計算？
計算公式為：房屋評定現值 ÷（房屋評定現值 + 土地公告現值）× 100%。這個比例代表「建物價值」在整體不動產中的占比。土地部分則為 1 減去房地比。例如：房屋評定現值200萬、土地公告現值800萬，房地比 = 200 ÷ 1,000 = 20%。
Q2：房地比高好還是低好？
要看目的而定。從舊制稅務角度：房地比越低（建物比例越小），應課財產交易所得稅的金額越少，對賣方有利。從貸款保值性角度：土地不折舊，低房地比（土地比例高）的物件，長期保值性較佳，銀行也較有信心作為抵押品。從新制房地合一稅角度：稅率主要看持有期間，房地比影響較間接。
Q3：房地比在哪裡查詢？
需分別查兩個數值：土地公告現值可至內政部地政司公告地價查詢系統線上查詢，或查閱土地謄本；房屋評定現值可至房屋所在地的地方稅稽徵機關申請「房屋稅籍證明書」，或憑自然人憑證線上查詢。取得兩個數字後，代入公式即可自行計算。
Q4：買新屋和老屋的房地比有什麼不同？
新屋的建物現值較高，房地比通常較高（建物占比大）。老屋因建物隨屋齡折舊，房屋評定現值逐年降低，房地比相對較低（土地占比大）。因此，同一地區的老屋，土地比例往往更高，在土地具有增值潛力時（如具都更條件），對保值性反而較為有利。
Q5：房地比會影響銀行貸款成數嗎？
間接影響。銀行採用自己的內部鑑價方式，並非直接套用房地比公式。但建物會因屋齡折舊而降低銀行估值，土地不折舊的特性則有助維持擔保品價值。高土地比例（低房地比）的物件，在銀行估價時往往比同等屋齡但土地比例低的物件更具保值優勢。此外，地段等級（A/B/C/D級）也直接決定銀行最高核貸成數，精華地段最高可到8成。
Q6：房地合一新制下還需要計算房地比嗎？
新制（房地合一稅）是將房地合併計算課稅，計算時會扣除「土地漲價總數額」（土地增值免重複課稅），不再像舊制那樣直接用房地比拆分課稅基礎。但申報時仍需要提供土地公告現值等資料。若你的房子是105年（2016年）1月1日以後取得，適用房地合一新制，建議向稅務機關或專業人士確認計算細節，或參考財政部稅務入口網的說明。
結語：搞懂房地比，讓你的買賣決策更精準
房地比，聽起來像個冷僻的法律名詞，其實是台灣不動產交易中最基礎、最重要的概念之一。它決定了你賣房時要繳多少稅、決定了你的房子在銀行眼中的長期擔保價值，也影響著老屋與新屋在持有成本上的根本差異。
買房前，多花5分鐘查一下目標物件的房屋評定現值和土地公告現值，計算出房地比，再搭配屋齡、地段評估，就能對銀行可能的鑑價結果有更精準的預期——不會在過戶前才發現頭期款不夠，也不會在賣房時對稅金數字感到措手不及。
當然，不動產交易涉及的稅務與法律細節因個案不同而差異極大，若有具體問題，建議諮詢專業律師或稅務專家，量身評估最適合你的策略。
本文稅務資訊以財政部房地合一制度規範及相關規定為依據，如法規後續有修正，請以最新公布之條文及官方說明為準。稅務計算具有個案差異，如需試算請洽相關稅務機關或專業人士。