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一、「地政士」到底是什麼人？和律師差在哪？
很多人把「代書」、「地政士」、「律師」搞在一起——其實三者在台灣法律上地位各異，搞清楚差別，才能找對人幫你。
地政士（民間俗稱「代書」）是依《地政士法》取得開業執照的專業人員，主要業務包含：土地及建物所有權移轉登記（買賣過戶）、繼承登記、抵押權設定、地籍謄本申請、土地分割合併等地政行政事務。說白話一點，就是「代替你去地政事務所跑流程、備齊文件的專家」。
地政士 vs. 律師：一張表看懂差別
| 項目 | 地政士（代書） | 律師 |
|---|---|---|
| 主管法規 | 地政士法 | 律師法 |
| 主要業務 | 地政登記、產權移轉 | 法律諮詢、訴訟代理、契約撰擬 |
| 可打官司？ | ✗ 不行 | ✓ 可以 |
| 資格取得 | 地政士考試 + 開業執照 + 加入公會 | 律師考試 + 訓練 + 加入律師公會 |
| 適合情境 | 單純買賣過戶、繼承登記 | 繼承糾紛、遺產爭議、詐騙追訴 |
要當合法地政士，必須通過考試院主辦的「地政士考試」，取得及格證書後，向所在縣市地政局申請開業執照，並加入地政士公會，三個條件缺一不可（依地政士法全文，全國法規資料庫）。換句話說，沒有這張執照的人幫你辦地政業務，那就是非法執業的「假代書」。
小提醒：「代書」不是受保護的稱謂
法律保護的名稱是「地政士」，「代書」只是民間習慣叫法。任何人都可以自稱「代書」，但只有持有開業執照的人才能稱「地政士」並收費執業。遇到只說自己是「代書」、卻拿不出執照的人，請務必透過以下方式查驗。
二、查詢方式①：內政部不動產服務業資訊系統
第一種也是最快速的方式，就是透過內政部地政司建置的官方查詢平台。這個系統整合了全國所有合法開業的地政士資料，只要輸入姓名或執照字號，幾秒鐘就能確認對方是否合法。
查詢步驟（適用全國）
- 前往內政部不動產服務業資訊系統 — 地政士開業資料查詢
- 選擇查詢地政士或地政士事務所
- 輸入對方姓名或開業執照字號
- 確認查詢結果中的「執照狀態」為「有效」
- 同時核對「事務所地址」與對方給你的名片是否一致
查詢結果如果顯示「查無資料」，有兩種可能：對方根本沒有執照，或執照已遭撤銷、廢止。兩種情況都代表對方目前無法合法執業，絕對不能委託。
另外要注意，即使查到資料，也要確認「執業縣市」和事務所地址。有些地政士雖然有執照，但只在特定縣市登記開業，若幫你辦理其他縣市的案件，可能涉及越區執業的問題，建議直接詢問清楚。
合法地政士的執照樣貌
合法地政士的開業執照由縣市政府地政局核發，上面會載明：姓名、執照字號、開業地址、核准開業日期。你可以請對方出示執照正本，並與系統查詢結果比對，確保資料一致。
三、查詢方式②：各縣市地政局線上查詢
如果你知道對方在哪個縣市執業，也可以直接向該縣市的地政局查詢——這是更具體的在地查驗，可以確認對方是否在當地登記、是否有任何違規記錄。
各縣市地政局官網通常都設有「地政士查詢」或「不動產服務業查詢」專頁，以下是幾個主要縣市的查詢入口：
縣市地政局的查詢有一個額外優勢：除了查執照，還可能看到違規案件記錄——例如曾被裁罰、曾遭廢止執照等。這是中央系統不一定顯示的資訊，遇到高風險交易時，建議縣市、中央雙管齊下查詢。
實際案例提醒
桃園市政府曾發布假地政士詐騙警示，提醒民眾遇到「不用去地政事務所，全程我幫你處理」的代書，要特別謹慎，因為合法地政士辦理業務仍需當事人親自簽名或到場配合特定程序，聲稱全程代理、不需到場的說法往往是詐騙前兆。
四、查詢方式③：地政士公會會員名冊
第三種查詢管道是各縣市地政士公會——依法，每位合法開業的地政士必須加入所在縣市的地政士公會（地政士法第17條）。公會都有公開的會員名冊，讓民眾可以直接查驗。
全國有多個地方性地政士公會，上級則是「中華民國地政士公會全國聯合會」。可以先至全聯會網站查詢，或直接搜尋各縣市地政士公會：
公會查詢優勢
- ① 名冊即時更新：有會員違規被除名，公會名冊也會反映
- ② 可直接致電公會求證：不確定時，打電話給公會直接詢問，比網路查更快
- ③ 提供推薦管道：若需要找地政士，公會也可提供合法會員名單
三種管道建議交叉使用——尤其當你要委託的金額較大（例如繼承高價房產、辦理大筆貸款抵押），務必同時透過內政部系統、縣市地政局、公會三管道確認，才算完整把關。
三種查詢管道速查表
| 查詢管道 | 適合情況 | 查到什麼 |
|---|---|---|
| 內政部系統 | 快速全國查詢 | 執照有效性、事務所地址 |
| 縣市地政局 | 在地詳細查驗 | 執照 + 違規裁罰記錄 |
