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一、換約到底是什麼？新制前後差在哪？
「換約」說白了，就是你把自己手上的預售屋買賣契約，連同所有權利義務，一口氣「換」給另一個人——讓新的買方頂替你的位置，繼續跟建商完成後續交屋。過去，換約幾乎和「炒預售屋」畫上等號：投機客在建案開賣時搶購一堆戶，等到市場熱了再換約出場，賺取大量差價，根本不用等交屋就套現離場。
為了打擊這種炒房行為，立法院在2023年通過《平均地權條例》修正，自民國112年7月1日起，正式對換約行為「下重手」：
新舊制最關鍵的差異
| 項目 | 112/7/1 前簽約（舊制） | 112/7/1 後簽約（新制） |
|---|---|---|
| 是否可換約 | 原則上可以 | 原則上禁止 |
| 例外許可 | 無特別限制 | 僅限親屬讓與，或符合六大情形並申請核准 |
| 違規罰則 | 無 | 50萬至300萬元（按戶數計） |
| 實價登錄 | 換約後30天內申報 | 換約後30天內申報（同） |
先確認你的合約簽約日期！
新制不溯及既往。如果你的預售屋合約是在112年7月1日前簽訂，則不受新制限制，仍可依舊制與建商協議換約。確認簽約日期是第一步，這一步搞錯，後面全部白費力氣。
根據內政部說明，換約限制的立法意旨是明確的：住宅是用來居住的，不應該是投資炒作的商品。這個原則一旦確立，配套的罰則自然相當重手。
二、還能換約的兩種合法路徑
新制雖然嚴格，但立法者知道「人生不如意，十常八九」，還是為有真實需求的人留了兩條出路。
路徑一：親屬讓與——免申請，直接換
法律認定家庭內部移轉不具炒作性質，因此以下親屬之間的讓與，不需要向主管機關申請，直接與建商辦理換約即可：
- ✓ 配偶：讓與給自己的配偶
- ✓ 直系血親：讓與給父母、子女、祖父母、孫子女
- ✓ 二親等內旁系血親：讓與給兄弟姊妹
這個路徑沒有「每2年限1戶」的數量限制，程序上也簡便許多。但要注意，「免申請」不等於「免手續」——仍需通知建商辦理換約，且完成後必須在30天內申報實價登錄。另外，若屬贈與性質，可能需要留意贈與稅問題（每年免稅額244萬元）。
路徑二：六大法定例外——申請核准，再換約
若非親屬間讓與，但買受人遭遇以下六種重大生活變故，可向建案所在地的縣市政府提出申請，經核准後方可換約。但每人全國每2年以1戶為限：
① 非自願離職超過6個月
被資遣、公司倒閉等非自願原因離職，且超過6個月仍未再就業。注意：簽約前須有勞保年資1年以上，主動辭職不符合。
② 重大傷病須全天照顧逾6個月
買受人本人或家庭成員罹患重大傷病，經醫師診斷須6個月以上全天照顧，診斷日期須在簽約後。
③ 現住房屋因災害毀損無法居住
現居房屋因天災等不可抗力受損，導致無法繼續居住，須另行租屋，需提出主管機關出具的毀損證明。
④ 重大意外事故致第三人死傷，須全天照顧逾6個月
買受人或家庭成員因重大意外造成第三人死亡或重傷，需負擔全天照顧責任達6個月以上。
⑤ 原買受人死亡，繼承人不願保留
原買受人交屋前死亡，繼承人依法繼承後，不願繼續持有該預售屋合約，可申請換約。
⑥ 共同買受人之間轉讓
同一份合約的多位共同買受人，彼此之間進行持份轉讓，僅限原合約上已列名的共同買受人互相轉讓。
關鍵：一定要「先申請、後換約」！
申請核准路徑的最大陷阱在於：必須在實際換約或刊登廣告之前，先向縣市政府提交申請，取得核准文件後才能辦理換約。若先換約再補辦申請，仍可能被認定違規。申請書可向各縣市地政機關索取，或至政府官方網站下載。
三、換約完整流程 Step by Step
搞清楚自己走哪條路之後，接下來就是實際執行。不同路徑的流程有些差異，以下以最常見的「申請核准後換約」為主線，說明完整步驟：
確認合約簽約日期及適用法規
先確認合約是在112年7月1日前還是後簽訂。舊制合約可跳過申請步驟，直接與建商協商換約事宜；新制合約則需依法走申請程序。
確認自己符合哪種例外情形
對照兩種路徑，確認自己的情況屬於「親屬讓與（免申請）」還是「六大例外（需申請）」。建議先諮詢律師，避免誤判浪費時間。
蒐集並備妥應備文件
各情形所需文件不同，常見基本文件包括：
- 申請書（向縣市政府地政局索取或官方網站下載）
- 買受人身分證明文件影本
- 原預售屋買賣契約書影本
- 符合各情形的證明文件（例如離職證明、診斷書、繼承文件等）
向建案所在地縣市政府提出申請
