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一、真實情境：繼承房子要賣，稅單嚇人怎麼辦？
阿明的父親在去年過世，留下了一棟民國70年代購入的老公寓，地點在台北市大安區，市場行情大約1,500萬元。阿明和弟弟商量，打算把房子賣掉、各分一半。
聽說賣房要繳稅，阿明去國稅局問，結果被告知：「你們要繳房地合一稅，稅率可能是20%，扣掉成本大概要繳100萬以上……」
阿明傻了：「房子是繼承來的，又不是我買的，憑什麼繳這麼多？」
這個問題，很多繼承人都有。關鍵在於：繼承房屋出售，到底適用哪一種稅制？計算方式怎麼算？有沒有辦法合法節稅？這三個問題，我們一一來解答。
先記住這個大原則
繼承房屋出售的稅，分新制（房地合一稅）與舊制（財產交易所得稅）兩種，適用哪一種，看的是「被繼承人」何時取得這棟房子，而不是你何時繼承。
二、舊制 vs 新制：你適用哪一種？
民國105年1月1日（2016年）是台灣房地產稅務史上的重要分水嶺——房地合一稅在這天正式上路。在這天之前取得的房地，適用舊制；在這天之後取得的，適用新制。
不過，「繼承」的情形比較特殊。根據財政部官方說明，判斷繼承房屋適用新舊制的方式如下：
| 被繼承人取得日期 | 繼承人繼承日期 | 出售適用制度 |
|---|---|---|
| 104年12月31日以前 | 105年1月1日以後 | 舊制（財產交易所得稅） |
| 105年1月1日以後 | 105年1月1日以後 | 新制（房地合一稅） |
舊制（財產交易所得稅）怎麼課？
舊制只對房屋部分課稅（土地部分另課土地增值稅，不進入綜合所得稅）。出售舊制房屋的「財產交易所得」，通常以下列方式計算擇一：
- 依實際成交金額減去繼承時房屋評定現值（加計相關費用）計算實際所得
- 或由財政部賦稅署按房屋評定現值一定比例（各縣市不同）計算推計所得
計算出的財產交易所得，併入當年度綜合所得稅申報，稅率依個人所得級距5%至40%不等。由於評定現值遠低於市價，整體稅負通常遠低於房地合一稅新制。
有無「選擇新制」的機會？
原本適用舊制的繼承房屋，若符合自住條件，可以選擇改按新制（房地合一稅）申報，以享有新制的400萬元免稅額及10%優惠稅率。但這個選擇需要謹慎評估，若持有期間短、成本低，新制反而可能不利。建議事先試算後再決定。
三、繼承取得日怎麼認定？持有期間怎麼算？
在新制（房地合一稅）下，持有期間決定稅率——持有越久，稅率越低。因此，「繼承取得日」怎麼認定，是節稅的關鍵。
繼承取得日的一般原則
依照現行規定，繼承取得的房地，以繼承登記完成日（即辦竣所有權移轉登記之日）為取得日，從這天起算持有期間。
持有期間起算範例
- 例 父親於107年（2018年）取得房地，110年（2021年）過世，子女於110年6月辦妥繼承登記，持有期間從110年6月起算。若子女於115年6月出售，持有滿5年，適用20%稅率。
重大利多！連續繼承可合併計算持有期間
以往，連續繼承（例如：爺爺傳給爸爸、爸爸再傳給你）的情況下，只能從「你」辦完繼承登記那天起算持有期間，爺爺和爸爸的持有年數統統不算——這對繼承人非常不公平，可能一繼承就要繳45%的高稅率。
好消息是，財政部於2023年11月2日發布函釋（台財稅字第11204619060號），正式放寬連續繼承的持有期間計算：
財政部2023年函釋核心內容：
個人交易因連續2次以上繼承或受遺贈取得的房屋、土地，在計算房地合一稅持有期間時，可將各次被繼承人（遺贈人）的持有期間一併計入，不再只從最後一次繼承登記日起算。
適用範圍：①計算適用稅率的持有期間；②計算自住優惠（自住6年條件）的期間。
重要限制：防杜租稅規避
若稽徵機關查明當事人有藉法律形式規避或減少納稅義務的安排（例如刻意安排多次繼承以累積持有期間），則不適用合併計算規定。
這項函釋影響深遠，尤其對「爺爺→爸爸→子女」這種多代傳承的家族房產，節稅效果相當顯著。詳細說明可參考KPMG台灣的專業分析。
四、房地合一稅稅率表與計算方式
