本文目錄
一、預售屋換約「禁令」是怎麼來的？白話解釋給你聽
說到預售屋換約，先講一個你我都見過的場景：以前有些人根本不想自住，簽了預售屋之後，趁房子還沒蓋好，把合約以更高的價格「轉手」給別人，輕鬆賺一筆差價——這就是俗稱的「養地、炒預售屋」。
為了遏止這種現象，立法院在民國112年修正通過《平均地權條例》，自112年7月1日正式上路。這次修法的核心條文是第47條之4，白話來說就是：「預售屋或新建成屋的買受人，簽了合約之後，原則上不能再把這份合約轉賣給別人。」（子法全文可參閱全國法規資料庫）
這規定不只管買方，連建商也一起管：建商不能同意、不能協助、也不能幫你刊登換約廣告，否則同樣罰到你懷疑人生。
好消息：新法不「秋後算帳」
根據內政部官方聲明，新法採「不溯及既往」原則——112年7月1日前已簽訂的預售屋合約，完全不受新制管，仍可依舊有方式換約。不確定的話，先翻出合約看看簽約日期！
既然原則是「不能換」，那什麼情況「可以換」？法律設計了3條合法出口，我們一一說明。
二、合法出口①：轉給自家人，免申請直接換
第一條出路最好用，也最常見——把合約讓給自己的家人。法律認為，在家人之間的財產移轉，沒有炒房的動機，所以特別豁免，完全不需要向政府申請核准，直接通知建商辦換約就好。
可以免申請的「自家人」範圍如下（依據基隆市地政事務所官方說明）：
可以免申請換約的親屬範圍：
- ✓ 配偶：夫妻之間可以直接換
- ✓ 直系血親：爸爸、媽媽、子女、祖父母、孫子女都算
- ✓ 二親等內旁系血親：兄弟姊妹（堂/表兄弟姊妹不算，要親兄弟姊妹才行）
這條路的好處：不受「每2年只能換1戶」的數量限制，程序也最簡便。
注意！「免申請」≠「免手續」
親屬換約雖然不用跑政府，但換約完成後，仍要在30天內向地政事務所申報實價登錄，漏報一樣有罰則。另外，若性質上屬於「贈與」（例如父母無償讓給子女），還可能要申報贈與稅——每人每年免稅額244萬元，超過就要申報。
三、合法出口②：真的出了大事？向政府申請例外
第二條出路，是給那些真的遇到人生變故的朋友準備的。法律明定了6種重大例外情形，只要符合其中一種，就可以向建案所在地的縣市政府提出申請，核准後就能合法換約——但要記得，全國每2年最多只能申請換1戶。
6種法定例外情形（依內政部公告）
情形一：突然失業，半年還找不到工作
買受人非自願離職（被裁員、公司倒閉），而且超過6個月還沒找到新工作。
眉角：「自己不爽辭職」不算！必須是公司解雇、資遣。還要證明簽約前的勞保年資有1年以上，才能申請。
情形二：自己或家人重病，需要全天照顧
買受人本人或家庭成員罹患重大傷病或特定病症，且經醫師診斷需要6個月以上全天照顧。
眉角：診斷書要記載確診日期（必須在簽約之後），且病症須符合衛福部公告的特定範圍，不是每種病都算。
情形三：現在住的房子被天災毀掉了
買受人或家庭成員現住房屋因地震、風災等災害毀損，無法繼續居住，被迫另外租房。
眉角：要有政府出具的災害毀損證明，且必須確實是另外在租屋居住，不能只是口說無憑。
情形四：重大意外導致第三人死傷，須全天照顧
買受人或家庭成員因重大意外事故，造成第三人死亡或重傷，需要負擔全天照顧達6個月以上。
眉角：這條規定比較罕見，需要有事故證明和醫療機構診斷書，舉證責任在申請人身上。
情形五：原買受人在交屋前過世
原買受人在房子交屋前不幸身故，繼承人依法繼承合約後，若不願繼續持有，可申請換約轉出。
眉角：須備除戶戶籍謄本及繼承人聲明書，由繼承人提出申請，不能把「繼承」和「不繼承」搞混。
情形六：多位共同買受人之間互相轉讓
同一份合約有多位共同買受人，可在原本合約上的買受人之間互相轉讓。
眉角：只限原本合約上列名的共同買受人，不能藉此讓合約外的第三人趁機進來。
鐵則：先申請核准，再辦換約！
很多人的迷思是「先找好買家再補申請」，這樣是錯誤的！必須在換約或刊登廣告之前，先向縣市政府申請並取得核准，才能進行換約。先換再補辦，依然可能被認定違規挨罰。
四、合法出口③：公司合併或解散，法律強制移轉
第三條出路比較特殊，是針對用公司名義（私法人）買預售屋的情況。如果這間公司後來被合併或解散清算，預售屋合約依法要移轉給存續的公司或清算人——這種情形屬於法律程序的必然結果，不是主動炒房，因此同樣免申請核准即可合法轉讓。
延伸知識：離婚分產、強制執行呢？
實務上也有人問：如果是因為離婚財產分割、繼承分割、或法院強制執行而移轉預售屋合約，算不算違法換約？多數法律見解認為，這類由法院裁判或法律程序引發的移轉，並非當事人主動炒房，應屬合法範疇。但這類情況比較複雜，建議事前諮詢律師並主動向縣市政府地政局確認，以免產生不必要的爭議。
五、違規換約？罰款金額讓你心跳加速
「反正悄悄找人換，沒人知道吧？」——這種想法千萬要收起來。在實價登錄2.0資訊越來越透明、加上主管機關稽查機制日趨嚴格的現在，私下換約的風險遠比你想的高。一旦被查，罰鍰金額如下（依內政部「三不一有」政策說明）：