申請機關為建案基地所在地的直轄市或縣市政府（通常是地政局或建設局），不是買方戶籍所在地。若文件有缺漏，主管機關通知後應在15天內補正，逾期未補正將被駁回。
取得核准文件，與新買方簽立讓渡協議
收到縣市政府核准文件後，原買受人（賣方）與新買受人（買方）簽立預售屋權利讓渡書（私契），約定讓渡價金、付款方式及時程。建議委託地政士（代書）協助，確保文件合規。
向建商辦理換約手續
持核准文件及讓渡書前往建設公司，更換合約上的買受人名義。建商不得無故拒絕依法取得核准的換約申請。換約完成後，建商通常會收取行政費用（依各建案規定）。
30天內申報實價登錄
換約完成後，應在30天內完成實價登錄申報，親屬讓與亦同。申報時需在備註欄載明換約日期及讓渡價格，逾期申報可能面臨罰鍰。
四、換約費用怎麼算？買賣雙方各付什麼？
換約牽涉到多方費用，很多人在談好「讓渡價格」之後，才發現還有一堆雜費沒算進去，搞得很狼狽。以下把費用分類整理清楚：
讓渡價金（最大的那筆錢）
這不是「費用」，而是整個換約的核心：新買方要付給原買方多少錢，才能頂替他的位置？通常這筆錢的計算方式是：
讓渡價金 ≈ 原買方已繳給建商的款項總額 ＋ 雙方議定的價差
（原買方已繳金額由新買方承接，另外加計雙方談妥的「讓渡利潤」或「折讓」）
若原買方在市場高點買進，現在市場下跌，換約可能出現「倒貼」情形（讓渡價金低於已繳金額）。若市場上漲，原買方可能多收一筆差價。這完全由雙方自由協議，法律上沒有規定讓渡利潤上限。
換約行政費用（付給建商）
建商通常會收取「換約手續費」，金額各案不同，常見為數千元至數萬元不等。有些建商不收費，有些則明文規定換約費用，簽約前應仔細閱讀契約中的相關條款。
代書費與仲介費
| 費用項目 | 估計金額 | 由誰負擔 |
|---|---|---|
| 讓渡書代書費 | 3,000～10,000元 | 雙方協議 |
| 建商換約手續費 | 依各建案規定 | 通常由原買方負擔 |
| 仲介服務費（如委託仲介） | 讓渡價金的1%～2% | 委託方（通常為原買方） |
| 律師諮詢費（如有） | 依律師事務所規定 | 各自負擔 |
房地合一稅也要算進去！
若原買方從換約中賺取了「差價」（讓渡利潤），依規定屬於財產交易所得，可能需要申報繳納房地合一稅。換約的利潤並不是免稅的，這一點很多人沒想到。建議在談妥讓渡價格前，先了解稅負成本，才能計算出真正的淨收益。詳細規定可參考房地合一稅2.0預售屋篇說明。
五、換約不成、走向解約：違約金上限15%怎麼算？
如果你的情況不符合任何換約例外，又實在不想繼續履行合約，最後的選項就是「解約」。解約不等於換約，兩者法律效果完全不同：解約是直接終止契約，你不再是任何一方的買受人，但代價是要面對違約金。
根據行政院公告的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，違約金規定如下：
違約金上限規定（買方違約解約）
-
①
上限：房地總價的15%
建商收取的違約金，不得超過房地總價款的15%，這是法定上限，契約中若約定超過此比例，超額部分無效。
-
②
實際以已繳金額為上限
建商沒收違約金不得超過買方已繳納的金額，也就是說，若你只繳了5%定金，建商頂多沒收那5%，不能強迫你補繳到15%。
-
③
若已繳超過15%，超額部分須退還
萬一你已繳超過總價15%的金額，建商只能保留15%，超出的部分應退還買方。
建商違約（遲延交屋等），買方怎麼辦？
換約問題不只是買方的事。如果是建商違約——例如嚴重逾期交屋、建案爛尾、違反廣告承諾等——買方也有權主張解約並請求賠償：
- 建商無法在約定期限內取得使用執照，買方可請求解除契約
- 解約後，建商須退還買方已繳全部價款及遲延利息
- 違約金上限同樣為房地總價的15%，這次是由建商賠給買方
- 情節嚴重者，買方可另外主張損害賠償，不限於違約金
遇到建商違約，別急著自行解約，先諮詢律師，確認解約時機與通知方式是否符合程序，避免反而被認定自己違約。
六、違規換約最高罰300萬！這些地雷千萬別踩
很多人存有僥倖心態：「私下換約，沒人知道吧？」但在實價登錄2.0資訊透明化，加上內政部建立的炒作檢舉獎金機制下，違規被查獲的風險遠比想像中高。
| 違規對象 | 違規行為 | 罰鍰金額 |
|---|---|---|
| 買受人 | 違規換約轉售／刊登換約廣告 | 50萬～300萬元（按戶數計） |
| 建商 | 同意或協助買方違規換約 | 50萬～300萬元（按戶數計） |