房地合一稅的核心公式是：（出售金額 - 取得成本 - 費用 - 土地漲價總數額）× 稅率 = 應納稅額。其中稅率依持有期間決定，繼承人適用的稅率表如下（個人適用稅率）：
| 持有期間 | 稅率 | 備註 |
|---|---|---|
| 2年以內 | 45% | 重稅，避免短期炒作 |
| 超過2年至5年 | 35% | 仍屬高稅率 |
| 超過5年至10年 | 20% | 中等稅率 |
| 超過10年 | 15% | 最低一般稅率 |
| 符合自住條件 | 10%（超過400萬元部分） | 400萬以內免稅，需符合自住6年等條件 |
更多稅率細節，可參閱財政部台北國稅局「房地合一2.0六大修法重點」。
計算範例
情境：繼承取得房地，持有6年後出售
- 出售金額：1,500萬元
- 取得成本（繼承時房屋評定現值+土地公告現值，CPI調整後）：300萬元
- 相關費用（仲介費等）：60萬元
- 土地漲價總數額（公告現值漲幅，已繳土地增值稅部分）：200萬元
- 課稅所得 = 1,500 - 300 - 60 - 200 = 940萬元
- 持有6年，稅率 20%
- 應納房地合一稅 = 940萬 × 20% = 188萬元
若符合自住優惠，400萬以內免稅，超過部分課10%，應納稅額可大幅降低：(940 - 400) × 10% = 54萬元，節稅逾130萬！
五、繼承取得成本：「評定現值」的陷阱
這是繼承房屋出售稅負偏重的核心原因，很多人不知道——繼承取得房地的「成本」，不是被繼承人當初的買進價格，而是依照特殊規定認定。
根據財政部官方公告，個人出售繼承取得之房地，其取得成本的計算方式為：
繼承房地取得成本認定公式：
取得成本 ＝ 繼承時房屋評定現值＋公告土地現值（按出售時最新消費者物價指數調整）
不是被繼承人當初的購買價格，也不是市場公平交易價值。
為什麼這是「陷阱」？
台灣的房屋評定現值和公告土地現值，長期以來遠低於市場實際價值。以台北市為例，市場行情1,500萬的房子，繼承時的評定現值加公告現值合計可能只有300萬，二者差距高達5倍。
這意味著，你的「帳面所得」會被大幅膨脹：以1,500萬元出售，成本只有300萬元，課稅所得高達1,200萬元（扣除費用及土地漲價數額前）。若持有期間不足，稅率高達35%甚至45%，稅負驚人。
為什麼不能用被繼承人的買進成本？
因為繼承不是「買賣」，沒有實際的交易價格可查。財政部以繼承當時的政府評定價值作為成本基礎，雖然在法理上有其依據，但造成「成本偏低、課稅所得偏高」的實際稅負問題，是繼承房產最大的稅務痛點。若父母生前曾贈與財產或協助購屋，相關贈與稅問題也需一併釐清。
六、節稅注意事項：自住優惠、連續繼承新函釋
繼承房屋的稅負看起來很重，但只要掌握以下幾個合法的節稅途徑，就能大幅降低稅負。若想進一步了解如何預留遺產稅稅源，可搭配閱讀相關規劃文章。
節稅途徑一：善用自住房地優惠
若你或配偶、未成年子女有在該房屋設籍居住，出售前6年內符合自住條件，就可以享受400萬元免稅額 + 超過部分10%優惠稅率的重大節稅利多。
自住優惠必須同時符合3個條件：
- ① 出售前6年內，本人、配偶或未成年子女已在該房屋辦竣戶籍登記並實際居住
- ② 出售前6年內，房屋未有出租、供營業或執行業務使用之情事
- ③ 出售前6年內，未曾以其他房地適用過此項自住優惠
特別注意：連續繼承情形下，被繼承人或其配偶的自住期間，也可以合併計入6年期間，讓原本不符合的案例有機會達到門檻。
節稅途徑二：拉長持有期間再出售
若短期內不急需用錢，可以考慮持有超過一定年限後再出售：
- 持有超過5年：稅率從35%降至20%，節省相當可觀
- 持有超過10年：稅率降至15%，為最低一般稅率
- 搭配連續繼承函釋合併計算，可能更快達到低稅率門檻（詳見繼承房屋房地合一稅完整說明）
節稅途徑三：確認是否適用舊制（被繼承人104年前取得）
如果父母親是在民國104年（2015年）以前就取得了這棟房子，你繼承後出售，適用的是舊制財產交易所得稅，稅負通常遠低於新制。這種情況切勿主動選擇新制申報，除非你明確計算過選新制更有利（例如持有期間長且符合自住優惠）。
節稅途徑四：確實列計所有費用