| 誰違規？ | 違規行為 | 罰多少？ |
|---|---|---|
| 買受人（你） | 違規換約轉售 / 自行或委託刊登換約廣告 | 50萬～300萬元（按戶數計，一戶一罰） |
| 建商 | 同意或協助買受人違規換約 | 50萬～300萬元（同上） |
| 任何人 | 哄抬房價、散布不實資訊、壟斷炒作 | 100萬～5,000萬元 |
最可怕的是「按戶數計算」這四個字——如果你同時違規換了3戶，每戶最高300萬，三戶就是900萬！
小補充：換約行為民事上不一定無效
有人問：「違規換約，那個合約算不算數？」依《民法》第71條但書，違規換約在民事上並非當然無效——合約的民事效力要另外判斷。但是，行政罰鍰（50萬至300萬元）是另一回事，就算合約有效，罰款還是跑不掉。兩件事要分開理解！
六、申請換約的完整流程，5步驟不踩雷
確定自己符合六大例外情形之一嗎？那就照著以下流程走，一步都不能少：
先確認自己是哪種例外情形
對照6種情形，找到最符合自身狀況的那一種。建議先諮詢律師，避免誤判導致申請被退件。
備齊申請文件
以最常見的「非自願離職」為例，需備妥：
- 申請書（至縣市政府官網下載）
- 買受人身分證明文件
- 非自願離職證明（須載明法規依據）
- 勞保投保紀錄（證明年資1年以上）
- 逾6個月未就業之切結書
向「建案所在地」縣市政府提出申請
申請機關是建案基地所在地的直轄市或縣（市）政府（通常是地政局或建設局），不是你的戶籍地，要注意別跑錯地方。可參考桃園市楊梅地政事務所的官方說明作為參考範例。
取得核准文件後，持文件向建商辦換約
政府核准後，持核准公文找建商辦換約。建商依法不得無故拒絕，若有阻礙，可透過律師函或向主管機關反映。
換約後30天內申報實價登錄
換約完成後，不管哪種方式，都要在30天內完成實價登錄申報，逾期另有罰則，不可大意。
自保的5個關鍵提醒
- 先查簽約日期：112年7月1日後簽的才受新制管。日期對了，才知道走哪條路。
- 絕對不要私下換約：「轉讓費」、「協議換名字」等私下操作，買賣雙方都可能被罰50萬至300萬元。
- 保留所有合約與付款憑證：正本合約、付款收據都要好好收著，申請換約或日後主張權利都會用到。
- 遇到緊急狀況，馬上評估申請條件：失業、重病等情形發生後，要盡快蒐集證明，別等找到買家才補辦，時序很重要。
- 看到「合法換約」廣告要小心：市場上仍有不肖業者宣稱可以幫你換約，務必確認是否符合現行法規，避免共同違規。
七、FAQ 快速問答
Q1：112年7月1日前簽的預售屋合約，現在還能換約嗎？
可以！根據內政部官方聲明，新法「不溯及既往」，112年7月1日前已簽的合約不受新制拘束，仍可依舊制換約。但換約後仍須在30天內申報實價登錄。
Q2：轉讓給直系親屬需要向政府申請核准嗎？
不需要！配偶、直系血親（父母、子女、祖父母）或二親等內旁系血親（親兄弟姊妹），屬法定免申請的親屬讓與，直接通知建商辦換約即可。但換約後30天內仍要申報實價登錄。
Q3：被公司裁員，可以申請預售屋換約嗎？需要符合哪些條件？
可以，但3個條件缺一不可：①必須是非自願離職（被資遣、公司倒閉，主動辭職不算）；②簽約前在職勞保年資達1年以上；③離職後超過6個月仍未就業。符合全部條件後，向建案所在縣市政府申請核准，取得核准後才能換約。
Q4：違規換約被罰了，那個換約合約還有效嗎？
這是很多人混淆的地方。依《民法》第71條但書，違規換約在民事上並非當然無效——合約有沒有效要依民法其他規定判斷。但是，50萬至300萬的行政罰鍰另計，就算合約有效，罰款還是照樣跑不掉，兩件事要分開看。
Q5：換約後要多久申報實價登錄？
換約完成後，應於30天內完成實價登錄申報，無論是親屬讓與還是申請核准後換約，都要遵守。逾期未申報，依實價登錄相關規定可能另外被罰。
Q6：建商不讓我換約，我該怎麼辦？
若你已依法取得主管機關核准（或屬親屬讓與免申請），建商無正當理由拒絕，你可以向縣市政府地政局反映，或委請律師發律師函告知，必要時提起訴訟。建商若無故拒絕，可能涉及違約責任。
結語：3條合法出口，搞清楚再行動
預售屋換約，不是「完全不行」，而是「不能隨便來」。112年7月1日之後，想換約的話記住這3條合法出口：①轉給特定親屬（免申請）、②符合六大例外情形向政府申請、③私法人合併或解散清算。任何一條走對了，都可以合法轉手。
但如果你不確定自己的情況符不符合、或者已經有换約的急迫需求，強烈建議先諮詢律師，不要貿然行動。違規最高罰300萬、按戶數計，一個誤判可能讓你賠了夫人又折兵。
本文法律資訊依據《平均地權條例第47條之4》及《預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法》（全文查詢：全國法規資料庫），如後續法規有修正，請以最新公布條文為準。