| 任何人 | 哄抬房價、散布不實資訊、壟斷炒作 | 100萬～5,000萬元，嚴重者刑事責任 |
罰鍰是按交易的戶（棟）數分別計算，同時違規多戶，罰款就乘以戶數，最高理論罰款金額相當驚人。
三個最常見的違規陷阱
陷阱一：以為「私下換約」沒人知道
實價登錄強制申報制度讓所有換約紀錄都有跡可查，檢舉獎金機制更讓「知情人」有動機舉報，私下換約幾乎沒有真正隱密的空間。
陷阱二：先刊廣告、後申請核准
只要刊出換約廣告，就已構成違規，不管有沒有實際完成換約。申請核准一定要在刊廣告、找買家之前，不能倒過來。
陷阱三：誤以為「買賣民事有效就沒事」
違規換約的行政罰鍰，與民事契約的效力是兩件獨立的事。即使換約的民事行為有效，行政罰鍰照樣開罰，兩者不互相抵消。
七、換約前必讀的五個自保重點
不論是要換約還是解約，以下五個重點在行動之前都要先想清楚：
- 先查合約簽約日期：112年7月1日前還是後簽訂，直接決定你適用哪套規則，這是最基礎也最關鍵的確認步驟。
- 保留所有付款憑證：買賣契約正本、各期繳款收據、對話紀錄，全部保存好。換約或解約時，這些都是主張權利或計算違約金的重要依據。
- 遭遇緊急狀況立刻蒐集文件：若突然失業、重病，應立即開始蒐集相關證明（離職書、診斷書等），並在確認符合條件後，盡速提出換約核准申請，千萬不要等到找好買家才補辦。
- 換約廣告要等核准後才能刊：這是最多人不知道的規定，也是最容易踩雷的地方。申請核准→取得文件→才能刊廣告找買家，順序不能顛倒。
- 換約完成後30天內申報實價登錄：親屬讓與和申請核准換約，都必須在30天內完成實價登錄申報，不要以為親屬之間不用申報而疏漏。
八、FAQ 快速問答
Q1：112年7月1日後簽的預售屋，完全不能換約嗎？
不是完全不能，但受到嚴格限制。平均地權條例第47條之4規定，新制後簽的預售屋原則禁止換約，但有兩大例外：一是免申請的「親屬讓與」（配偶、直系血親、二親等內旁系血親），二是符合六大法定情形並向建案所在地縣市政府申請核准。違規換約最高罰300萬元，不可輕忽。
Q2：預售屋換約，建商可以收多少換約費？
法律並沒有強制規定建商「不能收」換約行政費，收費標準依個別建案契約約定。實務上換約手續費多為數千元至數萬元不等。若涉及解約再重新簽約的情況，違約金上限依內政部定型化契約規定不得超過房地總價的15%，且不得超過已繳金額。
Q3：換約後多久要申報實價登錄？
換約完成後，應於30天內申報實價登錄，親屬讓與亦同，逾期可能面臨罰鍰。申報時應在備註欄載明換約日期及讓渡價格，確保申報資訊完整。可至內政部不動產交易實價查詢服務網了解申報相關規定。
Q4：建商如果拒絕配合換約，買方該怎麼辦？
若買方已依法取得主管機關核准（或屬親屬讓與免申請情形），建商無正當理由拒絕配合換約，買方可先以律師函催告，要求建商在期限內配合；必要時提起民事訴訟主張契約權利，建商若無故拒絕可能涉及違約責任。遇到爭議時建議立即尋求律師協助，才能保障自身權益。
Q5：買預售屋後後悔想解約，違約金要賠多少？
依內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，違約金上限為房地總價的15%，且不得超過買方已繳金額，建商不得強迫買方補繳至15%。實務上建商通常沒收買方已繳款項作為違約金，若已繳超過15%，超額部分須退還。解約前建議先諮詢律師，了解自己的實際損失。
Q6：申請換約核准，縣市政府的審查需要多久時間？
法律目前沒有明確規定縣市政府的審查期限，各縣市效率不一，一般從數週到數月不等。如果文件不齊全，主管機關通知補正後，申請人須在15天內完成補正，逾期將被駁回申請。建議在確認要換約後，盡早整理文件並提出申請，不要拖到最後。
結語：換約這條路，走對了不難，走錯了很貴
預售屋換約在新制下已不再是「隨便換」的自由市場操作。搞清楚自己的合約適用新制還是舊制、走哪條合法路徑、申請程序有哪些步驟，是保護自己不被罰款的基本功。
整個換約過程最貴的錯誤，通常不是手續費，而是程序走錯、時機判斷失誤、或對違約金規定一知半解，導致多損失幾十萬甚至幾百萬。在這個規定比以前複雜許多的環境下，遇到換約或解約的需求，第一步建議先找律師評估，比起事後亡羊補牢，事前掌握情況的代價要小得多。
本文法律資訊以平均地權條例第47條之4及內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》為依據，如後續法規有修正，請以最新公布之條文為準。