出售房地相關的費用都可以列計扣除，降低課稅所得：
- 仲介費（依實際費用列計，上限為成交金額的6%）
- 廣告費、清潔費、搬遷費等必要費用
- 改良工程費用（如裝修、修繕，需保留收據）
- 繼承取得後繳納的地價稅、房屋稅（持有期間）
申報期限提醒
出售適用新制的房地，不論盈虧、有無應納稅額，都必須在完成所有權移轉登記日次日起30日內，向戶籍所在地國稅局辦理申報。忘記申報可能面臨補稅加罰，千萬不能大意。相關申報資訊可查詢財政部房地合一稅制專區。
七、FAQ 快速問答
Q1：繼承房屋出售要繳房地合一稅還是財產交易所得稅？
關鍵看被繼承人的取得日期。若被繼承人是在104年12月31日以前取得房地，即使你在105年以後繼承，出售時仍適用舊制財產交易所得稅（只針對房屋，土地另課土地增值稅）。若被繼承人是105年1月1日以後取得，你繼承後出售，才適用新制房地合一稅。詳細規定可參閱財政部官方說明。
Q2：繼承房屋的「取得成本」怎麼認定？
在房地合一稅新制下，繼承取得的成本是以繼承當時的房屋評定現值及公告土地現值，按出售時最新消費者物價指數（CPI）調整後計算，而非被繼承人當初的買入價格。由於評定現值通常遠低於市價，這會導致課稅所得偏高。財政部有關繼承房地成本認定的官方說明可供參考。
Q3：繼承房屋後持有多久稅率才會比較低？
房地合一稅率依持有期間遞減：2年內45%、2至5年35%、5至10年20%、10年以上15%。繼承取得的持有期間從繼承登記完成日起算。若屬連續繼承，可依2023年財政部函釋合併計算各次被繼承人的持有期間，有機會適用更低稅率。建議持有超過5年後再出售，稅率可從35%降至20%。
Q4：什麼是「連續繼承」持有期間合併計算？
財政部於2023年11月發布函釋（台財稅字第11204619060號），規定若房地是因連續2次以上繼承或受遺贈取得，計算房地合一稅持有期間時，可將各次被繼承人的持有期間一併計入，不再只從最後一次繼承日起算。對「爺爺傳父親、父親再傳子女」這類多代傳承，節稅效果顯著。
Q5：繼承的房子可以享受「自住房地優惠」節稅嗎？
可以！但須同時符合3個條件：①出售前6年內本人、配偶或未成年子女已在該房屋辦竣戶籍登記並居住；②6年內房屋未出租、供營業或執行業務；③6年內未曾以其他房地適用過此優惠。符合條件者可享400萬元免稅額，超過部分稅率10%，節稅效果可超過百萬元。連續繼承情形下，被繼承人的自住期間也可合併計算。
Q6：舊制財產交易所得稅怎麼計算？繼承房子適用嗎？
若被繼承人是在104年12月31日以前取得房地，繼承人出售時適用舊制。舊制只對「房屋部分」課徵財產交易所得稅，土地另課土地增值稅（不進綜所稅）。舊制的財產交易所得，可按實際成本計算，或依國稅局公告的推計比例計算，整體稅負通常遠低於新制，是對繼承人較有利的制度。
Q7：繼承房屋出售要在多久內申報稅務？
適用新制（房地合一稅）的房地出售，不論盈虧，必須在完成所有權移轉登記日次日起30日內，向戶籍所在地國稅局辦理申報。逾期申報將面臨補稅及罰鍰。舊制財產交易所得則併入年度綜合所得稅，隔年5月申報。土地增值稅則在辦理產權移轉時，由地政事務所一併計算。
結語：搞清楚制度，繼承房產的稅務不再是噩夢
繼承房屋出售的稅務，看似複雜，但只要掌握幾個關鍵點，就能在合法範圍內大幅降低稅負：
- ① 先確認被繼承人的取得日期——決定適用新制還是舊制，是最重要的第一步
- ② 善用連續繼承函釋——合併計算各代持有期間，可能大幅降低適用稅率
- ③ 符合條件就申請自住優惠——400萬免稅額＋10%優惠稅率，節稅效果最顯著
- ④ 不急售就多持有幾年——超過5年稅率降至20%，超過10年降至15%
- ⑤ 確實列計所有費用——仲介費、修繕費、土地增值稅等都可扣除
每個繼承案例的情況都不同，若您面臨繼承房產的稅務問題，強烈建議在出售前先諮詢專業律師或稅務顧問，做好事前規劃，避免多繳冤枉稅。此外，也可考慮透過保險節遺產稅等方式進行長期傳承規劃。
本文法律資訊依據《所得稅法》第14條之4、財政部相關函釋及財政部房地合一稅制說明，如後續法規有修正，請以最新公布條文為準。