| 地政士公會 | 即時確認 + 電話求證 | 公會會員身份、可轉介 |
五、假代書的慣用手法與真實案例
了解查詢方式之後，我們再來認識「假代書」常見的詐騙套路——因為很多受害者並不是不知道要查，而是被假代書的說法給哄騙，放棄了查驗的念頭。
5-1 常見詐騙話術
「我跑很久了，大家都認識我」
用熟悉感降低你的警戒心，以「口碑好」取代你對執照的質疑。合法地政士不怕查，任何排斥你查詢的人都要懷疑。
「你不用親自去，我全程代辦」
謊稱可以全程代理，騙取你的印章、身分證、印鑑證明後捲款，甚至偽造文書將房產過戶給他人。
「費用先給我，我幫你代墊稅款」
以需要預先支付地價稅、土增稅等稅款為由，騙取大額款項後失聯。合法地政士通常會請你直接向稅務機關繳納，不需透過代書代墊。
「我是仲介介紹的，你放心」
房仲介紹的代書不代表合法，請仍然親自查驗執照。不要因為有中間人介紹就省略查驗步驟。
5-2 發現假代書，立刻這樣做
如果懷疑遇到假代書，或發現已經上當，請按照以下步驟處理：
- 立刻停止付款——不要再匯入任何金額，已匯款的立即截圖存証
- 保存所有證據——對方的名片、LINE對話截圖、合約影本、收據
- 向警察局報案——以詐欺罪提告，要求凍結對方帳戶
- 向縣市地政局投訴——請求行政查處，啟動地政士法行政罰則
- 諮詢律師——評估民事求償可能性，如有文件偽造可另行追究刑事責任
特別要注意：若你已交付印章或印鑑證明，應立刻向戶政事務所辦理印鑑撤銷及重新登記，避免對方繼續使用偽造文書為你辦理任何地政業務。
六、地政士法罰則：非法執業最重罰25萬！
我國對非法代書的處罰，主要規定在《地政士法》第49條及第50條，讓我們用白話來解讀：
地政士法 行政罰則
未依地政士法取得開業執照，擅自執行地政士業務者
罰鍰：新臺幣 5萬元以上、25萬元以下
受停業處分期間仍繼續執業者
廢止開業執照 + 移送司法機關
光是行政罰最高25萬，但假代書若同時有以下行為，還會加上刑事責任：
偽造文書罪
刑法第210條
3年以下有期徒刑
詐欺罪
刑法第339條
5年以下有期徒刑
背信罪
刑法第342條
5年以下有期徒刑
一旦假代書捲款跑路，受害者不只財產受損，還可能因為文件遭偽造，導致房產被過戶或抵押，追回的過程相當漫長。花5分鐘查執照，勝過事後花5年打官司。
律師提醒：印章和印鑑證明要親自保管
不動產交易中，印章、印鑑證明是最高機密文件，交給任何人都是極大風險。合法流程通常需要你親自到場或親自授權，若對方聲稱可以代替你保管印章完成所有手續，務必提高警覺，先查驗身份再說。
七、FAQ 快速問答
Q：地政士和代書是同一種人嗎？
是的，「地政士」是正式法律名稱，「代書」則是民間習慣稱呼。兩者指的都是依地政士法取得資格、辦理土地登記、繼承過戶等地政業務的專業人員。正式的名片或開業執照上會寫「地政士」，若對方只自稱「代書」而沒有執照，就要小心查驗。
Q：如何用內政部網站查詢地政士是否合法？
可至內政部「不動產服務業資訊系統」查詢，輸入地政士姓名或執照號碼，即可確認其開業執照是否有效、執業事務所地址是否相符。若查無資料或執照已撤銷，務必拒絕委託。
Q：假代書會被判刑嗎？
依地政士法第49條，未取得執照擅自執業，處新臺幣5萬元以上25萬元以下罰鍰；若涉及偽造文書、詐欺，還可能同時觸犯《刑法》第210條偽造私文書罪（3年以下有期徒刑）或詐欺罪（5年以下有期徒刑）。刑事與行政責任可以同時被追究。
Q：如果已經委託假代書，現在怎麼辦？
第一步立刻停止付款或轉帳；第二步向警察局提出詐欺告訴，同時向縣市地政局投訴；第三步請律師審查已簽署的文件，評估損害範圍與追償可能性。時間越早處理，挽回損失的機會越大。
Q：地政士一定要加入公會才能執業嗎？
是的。依地政士法第17條，地政士申請開業登記，必須同時加入所在縣市的地政士公會。因此合法地政士可以透過各縣市地政士公會的會員名冊查詢到，若查不到，該人員很可能是非法執業。
Q：地政士可以幫我辦繼承過戶嗎，還是一定要找律師？
合法地政士可以辦理繼承登記（過戶）的行政流程，包括準備文件、跑地政事務所等。但若繼承過程有遺產分配糾紛、繼承人意見不合、或疑似遺產被他人侵占等法律爭議，就必須委請律師介入處理，因為地政士沒有訴訟代理權。複雜案件建議由律師主導、地政士配合。
總結：5分鐘查驗，守護你的不動產
不動產交易動輒幾百萬，找個「代書」幫忙是必要的，但找錯人代價更大。只要善用三種官方查詢管道——內政部系統 + 縣市地政局 + 地政士公會，交叉確認執照有效且資料一致，就能有效排除假代書風險。
若你的不動產案件涉及繼承糾紛、遺產爭議、或懷疑已遭受假代書詐騙，除了向警察機關報案，也歡迎諮詢蕭育涵律師——我們專注不動產法律，能快速評估損害、提供法律建議，協助你盡快止血、追回損失。
