一、什麼是海砂屋？
海砂屋的正式名稱為「高氯離子鋼筋混凝土建築物」。簡單說，就是建商在蓋房子時使用了未經處理的海砂（含有大量氯離子），導致混凝土中的氯離子含量超標。氯離子會腐蝕鋼筋，造成鋼筋體積膨脹、混凝土爆裂，最終影響房屋結構安全。
法院怎麼定義呢？參照108年度訴字第796號判決所述：「房屋之混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足，如對於房屋結構安全造成影響或有影響之虞時，自有減少一般房屋所應具備之通常效用，而應認屬物之瑕疵。」也就是說，一旦氯離子超標影響安全，就構成法律上的「物之瑕疵」，買方可以依法要求解約或減價。
二、三大檢查步驟，揪出隱形海砂屋
步驟一：初步外觀檢查
雖然海砂屋不一定會立即顯現問題，但有些跡象可以讓你提高警覺：
- 天花板或牆面出現不規則裂縫
- 混凝土塊剝落，露出裡面的鋼筋
- 鋼筋嚴重鏽蝕，甚至滲出褐色水漬
- 牆壁有白色結晶（氯鹽結晶）
不過，法院也提醒，外觀正常不代表不是海砂屋。像108年度訴字第796號判決中，被告就抗辯：「如果是海砂屋早就腐朽了等語，原告則當場以『點頭』之方式表示認同被告的說法。」但事後檢測卻證明是海砂屋。所以，光靠肉眼是不夠的，必須進入下一步。
步驟二：查詢建物歷史與鄰居狀況
- 調閱建物謄本：了解房屋建造年份。在民國83年以前，國家尚未訂定混凝土氯離子含量標準，因此那個年代的房子風險較高。
- 詢問鄰居或管委會：該社區是否曾被檢測為海砂屋？有無住戶進行過補強或重建？
- 上網搜尋：輸入地址或社區名稱，看看有無相關新聞或討論。
如果發現社區有海砂屋紀錄，那你的房子很可能也有問題。但最終確認還是要靠專業檢測。
步驟三：委託專業機構檢測
這是確認是否為海砂屋的黃金標準。你可以委託合格的土木技師公會或檢驗公司，到現場鑽取混凝土試體，檢測氯離子含量。目前國家標準（CNS）規定，民國83年以後的建物氯離子含量不得超過0.3 kg/m³（環境條件不同會有差異）；若是早期建物，則參考當時標準或一般合理範圍。
檢測報告是未來法律訴訟的關鍵證據。在107年度上字第997號判決中，法院就是依據正中公司的試驗報告和台北市土木技師公會的鑑定報告，認定房屋為海砂屋，並判決賣方須負擔瑕疵擔保責任。
法院見解：107年度上字第997號判決明確指出：「足見系爭房屋確為高氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之『海砂屋』，有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵。」
三、發現海砂屋後的法律救濟途徑
一旦確認是海砂屋，你可以根據民法向賣方主張權利。主要依據是民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」
白話文：如果房子有瑕疵（包括海砂屋），買方可以選擇解除契約（退屋還錢）或減少價金（要求賠償差價）。但要注意，如果瑕疵輕微，解約對賣方不公平（例如房子只有輕微氯離子超標且可修復），法院可能只准許減價。
四、實際案例解析
案例一：賣方隱瞞海砂屋事實，買方成功解約並獲賠
在107年度上字第997號判決中，賣方在「現況說明書」中勾選「非海砂屋」，但事後買方檢測發現氯離子超標，證明賣方曾自行送檢卻隱瞞結果。法院認定賣方故意不告知瑕疵，買方不僅可以解約，還可以請求損害賠償（例如裝修費用、檢測費用等）。
法院見解：107年度上字第997號判決指出：「被上訴人明知前述瑕疵，且其曾就系爭房屋之高氯離子含量部分送請今塘工程顧問有限公司台北實驗室試驗……卻刻意隱瞞該房屋有高氯離子含量等海砂屋情形，而於上列現況說明書第32點為不實記載，使上訴人確信系爭房屋非海砂屋而購買。」
案例二：賣方不知情，買方仍可主張瑕疵擔保，但可能無法解約
在108年度訴字第796號和109年度重訴字第367號判決中，賣方是首購族，房屋已居住多年，外觀無異狀，賣方也不知道是海砂屋。法院認為，氯離子含量是否超標非一般人所能知悉，賣方並無故意隱瞞，但海砂屋仍構成物之瑕疵，買方可以請求減少價金。不過，因為賣方無惡意，買方若要解約，可能因「顯失公平」而被駁回，只能減價。
法院見解：109年度重訴字第367號判決提到：「氯離子含量是否超標或為海砂屋一事，非經檢測無從得知，尤難責令被告主動進行檢測並告知……原告無從由系爭房屋之外觀得知系爭房屋是否為海砂屋。同理，亦難認被告可自系爭房屋之外觀得悉系爭房屋為海砂屋。」
案例三：海砂屋嚴重到危害公共安全，可強制重建
如果整棟大樓被鑑定為海砂屋，且結構安全有疑慮，住戶可以依據公寓大廈管理條例第13條經區分所有權人會議決議進行重建。109年度台上字第1956號判決中，法院根據鑑定報告認定公寓因海砂屋而「嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞」，符合法定重建事由，判決不同意重建的住戶必須配合出讓產權。
法院見解：109年度台上字第1956號判決：「系爭公寓經鑑定已屬高氯離子鋼筋混凝土建築物，為顧及整體社區使用之結構安全性，且恐有危害公共安全之慮，建議拆除重建……足認系爭公寓因嚴重毀損、傾頹或朽壞，確有危害公共安全之虞，符合管理條例第13條第2款所定法定重建事由。」
五、買到海砂屋的訴訟眉角
- 舉證責任在買方：你必須證明房屋是海砂屋（透過專業檢測報告），以及瑕疵是在交屋前就存在（通常推定交屋時即存在，除非賣方舉反證）。
- 注意除斥期間：買方必須在「知悉瑕疵後」6個月內通知賣方，並在通知後5年內行使權利（民法第365條）。超過期限，權利就會消滅。
- 訴訟費用：如果勝訴，原則上由敗訴方負擔訴訟費用（民事訴訟法第78條）。但若部分勝訴部分敗訴，則按比例分擔。
- 可以同時請求損害賠償：若賣方故意不告知瑕疵（詐欺），還可依民法第184條、民法第227條等請求額外賠償。
六、海砂屋常見問題FAQ
Q1：海砂屋的氯離子標準是多少？
目前內政部營建署的規定是：民國83年7月22日以後申請建造執照的建築物，其混凝土最大水溶性氯離子含量不得超過0.3 kg/m³（依環境條件有所不同）。但早期建物沒有明確標準，法院通常會參考CNS或專業鑑定意見，只要超過合理範圍且影響結構安全，就會認定為海砂屋。
Q2：買到海砂屋可以要求全額退費嗎？
可以主張解除契約，要求返還已付價金。但必須注意，如果瑕疵輕微（例如氯離子略超標但可修復），法院可能認為解約顯失公平，只准許減少價金。實務上，解約成功的案例不少，關鍵在於瑕疵的嚴重程度。
Q3：賣方在現況說明書勾選「非海砂屋」，事後發現是海砂屋，賣方一定構成詐欺嗎？
不一定。如果賣方確實不知情，且無故意隱瞞，就不構成詐欺。但賣方若曾自行檢測或從其他管道得知卻隱瞞，就可能被認定為詐欺。在107年度上字第997號判決中，賣方自己送檢過，卻在說明書勾選「否」，就被法院認定為故意不告知。
Q4：中古屋買賣，仲介有責任嗎？
仲介業者負有調查及告知義務。如果仲介明知或應知是海砂屋卻未告知，買方可以依民法第567條或消費者保護法向仲介求償。實務上，仲介通常會要求賣方填寫現況說明書，並建議買方做專業檢測以自保。
Q5：海砂屋可以修復嗎？修復後就沒問題了嗎？
海砂屋可以透過「電化學防蝕工法」或「結構補強」等方式修復，但費用高昂，且修復後能否完全恢復安全仍有爭議。法院在判斷瑕疵嚴重度時，會考慮修復的可能性與成本。若修復費用過高（例如超過房屋總價一半），可能被認為瑕疵重大，准許解約。
結語
海砂屋雖然可怕，但只要掌握三大檢查步驟（外觀檢查、歷史查詢、專業檢測），並在發現問題後及時採取法律行動，你就能有效保障自身權益。記住，法律是站在善意買方這邊的，但時效和證據缺一不可。如果你不幸買到海砂屋，建議儘快委請律師協助，並參考本文引用的法院見解，為自己爭取公道。
本文參考法院判決：臺灣高等法院86年度重上更（一）字第131號民事判決、108年度訴字第796號、107年度上字第997號、109年度台上字第1956號、109年度重訴字第367號等，完整呈現實務見解。
希望這篇文章能幫助你避開海砂屋陷阱，安心成家！